第三回：長袖善舞
上一回講到，普洛斯2003年進入中國市場的時機選擇真是差勁極了。中國剛剛經歷一輪物流園的泡沫，滿目瘡痍，國土部下了嚴控土地的禁令，各方都對這個新來的洋和尚充滿敵意和狐疑，普洛斯的第一仗如何打成為非常關鍵的問題。
可以說，從2003年4月進入上海後整整一年，普洛斯一直像一隻隨時進擊的飢餓猛獸，拼命尋覓著良機。
2004年4月，機會終於來了。普洛斯在上海桃浦成立了合作公司，收購了樂購得配送設施及取得了上海西北物流園物流設施獨家開發權。
幾乎與此同時，普洛斯又和蘇州工業園的蘇州物流中心簽署合資經營協議，鉅額投資開發蘇州物流園區，其中普洛斯是真金白銀的投入美金，而蘇州物流中心則以倉庫和土地入股。
這次合作，讓普洛斯獲得了總面積在146300平方米以上的17處工業設施，其中包括某些在建項目。此外，協議還包括15.8公頃土地的開發權和44.5公頃土地的定價權，以支持未來對26萬平方米物流配送面積的開發。
兩次出擊，一次併購，一次合資，普洛斯的戰術出奇制勝：既然國土部嚴控土地，那麼就從二手地下手，和手中已經握有倉儲土地的本土企業合作，曲線救國。
而且，蘇州工業園區是中國和新加坡兩國合作的國家級園區，普洛斯參與其中，將能夠從政府得到許多支持性政策以保證園區的可持續發展。
做生意，有時候不僅需要實力，也需要謀略。不難想象，這是梅志明、沈晉初、王江川、蔣莉等這些本土精英“中國智慧”的最好體現。
普洛斯從第一次投資開始，就展現了與很多外資企業所不同的柔軟身段，包括高薪延攬地方招商局和物流公司的人才加盟，對其業務拓展起到了至關重要的作用，這些策略都令人印象深刻，而這種長袖善舞的姿態一直持續至今，十年間綿綿不息，給普洛斯帶來了數不盡的優勢和機會。
擁有全球的客戶資源，一直是普洛斯得以縱橫天下的資本。其與全球4000多家企業建立了良好的合作關係，其中全球財富1000強企業中有近一半是普洛斯的客戶，如寶潔、通用汽車、聯合利華、HP和UPS等全球四大物流公司等。
在這種巨大資源庫的強力支撐下，在簽訂協議4個月後，蘇州物流園的招租工作就全面告捷，雙方收購的17幢物流設施的租用率已從原來的55%猛升至92.8%。來自阿迪達斯、三星、諾基亞、三井和歐萊雅等國際客戶的強勁需求，使該物流園成為客戶追捧的香餑餑。
隨後，普洛斯也理直氣壯地在該物流園中另外開發總計面積達73548平方米的8幢物流配送設施。
這種示範效應是非常明顯的。在很多追求政績的地方政府眼裡，這一座座由普洛斯開發的帶著綠色醒目標誌的灰白色倉庫，儼然就是一個個GDP的生產機器，於是不惜前倨後恭地摘下有色眼鏡，紛紛向普洛斯拋出了橄欖枝。
從此，普洛斯在中國大地上一路順風順水，攻城拔寨好不暢通，幾年時間，如火箭般的速度在長三角、環渤海、珠三角所向披靡地擴張。
蘇州得手後，普洛斯（廣州）保稅物流園區和雲埔物流園的項目相繼敲定。隨後不久，普洛斯便轉戰深圳。經過數個月的談判後，2005年4月底，深圳鹽田港也正式納入普洛斯的勢力範圍。與此同時，普洛斯北京空港物流園和天津泰達物流園項目也塵埃落定。
正是這幾場戰役，奠定了普洛斯開疆拓土三大元老的鼎足局面——沈晉初（華東）、蔣莉（華北）、王江川（華南）。當時恐怕誰也不會想到，幾年之後，這鐵三角會相繼離開普洛斯。
在短時間內，普洛斯在環渤海的大連、北京、天津、青島；在長三角的南京、蘇州、上海、杭州等；在珠三角的廣州、佛山、深圳分別開展了建設了大量的倉儲設施。
2007年3月5日，普洛斯將戰火從沿海蔓延到了中國腹地，宣佈將在長沙、成都、重慶、南京、武漢5個內陸主要物流配送市場發展新業務。
在普洛斯勢如疾風的擴張中，一個物流帝國已經悄然建立。從2003年3月起，短短5年時間，普洛斯便在中國19個城市建立了50多個物流中心（園區），織出一張連部分國內物流企業都難以匹敵的倉儲網絡。
在普洛斯的示範效應下，海外物流地產商紛至沓來，在中國物流地產市場這個大金礦上瘋狂發掘利潤。同樣來自美國的AMB安博置業和蓋世理，來自澳大利亞的嘉民集團，來自意大利的維龍投資，來自新加坡的豐樹和騰飛，來自日本的新熙地，來自荷蘭的ING，如“八國聯軍”一般，分食著中國物流地產的盛宴。
面對日趨激烈的競爭，本土化程度更深、身段更柔軟靈活的普洛斯應對有術，那就是與本土企業，尤其是擁有大量政治與土地資源的國企（以混改為重要契機）進行合縱連橫。
最典型的是與中儲股份的合作。2006年，普洛斯宣佈中儲股份合作，看重的就是中儲手中龐大的物流用地儲備，這場合作已經持續了10餘年，並在不斷升級。2015年，普洛斯參與中儲股份的定向增發， 成為其第二大股東（持股15.45%）；2017年12月，普洛斯與中儲股份合資成立中普投資（上海）有限公司，雙方合作再次深化。
另一個標誌性合作事件則是2017年6月參與東航集團的混改，普洛斯持有東航物流10%的股份。這一來，普洛斯不僅能夠與東航物流在物流生態圈的打造中獲得重要的資源背書，東航旗下龐大的土地資源儲備未來的增值空間同樣是普洛斯非常看重的。
在東航混改簽字儀式上發言的梅志明
其他的收購也是此起彼伏。2010年，收購深基地B（中國最大的國資物流地產商寶灣物流的母公司）19%的股份；2011年，收購浙江傳化物流60%的股份；同年，收購當時中國最大的民營物流地產企業上海宇培49%的股份，以及中國航港發展有限公司約53%的股份。
隨後幾年，普洛斯更是加快了這種合作步伐，先後與中糧集團、海爾集團、中外運、中國銀行、廣東粵海控股有限公司、金盃汽車、五洲國際、中集集團、上海臨港集團、鹽田港集團、大連港集團、天津泰達集團、中國醫藥集團、東航集團等達成廣泛的戰略聯盟，加強戰略性土地開發。
截至2017年上半年，在中國，普洛斯在38個城市擁有並管理著257個綜合性園區，總建築面積2960萬平方米，是中國物流地產市場當之無愧的霸主。
普洛斯在中國的迅速擴張，固然有早起的鳥兒有食吃的機遇因素，有長袖善舞合縱連橫的戰略因素，有中國經濟和貿易迅速發展的宏觀因素，但是還有一點最重要的，就是普洛斯本身深厚的內功。
其中，一種創新性的“獨門絕技”，更是普洛斯得以如細胞分裂版迅速增殖的最重要殺手鐧。究竟這是一種怎樣的絕技？請看下一回
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