第三回：长袖善舞
上一回讲到，普洛斯2003年进入中国市场的时机选择真是差劲极了。中国刚刚经历一轮物流园的泡沫，满目疮痍，国土部下了严控土地的禁令，各方都对这个新来的洋和尚充满敌意和狐疑，普洛斯的第一仗如何打成为非常关键的问题。
可以说，从2003年4月进入上海后整整一年，普洛斯一直像一只随时进击的饥饿猛兽，拼命寻觅着良机。
2004年4月，机会终于来了。普洛斯在上海桃浦成立了合作公司，收购了乐购得配送设施及取得了上海西北物流园物流设施独家开发权。
几乎与此同时，普洛斯又和苏州工业园的苏州物流中心签署合资经营协议，巨额投资开发苏州物流园区，其中普洛斯是真金白银的投入美金，而苏州物流中心则以仓库和土地入股。
这次合作，让普洛斯获得了总面积在146300平方米以上的17处工业设施，其中包括某些在建项目。此外，协议还包括15.8公顷土地的开发权和44.5公顷土地的定价权，以支持未来对26万平方米物流配送面积的开发。
两次出击，一次并购，一次合资，普洛斯的战术出奇制胜：既然国土部严控土地，那么就从二手地下手，和手中已经握有仓储土地的本土企业合作，曲线救国。
而且，苏州工业园区是中国和新加坡两国合作的国家级园区，普洛斯参与其中，将能够从政府得到许多支持性政策以保证园区的可持续发展。
做生意，有时候不仅需要实力，也需要谋略。不难想象，这是梅志明、沈晋初、王江川、蒋莉等这些本土精英“中国智慧”的最好体现。
普洛斯从第一次投资开始，就展现了与很多外资企业所不同的柔软身段，包括高薪延揽地方招商局和物流公司的人才加盟，对其业务拓展起到了至关重要的作用，这些策略都令人印象深刻，而这种长袖善舞的姿态一直持续至今，十年间绵绵不息，给普洛斯带来了数不尽的优势和机会。
拥有全球的客户资源，一直是普洛斯得以纵横天下的资本。其与全球4000多家企业建立了良好的合作关系，其中全球财富1000强企业中有近一半是普洛斯的客户，如宝洁、通用汽车、联合利华、HP和UPS等全球四大物流公司等。
在这种巨大资源库的强力支撑下，在签订协议4个月后，苏州物流园的招租工作就全面告捷，双方收购的17幢物流设施的租用率已从原来的55%猛升至92.8%。来自阿迪达斯、三星、诺基亚、三井和欧莱雅等国际客户的强劲需求，使该物流园成为客户追捧的香饽饽。
随后，普洛斯也理直气壮地在该物流园中另外开发总计面积达73548平方米的8幢物流配送设施。
这种示范效应是非常明显的。在很多追求政绩的地方政府眼里，这一座座由普洛斯开发的带着绿色醒目标志的灰白色仓库，俨然就是一个个GDP的生产机器，于是不惜前倨后恭地摘下有色眼镜，纷纷向普洛斯抛出了橄榄枝。
从此，普洛斯在中国大地上一路顺风顺水，攻城拔寨好不畅通，几年时间，如火箭般的速度在长三角、环渤海、珠三角所向披靡地扩张。
苏州得手后，普洛斯（广州）保税物流园区和云埔物流园的项目相继敲定。随后不久，普洛斯便转战深圳。经过数个月的谈判后，2005年4月底，深圳盐田港也正式纳入普洛斯的势力范围。与此同时，普洛斯北京空港物流园和天津泰达物流园项目也尘埃落定。
正是这几场战役，奠定了普洛斯开疆拓土三大元老的鼎足局面——沈晋初（华东）、蒋莉（华北）、王江川（华南）。当时恐怕谁也不会想到，几年之后，这铁三角会相继离开普洛斯。
在短时间内，普洛斯在环渤海的大连、北京、天津、青岛；在长三角的南京、苏州、上海、杭州等；在珠三角的广州、佛山、深圳分别开展了建设了大量的仓储设施。
2007年3月5日，普洛斯将战火从沿海蔓延到了中国腹地，宣布将在长沙、成都、重庆、南京、武汉5个内陆主要物流配送市场发展新业务。
在普洛斯势如疾风的扩张中，一个物流帝国已经悄然建立。从2003年3月起，短短5年时间，普洛斯便在中国19个城市建立了50多个物流中心（园区），织出一张连部分国内物流企业都难以匹敌的仓储网络。
在普洛斯的示范效应下，海外物流地产商纷至沓来，在中国物流地产市场这个大金矿上疯狂发掘利润。同样来自美国的AMB安博置业和盖世理，来自澳大利亚的嘉民集团，来自意大利的维龙投资，来自新加坡的丰树和腾飞，来自日本的新熙地，来自荷兰的ING，如“八国联军”一般，分食着中国物流地产的盛宴。
面对日趋激烈的竞争，本土化程度更深、身段更柔软灵活的普洛斯应对有术，那就是与本土企业，尤其是拥有大量政治与土地资源的国企（以混改为重要契机）进行合纵连横。
最典型的是与中储股份的合作。2006年，普洛斯宣布中储股份合作，看重的就是中储手中庞大的物流用地储备，这场合作已经持续了10余年，并在不断升级。2015年，普洛斯参与中储股份的定向增发， 成为其第二大股东（持股15.45%）；2017年12月，普洛斯与中储股份合资成立中普投资（上海）有限公司，双方合作再次深化。
另一个标志性合作事件则是2017年6月参与东航集团的混改，普洛斯持有东航物流10%的股份。这一来，普洛斯不仅能够与东航物流在物流生态圈的打造中获得重要的资源背书，东航旗下庞大的土地资源储备未来的增值空间同样是普洛斯非常看重的。
在东航混改签字仪式上发言的梅志明
其他的收购也是此起彼伏。2010年，收购深基地B（中国最大的国资物流地产商宝湾物流的母公司）19%的股份；2011年，收购浙江传化物流60%的股份；同年，收购当时中国最大的民营物流地产企业上海宇培49%的股份，以及中国航港发展有限公司约53%的股份。
随后几年，普洛斯更是加快了这种合作步伐，先后与中粮集团、海尔集团、中外运、中国银行、广东粤海控股有限公司、金杯汽车、五洲国际、中集集团、上海临港集团、盐田港集团、大连港集团、天津泰达集团、中国医药集团、东航集团等达成广泛的战略联盟，加强战略性土地开发。
截至2017年上半年，在中国，普洛斯在38个城市拥有并管理着257个综合性园区，总建筑面积2960万平方米，是中国物流地产市场当之无愧的霸主。
普洛斯在中国的迅速扩张，固然有早起的鸟儿有食吃的机遇因素，有长袖善舞合纵连横的战略因素，有中国经济和贸易迅速发展的宏观因素，但是还有一点最重要的，就是普洛斯本身深厚的内功。
其中，一种创新性的“独门绝技”，更是普洛斯得以如细胞分裂版迅速增殖的最重要杀手锏。究竟这是一种怎样的绝技？请看下一回
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