【年度報告之房產篇】（上篇）

引子：看多房價的大佬，其經營的房地產公司卻不咋地

寫完年度報告之匯率篇後，就一直想寫寫房價，不是偷懶，而是真忙，包括忙著找和計算相關房價數據。近日有報道，“任志強開年首談房價：不能講漲不漲，但貨幣一定貶值”，使滙智君覺得應該趕緊動筆了。任志強一向唱多房價，因此，得了“任大炮”、“任大嘴”的稱號，記得元旦前還跟某個流量經濟學家撕扯說房價仍將大漲呢，而進入2018年年，竟然變調了，不知道這是講政治不唱反調呢，還是以委婉的方式繼續堅持一貫的看法呢？

滙智君好奇，看了看這位一向看多房價的大佬曾長期主政的上市公司華遠地產，今天（1月11日）市值僅98.3億元，他2014年11月24日宣佈退休時的市值僅有73億元。2008年8月，華遠地產借殼上市，根據現在的除權價來看，借殼後開盤價3.74元/股，他退休時股價為3.56元/股，看來看好他進而做多他的上市公司股票的投資者不僅沒賺到，還虧了！！！看來對這位大佬來說，也沒有很好的做到知行合一呢！！！當然，如果聽了他的話，大量投資購房的，則一定是大賺特賺了。

一、房價真的只漲不跌嗎？國內外的房市歷史表明，快漲之後往往會有回調

估計大家都認同，沒有隻漲不跌的價格。

當然，房價是漲還是跌，也要找好對照的時點，當前的房價相對一年半以前可能都是漲的，如果對比一年前時候的價格，可能有的地方已經跌了。

滙智君生活在首都北京，鄰居中現在有一家正在賣房，已經掛出去兩個多月了，還沒有賣出去，據房主告訴滙智君他的報價，比2016年10月另外一家鄰居的報價低了10%多，當時那個鄰居掛出房子後，第二天由第二個看房子的當時砍了僅僅一個小零頭就成交了。另外，滙智君的小夥伴說，他租的房子在廣安門外，現在報價比房東一年前買時低了20%。根據滙智君拿到的一份某家專業機構的北京二手房參考成交均價看，2017年12月已經相對於2017年4月份的高點跌了近10%。

在暴漲之後，房價往往都會出現下跌。中國很多城市也都有過類似的經歷。當然，因為我國房市過往的下跌時間不長、幅度不大，並且下一波的上漲往往更大，所以，很多人似乎並不認同房價會下跌。

看看日本和美國的例子吧。

圖1 1998年以來日本東京及周邊新建公寓成交平均價

日本房價快速上漲始於1985年廣場協議之後，伴隨著日元的升值，日本股市、房市皆進入瘋狂上漲階段。不過，遺憾的是，滙智君僅僅找到日本1988年以來的房價數據。1988年到1991年，日本房價快速上漲，三年時間總漲幅在50%左右，1991年年中後則是轉入下跌，一直到2002年初，下跌持續時間超過了10年（參見圖1）。

也許日本的例子說服力不強，我們再來看看美國的情況。

2000年之前，美國房價整體呈現緩慢上漲的態勢（參見圖2、圖3），2001年之後因為互聯網泡沫破滅，美聯儲開始降息，此時房價漲幅開始加速，從圖上看就是斜率在變大；此後，隨著美國聯邦基金利率到2003年6月下降到1%的歷史地點後，美國房價開始了一個速度更快的上漲。儘管自2004年6月美聯儲開始加息，但此時直至2006年6月，隨著美聯儲加息至5.25%，房價才見頂，瘋狂上漲了3年時間。此後，美國房價轉入下跌，到2009年4月，美國10個大中城市房價跌回到了2003年6月的價位，以略快於此前快速上漲的速度實現了下跌。此後，又以緩慢下跌一直持續到2012年3月才觸底。

圖2 1987年以來美國10個大中城市房價指數走勢

圖3 1976年以來美國CoreLogic房價指數走勢

通過日本、美國的房價歷史數據，我們看到的是什麼呢？房價經歷快速上漲後，往往會經歷一波下跌，而緩慢上漲時持續性才好。

再來看看過去幾年我們房價的數據和走勢圖。

下圖4是我們根據我國70個大中城市新建住宅和二手住宅價格月環比漲幅編製成的指數，2005年1月兩個指數的起點均為100。從圖4上，我們也能看得出來，我國的房地產價格也是有明顯週期的，並且是如果經歷一波快速上漲，緊接著也會出現一個跌幅更大、持續時間會更長的調整期。從70個大中城市房價看，最近一波房價上漲起始於2015年3、4月，到2016年初開始呈現加速上漲的走勢，目前漲勢似乎仍未見頂。

圖4 我國70個大中城市新建和二手住宅價格指數走勢

但是看看四個一線城市新建住宅和二手住宅價格都已經出現了拐點（參見圖5、圖6）。當然，你可能會說是因為不斷加碼的限購政策才導致的拐點。我們此前的研究表明，如果沒有不斷層層加碼的限購政策，就不會出現恐慌性的購房需求，房價上漲可能會以較慢速度經歷相對較長的時間。

圖5 我國四個一線城市新建住宅價格指數走勢

圖6 我國四個一線城市二手住宅價格指數走勢

（未完待續，敬請期待）