曾經一擲千金大手筆收併購的泰禾，如今通過賣子公司、賣項目收益權、質押股票來度過資金危機。剛剛過去的2018年，泰禾負面纏身，2000億小目標腰斬，資金鍊吃緊、負債率高企、股價暴跌、管理層動盪等消息此起彼伏，這個曾經激進的閩系房企迎來“至暗時刻”。
2018年內頻繁融資賣子公司賣項目度危機
2018年12月14日，泰禾集團連發三則公告，賣子公司和項目收益權來籌集資金。一是將3家間接持有的子公司福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾的全部股權以6.35億元的價格打包出售；二是將2017年拍得的北京市朝陽區孫河鄉北甸西村、西甸村 2902-29號地塊的收益權轉讓給北京信託，以融資35億元；三是泰禾集團第一大股東泰禾投資集團有限公司及一致行動人向東興證券等3家公司質押3125萬股公司股份，用途為補充質押和融資。
回顧來看，2018年泰禾集團頻繁融資。2018年1月17日，泰禾集團在境外完成總額4.25億美元的債券發行，並在新加坡交易所掛牌票面年息分別為7.7875％和8.125％的債券；3月7日，泰禾集團發行2.3億美元的債券；9月4日，“中信證券-泰禾集團慕盛長租公寓系列資產支持專項計劃”擬發行總額不超過50億元，發行期數不超過4期，首期發行金額8.1億元；11月13日，泰禾集團發佈公告稱，其11.67億元購房尾款資產支持票據獲准註冊。
頻繁融資的背後是資金壓力。截至2018年3季度末，泰禾集團的總負債2052.44億元，與年初的1813.02億元相比大幅增加。從資產負債率來看，泰禾集團三季度末為84.78％；有息資產負債率為69.92％，在123家A股上市房企中位列第15位。發改委曾發通知提到，房地產企業未明確重點監管線的，原則上資產負債率不得超過85％。也就是說，泰禾集團的負債水平已經逼近融資監管紅線。
在高負債率下，泰禾2018年拿地明顯放緩。年內共拿下10宗土地，新增土地面積186.78萬平米，共投入68.96億元。反觀2017全年，泰禾通過土地拍賣和收購等方式投入552.4億元獲得36個項目，獲取土地792.80萬平方米。
2000億小目標腰斬股價自高點跌超65％
泰禾集團董事長黃其森在2017年底接受採訪時高喊出了2000億的小目標，因此引發泰禾集團股價摧枯拉朽似的暴漲。數據顯示，在2017年12月25日至2018年1月23日的16個交易日裡，泰禾集團股價暴漲152％，隨後而來的就是綿延不斷的下跌，全年基本處於一路走低的陰跌態勢，從1月24日的高點到12月27日收盤股價暴跌超65％，市值已不足200億，由此也引發黃其森涉嫌信披違規的質疑。
北京市盈科律師事務所臧小麗律師認為，《證券法》七十八條，禁止任何主體發佈編造、傳播虛假信息，禁止作出虛假陳述或者信息誤導。倘若泰禾集團2018年的實際業績遠沒有達到黃其森所預測的數據，而2017年年底黃其森的預測又導致泰禾集團的股價大幅抬高，那麼，黃其森先生的言論存在違法違規的嫌疑，有可能會遭到監管部門的立案查處。
克爾瑞數據顯示，泰禾集團在2018年1-11月份銷售金額1110億，排名中國房企銷售額第21名，據此估算，泰禾2018年全年銷售金額應低於1500億，去化率不足40％，也遠低於黃其森預期的2000億銷售額。也有業內人士稱泰禾2018年銷售額800多億，正在向900億衝刺，連黃其森年初目標的一半都沒完成。
業績壓力致管理層動盪曾陷裁員風波
2018年以來，房企高管離職潮頻發，泰禾是最受關注的一家，也是動作幅度最大的一家。據不完全統計，泰禾集團前後離職的高管分別有：財務總監羅俊、上海區域副總經理鄂宇、集團副總裁丁毓琨、鄭州總經理肖浩燃、集團副總裁兼廣深區域總裁許珂、集團副總裁沈力男、品牌總經理伍小峰、集團副總裁兼北京區域公司總裁錢嘉，以及集團副總裁鄭鍾、朱進康等。
不止是管理層，泰禾的裁員也瞄準了入職不久的2018屆“禾苗生”。據悉，“禾苗生”規模大概400人左右，目前全國已經裁掉了100多人。裁員的大致標準主要有學歷和績效兩項。而2018年7月份，泰禾集團被曝出大規模裁員，涉及北京、上海等區域，裁員規模約二三百人。
規模擴張不力和銷售業績下滑被認為是這波高管離職潮湧動的主要原因。以泰禾的大本營福州為例，據克而瑞數據顯示，2017年泰禾福州區域的銷售額達到139.35億元，但2018年上半年擁有泰禾最多的銷售項目的該區域僅銷售了30.37億元。
大股東股票質押殆盡 2019年現集中償債壓力
目前，泰禾集團大股東以及一致行動人已將所持公司股票質押殆盡。截止2018年12月26日，大股東泰禾投資集團有限公司持股60938萬股全部質押，一致行動人葉荔持股14999萬股全部質押，一致行動人黃敏質押1800萬股，質押比例高達95.15％，據此計算，黃其森及一致行動人質押股數佔總股本比例高達62.47％。泰禾集團此前的公告顯示，葉荔為黃其森配偶，黃敏為黃其森的妹妹。
針對泰禾大股東全部質押問題，華創證券研究院王曦分析稱，從數據上來看，泰禾集團的股權質押風險還是非常大的，同時也反映出目前在房地產降溫的大背景下，前兩年加槓桿的房地產企業的日子的難過程度。黃其森及其一致行動人目前質押率接近100％，馬上面臨年報季，接受其股權質押的券商、銀行等金融機構壓力巨大。
東方金誠出具的《泰禾集團：主體及相關債項2018年度跟蹤評級報告》顯示，從公司債務期限結構來看，以公司現有債務為基礎，在考慮債券提前回售情況下，公司在2018年4~12月、2019年和2020年到期需償還的債務分別為384.02億元、473.59億元和477.99億元，存在集中償付壓力。
本文源自中國經濟網
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