12月21日，以“不動產金融創新與可持續發展”為主題的2016上海不動產金融高峰論壇暨東方不動產金融研究中心成立儀式在中國金融信息中心成功舉行。本次論壇由華東師範大學、上海市房產經濟學會、陸家嘴金融城發展局、中國金融信息中心聯合主辦，華東師範大學經濟與管理學部、東方房地產學院、張永嶽工作室共同承辦，《上海金融》雜誌提供學術支持，上海仟邦資都金融服務有限公司特別支持，房金所金融服務股份有限公司、快快金融信息服務（上海）有限公司協辦。
論壇現場
華東師範大學副校長汪榮明，上海市住建委巡視員、上海市房產經濟學會會長龐元，中國金融信息中心總經理葉國標，華東師範大學經濟與管理學部副主任、工商管理學院院長馮學鋼，中山證券首席經濟學家李國旺，上海市人民政府特聘決策諮詢專家、上海市立信會計金融學院王洪衛，上海市公積金管理中心原主任、上海市房產經濟學會副會長沈正超，華東師範大學房地產系主任胡金星，平安銀行上海分行投行業務部總經理朱炳瑜，上海仟邦資都金融服務有限公司副董事長於揚利，房金所聯合創始人李晶，快快金融信息服務（上海）有限公司董事長助理王慧敏，互融CLUB總裁彭加亮，魔方金服董事長凌駿等嘉賓出席本次論壇並共同見證了“東方不動產金融研究中心”揭牌儀式。論壇由東方房地產學院院長張永嶽主持。
華東師範大學副校長汪榮明致辭
華東師範大學副校長汪榮明在致辭中表示，房地產與金融都是關乎國家民生的重要話題，也是上海建設卓越全球城市和四個中心目標的重要組成部分。根據2016年中國家庭財富調查報告，我國居民個人資產中60%是房地產。隨著利率市場化和金融改革的推進，房地產金融化日趨明顯，這在解決房地產企業融資困難以及提高住房消費群體可支付能力方面發揮了重要的作用，但也帶來了一、二線城市房地產價格持續上漲。
汪榮明講到，2016年中共中央政治局會議和中央經濟工作會議上強調要防控資產泡沫，在這樣的背景下，舉辦此次論壇，相信大家的思想交流、智慧碰撞會進一步探討對房地產業與金融業互動融合的理解，為解決房地產泡沫找到好的思路與方案，併為房地產的健康穩定發展，獻計獻策。
汪榮明表示，本次上海不動產金融高峰論壇，來自房地產和金融機構的著名專家和企業領袖將發表精彩的演講，分享房地產金融領域的最新研究成果和實踐經驗。他衷心希望通過舉辦本次論壇華東師範大學能夠搭建學界、業界與政界在房地產金融領域的研究平臺，共同探討房地產金融化存在的深層次的理論問題與前沿課題，推動房地產學科以及房地產與金融交叉學科的發展。
中國金融信息中心總經理葉國標緻辭
中國金融信息中心總經理葉國標表示，吃穿住行，安居樂業，居者有其屋是人最重要的生活條件之一，因而房地產是經濟生活的重要元素。三十多年來，我國房地產業發展非常迅猛，而且與金融業的支持息息相關，兩者互相借力，互相推進，相輔相成。當前，房地產也出現了一些泡沫和風險，比如房價越調控越漲，槓桿率越來越高，放大了風險。房地產非常複雜，也非常重要，不僅與金融、經濟相關，也與民生改善、社會和諧、政治穩定休慼相關，所以政府、金融界、企業界、學界、媒體等都對其格外關注。
作為經濟的核心與命脈，金融既要創新，更要穩健，要可持續發展。金融必須創新，不創新就沒有方向，沒有出路，但創新的目的是為了服務實體經濟，為了服務民生，為了提高市場配置資源的效率。金融對經濟的作用，就好像血液之於人體一樣，比如人讀書思考的時候血液儘量供給到腦部，吃完飯後血液又要儘量供給到胃部。哪裡有需要，資源就配置到哪裡去，經濟體就健康有活力。所以，不動產金融的創新，實際上為了提高不動產的市場配置的效率，讓它活起來、動起來。華師大是一所名校，在金融和房地產等領域擁有雄厚的師資力量和專家資源，我們與華師大、陸家嘴金融城發展局聯手來研討不動產金融，為政府部門和市場參與者出謀劃策是一件很有意義的事情。
中國金融信息中心是新華社的直屬機構，是新華社和上海市政府戰略合作的重大成果，我們既要服務於新華社打造國際一流新型世界性通訊社的戰略目標，也要服務於上海國際金融中心建設的國家戰略，我們的定位就是開放、服務、分享、共贏的多功能國際化平臺。在新華總社的堅強領導下，在上海市政府和社會各界的鼎力支持下，經過兩年多的努力，中國金融信息中心已經初步成為上海的一張名片，一個地標，成為一個人才薈萃、智慧碰撞、思想交流、信息發佈的重要平臺、重要窗口，初步實現了出品牌、出形象、出功能、出聲音、出效益的預設目標。
東方不動產金融研究中心揭牌儀式
華東師範大學副校長汪榮明、中國金融信息中心總經理葉國標共同為東方不動產金融研究中心揭牌。
東方不動產金融研究中心是由中國金融信息中心和華東師範大學下屬的東方房地產學院聯合發起、共同設立的非盈利性的不動產金融研究機構，聯合政、產、學、研多方的力量，致力於對不動產金融創新實踐過程中的現象和問題進行多角度的理論研究和對策分析，形成“東方觀點”，服務經濟社會發展。
上海市住建委巡視員、上海市房產經濟學會會長龐元主旨演講
上海市住建委巡視員、上海市房產經濟學會會長龐元圍繞“貨幣信貸、土地物權與房地產價格問題”展開主旨演講。他講到，三次中央政治局會議以及中央經濟工作會議所強調的我國的貨幣政策應當關注資產價格，抑制資產泡沫，是對原有貨幣政策目標的重大拓展。 同時，“綜合運用金融、土地、財稅、立法等手段，加快建立符合國情，適應市場規律的基礎性制度和長效機制”是中央經濟工作會議的要求，在12月9日的會議上對建立長效機制的表述又更加明確和具體化了。
龐元講到，多年來，我國貨幣發行偏寬鬆，個人購房槓桿上升明顯。2017年著力推進供給側改革，對於房地產行業來說，進一步深化研究土地供應改革問題也是其中應有之一。當下最大的問題，一是集體建設用地使用權與國有建設用地使用權同質同權後，是有期限還是無期限的問題；二是國有住宅用地使用權70年期滿後，是繼續有期限還是無期限的問題；三是有償的問題，對於城市或者國家，房地產交易的稅費從流轉稅費轉化為持有稅費以後，就自動轉為逐年交了，繳納的數值按照市值收取或者象徵性的收取都是沒有問題的。
中山證券首席經濟學家李國旺主旨演講
中山證券首席經濟學家李國旺講到，不動產金融研究的過程中，必須符合三個要求，第一，效率是不是增加，第二，效力是不是提高，第三，效益是不是增加。不動產金融分不同的層次，可以是指數化交易，可以是ETF，也可以是房地產交易價格指數，去推出一種全社會承認的標準產品。
對於房地產金融未來如何做？李國旺講到，首先要研究政策。不動產不僅僅是住宅，還有廠房、商業地產、酒店等等，不僅要研究中國的，還要研究美國、日本、西歐國家的相關政策。第二是金融創新。期待東方不動產金融研究中心未來推出可以交易的房地產交易標的和交易品種。第三是管理公司的品質非常重要。第四是技術創新。未來對於不動產交易，特別是AR、VR領域的系統會應用起來。第五是產品創新。如何創造出符合老百姓需要，又符合有機環保的產品，是未來不動產創新的前提和能夠順利交易的一個方法。第六是市場創新。東方不動產金融研究中心不僅僅是研究上海的，應當研究全國的，甚至是研究全世界的，這樣市場才能擴展。第七是品牌公司的價格一定是有溢價的，要研究不同的房地產品牌公司對房地產價值的作用。第八是不動產金融創新的資源創新。
上海市人民政府特聘決策諮詢專家、上海市立信會計金融學院教授王洪衛主旨演講
上海市人民政府特聘決策諮詢專家、上海市立信會計金融學院教授王洪衛圍繞“我國房地產金融創新”做主旨演講。他講到，中國的房地產金融一直在創新，1996年在上海研究時按揭貸款出現了，2001年到2003年過橋貸款在創新，2003年後信託項目開始出現，2007、2008年以後基金項目又開始出現。房地產金融分成三類，一類是支持消費者消費的，按揭類、租金支持類的金融產品；一類是支持房地產開發的金融產品；還有一類是支持房地產持有的金融產品。
王洪衛講到，房地產金融領域的消費金融出現了三個方向，一是美國的資產證券化，二是以歐洲為代表的住房儲蓄，三是公積金制度。1991年的日本金融危機，是消費領域的金融危機，導致日本近三十年的經濟不振。1997、1998年的亞洲金融危機，是泰國等東南亞國家由於投資的減少，產生了房地產危機，引入了金融危機，導致了亞洲金融危機。美國2008年又是房地產危機，在資產證券化的情況下形成了次貸危機。
最後，王洪衛提出，房地產金融創新的對策，應該是有序創新，疏堵結合。在金融創新的同時，還要有相關政策的突破，研究優化城市土地的供應體制。
上海市公積金管理中心原主任、上海市房產經濟學會副會長沈正超主旨演講
上海市公積金管理中心原主任、上海市房產經濟學會副會長沈正超講到，公積金的流動性問題跟每個人都息息相關，作為一項規模巨大的城市職工住房消費基金，它的流動性均衡的意義主要體現在幾個方面：第一，公積金流動性問題是實現公積金政策性金融的目的，最大限度的支持住房消費的需要。公積金是一項政策性的金融工具，在保持它的流動性均衡的前提下，最大限度地支持職工的住房消費，這是該制度存在的價值所在。第二，保持公積金的流動性均衡，是提升公積金管理能力，同時也是確保公積金資金安全的一種需要。第三，公積金保持流動性，也是保持公積金良好商業信譽，實現公積金可持續發展的一種需要。公積金雖然不同於商業銀行的資金，但其管理機構跟銀行一樣需要良好的商業信譽。公積金要可持續發展，就要保持好它的流動性均衡。
沈正超建議，公積金管理當中，首先要加快構建流動性風險的預警機制；其次，要完善公積金流動性管理的體制，必須建立一個全國性的公積金資金調節機制，中國公積金制度非常大的一個缺陷，就是封閉，而這個局面對未來公積金制度的長遠發展是絕對不利的；第三，要拓展多元融資的渠道，流動性風險唯有通過拓展公積金的投融資渠道來加以解決；最後，要加強公積金的流動性管理的法治建設。
上海仟邦資都金融服務有限公司副董事長於揚利主旨演講
上海仟邦資都金融服務有限公司副董事長於揚利講到，一個企業在經營過程中，生存是第一要務，所有的創新都必須圍繞著生存與發展。他介紹到，仟邦資都今年在創新方面有兩件重要的事情，第一是搭上資本市場的快車，第二是做“後房地產金融”的生態系統。
於揚利表示，不論是整合資源，整合資金渠道，還是運用更多的融資手段，最重要的目標是搭上資本市場的快車。一個企業要進入到資本市場是比較難的，也需要時間。仟邦資都在去年與深交所的一家主板上市公司共同合資成立了“夢金所”，通過上市公司獲得了更多的資源、資金和融資能力。同時業務延伸到了停車場領域，停車場的現金流非常好，是非常稀缺的資產，也屬於不動產的一個部分，做停車場可以用上資產證券化各種的手段。另外，發展“後房地產金融”的生態系統代表著，公司不再做簡單的不動產+金融，不做增量，而做存量。仟邦資都希望完善在後房地產市場的金融佈局，同時走出國門。
最後，於揚利強調，公司的核心模式是大風控模式，到目前為止還是零壞賬，在風控上把握得非常好。
論壇主持：東方房地產學院院長張永嶽
圓桌論壇從左至右依次為：華東師範大學房地產系副教授華偉、華東師範大學房地產系主任胡金星、互融CLUB總裁彭加亮、房金所聯合創始人李晶、平安銀行上海分行投行業務部總經理朱炳瑜、魔方金服董事長凌駿
華東師範大學房地產系主任胡金星、房金所聯合創始人李晶、平安銀行上海分行投行業務部總經理朱炳瑜、互融CLUB總裁彭加亮、魔方金服董事長凌駿圍繞“不動產金融創新方向、難點與突破”的主題進行了圓桌討論。圓桌論壇由華東師範大學房地產系副教授華偉主持。
華東師範大學房地產系主任胡金星
華東師範大學房地產系主任胡金星講到，近幾年以來，一二線城市房價持續上漲，同期抵押貸款呈上升趨勢，抵押貸款槓桿率越來越高，引起政府高度重視。胡金星認為其中的一個主要原因是房地產業與金融業的互動還處於較低水平。從國際的視角來看，房地產跟金融業的互動已經非常的深入了，最主要的表現是房地產金融產品的創新，它既有房地產屬性，又有金融產品的屬性。而我國在這方面還沒有放開，風險仍然停留在一級市場。
胡金星表示，一旦把不動產的租金收入轉化為一種證券，社會資本有了新的渠道，老百姓不會再為了保值增值去投資住房，這時候會有更多的專業機構出現來幫助大家理財。同時，創新也有風險，不動產的證券化既需要業界的推動，也需要政府管制的放鬆，以及新的監管制度的建立，共同去推動這個市場有序的發展。
房金所聯合創始人李晶
房金所聯合創始人李晶表示，國內外的不動產金融的產品大概分為幾類：一是不動產信託。從標的物來講，分為房屋信託和土地信託；按照信託目的不同，則分成管理信託和出賣信託。二是不動產抵押貸款。放款機構以借款人擁有的不動產作為抵押物而發放的貸款，這也正是房金所目前的主營業務，作為金融機構的金融外包服務商，房金所根據金融機構的風控標準和要求來匹配好相應的資產。三是不動產證券化，即以不動產未來的現金流為基礎發行證券，這塊在國內發展的還遠遠不夠。四是不動產租賃，即以租代售。國際上具有代表性的主要有四種模式：證券型、基金型、儲蓄型和混合型。
李晶認為，國內與國外很大的一個差距是在風險管理以及個人徵信體系是否健全方面。比如，國外在發展一級市場的同時建設齊備的房地產金融配套體系用以有效地防範金融風險。這些制度包括嚴格的貸前審查制度，完善個人信用制度體系，健全的違約處理機制，科學的風險管理制度等等，政府也有效的參與、管理和支持等。而我國的社會信用制度相對滯後，我國貸款銀行對借款申請人的信用程度的瞭解主要依據申請人自己提供的資料，銀行之間、銀行與政府行政管理部門、司法部門之間缺乏信用信息共享的制度。同時，我國房地產金融的法規建設相對於房地產市場發展而言也是相當滯後的。
平安銀行上海分行投行業務部總經理朱炳瑜
平安銀行上海分行投行業務部總經理朱炳瑜表示，中國的房地產市場處於成長末期成熟期前期，有參考成熟市場產品的基礎。交易所資產證券化的規模受制於政策及市場因素，任重道遠。影響房地產市場的因素有很多，政府的政策是一個非常重要的因素，包括房地產企業，金融機構及個人，都要圍繞政策的轉向而轉向，目前是政策轉向期，需要等待。海外置業維護成本高不是最優選擇。一城一策制度下的上海，還是需求遠大於供給（主動進來的外來人口及本身需要的高端人才持續增長是客觀存在）。目前來雖然政府調控水平在進步，但是問題仍然存在，解決需求方向主要矛盾解決手段不多。房地產金融創新要在新的調控政策明確和穩定後判斷。從目前新政看對開發商加大自持要求後，有可能開發商會做多小戶型，增大供給數量，提升租金回報應對自持期資金壓力。對持牌金融機構而言這塊產生未來的住宅資產證券化可能是機會。另外就是目前受監管相對較弱的互聯網金融機構可能會填補本市銀行的住宅消費金融空白，對他們是機遇。
互融CLUB總裁彭加亮
互融CLUB總裁彭加亮表示，由於房地產的特殊性，房地產金融資產流動過程中，大家都比較注重物權。物權兩個主要的表現方式，一個是拿到產證，一個是拿到抵押權證。由於這樣的限制性，不動產作為金融資產在市場上的流動性比較弱。未來在不動產的金融創新上，如何讓不動產物權形成的資產，能夠在市場上真正流動起來，使其實現金融的價值，是一個非常大的課題，也是未來房地產行業發展的重要方向。在流動的過程中，就可以提高效率，降低成本，更好的服務借款者或者中小企業。
彭加亮講到，現在區塊鏈技術是一個新的技術發展方向，利用這個技術，整個不動產資產在形成過程當中的每一個階段，都會有信息的標籤和加密，這樣一個統一的數據庫是開放的、共享的，可以促進未來不動產抵押資產的市場流通，對於未來不動產的金融創新來講是一個機會。
魔方金服董事長凌駿
魔方金服董事長凌駿介紹到，魔方金服關注的是存量房屋的租賃市場。共享經濟的精髓是使用權大於所有權，在房屋租賃市場，去住別人的房子本身是一種共享經濟的邏輯。“房子拿來住的，不是拿來炒的”，在發展業務的過程中，幫助幾十萬的年輕人在城市裡方便地租房，可以自由地在城市裡面選擇一個穩健的、舒適的、帶有服務功能的居住環境。
凌駿提到，房地產是一個萬年的產業，房地產未來跟金融結合，從財富資產配置和國家經濟發展的角度講，都是積極的。要大力推動租賃市場，應該讓社會的財富不集中在特別有錢人的手上，而是讓普通的百姓都能享受城市發展的紅利。
圓桌主持：華東師範大學房地產系副教授華偉
東方不動產金融研究中心研討會第一次會議現場
21日下午，東方不動產金融研究中心研討會第一次會議在中國金融信息中心召開。會上，東方不動產金融研究中心分別與上海仟邦資都金融服務有限公司、房金所金融服務股份有限公司簽署了合作協議。
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