2018年澳大利亞的房地產市場，可以用“跌跌不休”來形容。在經歷了多年的強勁價格增長後，澳大利亞房地產市場在過去12至18個月發生了變化，投資者的謹慎、銀行放貸收緊、疲弱的人氣和新增住房供應等因素對價格構成了壓力。
據地產顧問公司CoreLogic，澳洲房價2018年下跌近5%，創2008年來最糟糕表現，兩個最大的市場——悉尼和墨爾本的房價同比降幅擴大。
下圖是近一年澳洲房價指數變化情況
經歷了動盪的2018年，2019年的澳洲房產市場將如何發展呢？
2019年澳洲房產市場預測
房產公司Domain認為，2019年澳洲房產市場將使更穩定的一年，但這並不是說房價不會進一步下跌，但在進入另一個溫和增長階段之前，房價下跌的速度將在2019年上半年放緩。
Domain預計，到2019年，悉尼和墨爾本將是全球最疲弱的兩個市場之一，然後預計到2020年，房價將以4%左右的速度增長。布里斯班、珀斯、阿德萊德和堪培拉的房價在未來幾年將出現溫和增長，霍巴特的房價在經歷了近年的快速增長後應該會企穩。
悉尼和墨爾本在2017年至2019年期間的跌幅將是自上世紀80年代末以來最大的。但值得記住的是，這些下跌是在一段非同尋常的快速增長時期之後出現的。
銀行和潛在借款人應適應新的更嚴格的放貸標準，恢復放貸增長，但速度將更為溫和。此外，預計人口增長強勁(儘管放緩)、失業率下降、工資增長加快以及首次購房者活動增加，也將對房價起到支撐作用。
許多因素可能導致價格偏離預測(基於最可能的未來情景)。主要的下行風險包括:抵押貸款利率上升早於預期、速度快於預期、銀行進一步收緊貸款、人口增長放緩、投資者被迫拋售以及中國經濟放緩。另一方面，房屋建設可能放緩，政府幹預支撐市場，以及經濟走強，可能意味著房價漲幅高於預期。工黨提出的負扣稅改革的影響更加不確定，改革可能最終會推動價格走低，但實際上可能會在未來6-18個月支撐價格。
2019年澳洲及各城市房價的預測
Domain利用經濟模型、市場領先指標的分析和最近的市場趨勢對澳洲以及各首府城市別墅和公寓的房價作出了預測。
澳洲整體房價預測
Domain預計，別墅價格將在2019年上半年繼續下跌，然後出現好轉並溫和增長，從而在截至2019年12月的一年裡實現約1%的年增長率(見下圖)。預計在截至2020年12月的一年內，房價增幅將升至4%。預計到2019年年中，別墅價格將從2017年82萬澳元的峰值下跌7%，至76萬澳元左右的低點。在這個低點，澳大利亞別墅價格將回到2016年的水平。
預計澳大利亞的公寓價格將在2019年和2020年分別增長2%和3%。在截至2018年12月的一年下跌3%之後，預計2019年初公寓價格將見底。預計它們將較2017年6月的峰值56.8萬澳元下跌約5%。在經歷約54萬澳元的低點後，房價將回到2016年末的水平。
Domain預計公寓價格將比別墅價格更具彈性，主要有兩個原因。首先，繁榮期的公寓價格漲幅較小，因此在2017-2019年期間，需要消散的市場“泡沫”較少。第二，州政府的印花稅優惠將會抬高公寓價格，尤其是在悉尼和墨爾本。
穩定的人口增長、低失業率和低利率將在中期內支撐澳大利亞房地產價格的增長。在不久的將來，更嚴格的貸款條件將繼續給價格帶來壓力。但最終，借款人將開始適應這種新常態(包括更好地瞭解他們可以借多少錢，以及獲得貸款需要多長時間)，貸款將開始再次增長，儘管增速有限。
悉尼
Domain預測，悉尼的別墅價格在2018年下跌約8%後，在截至2019年12月的一年內將接近持平，到2020年價格將溫和增長約4%。公寓價格將比別墅價格更具彈性，預計在2019年將上漲3%，2020年上漲5%。
新南威爾士州政府的印花稅優惠也可能支持公寓價格的上漲。然而，悉尼公寓價格的一個主要下行風險是，大量新建公寓是否會被消化。考慮到預計的強勁人口增長，Domain認為這不會導致全市房價下跌，儘管一些新建房屋特別多的地區房價可能會繼續疲軟。
收緊的貸款環境對悉尼房地產價格造成了沉重壓力，尤其是對價格較高的房地產，但這種情況可能會在2019年年中結束。低失業率也將支撐房價，預計新南威爾士州的失業率到2020年將達到4.75%(並可能降至更低水平)。另一個支撐因素是新州的人口增長，預計將保持在1.5%左右。
墨爾本
Domain預計，墨爾本別墅價格在2018年下跌9%之後，2019年將下跌約1%。而到2020年，墨爾本別墅價格將上漲約4%。而墨爾本的公寓價格在2018年下跌了約1%至2%，到2019年和2020年，公寓價格將上漲約1%。
和其他城市一樣，收緊的貸款環境和疲弱的人氣將在2019年拖累墨爾本的房價。但維多利亞州的失業率正在下降，墨爾本的人口增長預計仍將非常強勁，未來幾年的年增長率將保持在2%以上。這將有助於消化未來幾年預計將投放市場的大量新住房供應。
布里斯班
domain預測，2019年布里斯班別墅價格將上漲4%，到2020年，價格將增長約5%。在經歷了近幾年溫和的價格上漲後，我們預計布里斯班的別墅在未來幾年的增長速度將超過大多數其他市場。而布里斯班的公寓價格在2018年下跌約6%後，預計2019年和2020年將分別上漲約3%和6%。
Domain對布里斯班房價相對強勁增長的預測，是因為人口增長提速和失業率下降的支撐。此外，相對於悉尼和墨爾本的經濟適用房將繼續吸引新的居民和投資者。布里斯班的公寓價格增長在近期將被大量新上市的公寓所抑制。然而，新建築數量目前正在下降，因此新住宅的供應預計將下降，這將支持2019年和2020年的房價增長。
珀斯
Domain預測珀斯的別墅價格在2019年將上漲5%，2020年上漲3%。預計，珀斯房價在近幾年下跌後，2019年和2020年的增速將快於大多數其他市場。而經歷了約6%的下跌後，珀斯的公寓價格在2019年和2020年將上漲約2%。
在礦業繁榮的第二階段結束後，珀斯的房地產價格已經連續多年下跌。Domain的預期是，未來幾年價格將出現好轉，並溫和增長。這種前景的基礎是較好的經濟條件:正在建造新的礦場，商品價格較高，人口不斷增加，就業前景改善。然而，並非所有跡象都是積極的，住房貸款批准繼續呈下降趨勢，市場人氣依然疲弱，貸款環境趨緊令房價承壓。
阿德萊德
Domain預計，阿德萊德的別墅和公寓在2019年和2020年的漲幅將保持一致，都將上漲2%。
受人口增長放緩和就業增長放緩的推動，阿德萊德的房價將持續緩慢而穩定的增長。
霍巴特
2018年，霍巴特的別墅價格是所有首府城市中漲幅最高的，預計未來兩年別墅價將上漲約2%。
公寓價格的預測更加不確定(由於公寓數據的波動)，預計價格在2019年將相當穩定，然後在2020年溫和增長約3%。Domain預計，隨著資本市場的價值變得相對較好，以及新住宅建設趕上需求的強勁增長，霍巴特房價的增長將放緩。
影響房價的因素
可能導致房價下跌的因素
1、抵押貸款利率上升的時間早於或超過預期
2、銀行進一步收緊貸款
3、人口增長放緩
4、被投資者強行拋售
可能導致房價增長強於預期的因素
1、房屋建設可能放緩
2、政府幹預支持房地產市場
3、隨著經濟的增長，市場人氣有所改善
房地產市場發展的不確定因素
工黨提出的負扣稅改革：改革可能最終會推動價格走低，但實際上可能會在未來6-18個月支撐價格。
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