中新經緯客戶端12月27日電題：《張大偉：10城樓市“微調”鬆綁，能不能刺激漲房價？》
作者 張大偉（中原地產首席分析師）
最近各地樓市出現了各種微調，有明確發文的，也有私下悄悄進行的，經筆者統計，林林總總已經有10多個城市。
那麼，對於老百姓來說，有了這些政策市場就見底了嗎？房價會漲嗎？
回答2019年樓市會不會被微調，會不會再次出現上漲，核心因素看政策，看政策裡的信貸因素。
根據中國人民銀行數據，住戶部門中長期貸款在2016年曾增加5.68萬億元，2017年該項新增減少3800億元。但2017年住戶短期貸款明顯增加。
2018年數據顯示，截止11月，居民戶中長期貸款增加4.6421萬億元。短期貸款2.2576萬億元。2018年居民戶短期信貸數據刷新歷史紀錄，中長期貸款同比有所減少。
我們可以看出，首先，最近住建部年度會議，中央經濟工作會議都明確了房地產調控繼續維持“三穩”方向，維持“房住不炒”的原則。從上週開始的短短不到10天的時間裡，各地房地產微調政策超10次。這些政策內容基本決定了2019年房地產政策的走勢和方向。
其次，衡陽是一個典型的三四線城市，市場均價只有6000多元，衡陽房價從2018年9月開始有所回落。當下市場繼續維持限價的意義的確不大。但對於其他城市來說，購房者的預期可能出現微調。對房地產政策寬鬆抱有期待。
從目前已經出現鬆綁政策的菏澤、衡陽等城市看，因為這些城市出臺的政策都不是最影響市場的關鍵性政策，信貸政策不寬鬆，樓市很難有太明顯的方向性變化。
從各地政策內容看，房地產調控在2019年政策取向依然是從嚴為主，但之前過於嚴厲，樓市出現明顯調整的城市，會有政策微調的可能性。
2019年，全國可能出現一輪30城以上房地產調控政策的微調潮，標誌著，本輪樓市調控全面見底。未來多個城市的很多微調寬鬆政策將密集出現。
房地產市場出現漲幅明顯回落，房地產調控政策也到了調整階段。全國房地產市場的政策底部已經出現，未來大幅度全面寬鬆可能性不大，但各種微調將頻繁出現。信貸政策見底，調控政策見底。
第三，對於房地產市場的影響主要體現在，信貸將依然處於偏緊的環境中，限貸政策將依然嚴格執行，但對於自住需求的合理信貸有所傾斜，也是2019年最有可能的房地產政策變化。
第四，2018年，房地產長效機制已經在租售並舉，“房住不炒”等環節快速落地，截止日前，全國2018年房地產各種調控政策全年在450次左右，刷新歷史調控紀錄。2018年也成為歷史房地產調控政策最密集的年份。
再次明確要求“房住不炒”，代表了全國房地產的調控力度將依然維持之前的高溫狀態。雖然最近出現了部分城市的微調，但是整體看，基本原則依然不會改變。中央遏制房價上漲的決心不會發生改變。
“房住不炒”也代表了未來樓市政策將依然打擊投機，對真實居住保護。未來微調的政策也有利於剛需。
第五，未來各地房地產調控依然由各城市主導，而分類指導也帶來了更多的監管，未來房地產調控將以地方主導，住建部與中央指導的為主。未來不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。
這也與2018年執行的各地出臺政策，住建部巡視吻合。2018年年中明確的“穩地價、穩房價、穩預期”的全面調控要求，對調控不利的城市繼續問責。穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定。
加強市場監測和評價考核值得注意。未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產調控，包括2018年的多輪多城市房地產巡查在2019年將依然常態化。
最後筆者總結，一是房地產政策底部肯定出現了，樓市調控不會再加碼了，放鬆政策會進行。最近幾個月起碼有30個以上城市會出現各種不同力度的鬆綁政策。二是房地產政策歸根結底還是看信貸，最主要看首套房貸款的認定標準，和非普通住宅的認定標準。認房又認貸、非普通住宅標準這兩個政策不松，一二線城市就肯定會繼續調整。三是判斷房價變化，短期看政策，中期看政策，長期還是看政策。
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