前天和一個80年W醫生聊天，他說當下鄭州充斥著浮躁，附帶著瘋狂，環境差到難以忍受，狀況和其他同樣高速發展的二線城市相比，過之而無不及……漸漸的，他開始對這座城市失望，甚至牴觸，直至絕望，以至於他現在每天都在懷念過去的鄭州……
【1】30平方公里
何止是W醫生，80後的鄭州大學生，誰不懷念過去的鄭州？
那時候，課後結伴沿著桃源路從興華北街逛到大學路，買張電話卡，或201或301，到了晚上，可能和男朋友煲個電話粥就沒了。那時候，夜晚組團沿著紅專路從東三街吃到文化路，一塊錢一個夾餅，或雞蛋或火腿，到了晚上可能又餓了，還要下去再買一個。那時候，喜歡週末找高中學伴，從農大到鄭大，坐上K906路公交車，選一個靠窗的位，看著窗外的金博大、二七塔從眼前一個個飄過，彷彿在檢閱這座城市，或騎上自行車從新通橋到大石橋再到河醫橋，在古老的法桐下面穿梭。那時候，所謂的藍堡灣片區還是一片麥地，華北水利還是遠郊荒野，如今的二七萬達中原萬達燈火輝煌，在我們心裡卻比不上德化街的風情，比不上銀基的車水馬龍。
每一個在鄭州讀書的80後一定都愛著那座老鄭州。如果要給老鄭州劃定一個範圍，一定是“黃嵩龍城”：黃河路、嵩山路、隴海路和城東路。如下圖：
測量工具數據顯示：黃嵩龍城面積剛剛30平方公里，分為4區，即：一塔一站二府，由農業路、南陽路、經三路和金水路圍合而成、以省委為中心，定義為省府區；由嵩山路、隴海路、景觀路和棉紡路圍合而成，以市政府為中心，定義為市府區；由城東路、隴海路、二馬路、銘功路和金水路圍合而成，以二七塔為中心，定位為一塔區；剩餘的地方是火車站和車軌用地，為一站區。
那時候省府區才是正宗的鄭州，市府區被稱為“西郊”，而一塔區就是購物區，一站區是出行區。
隨著以北龍湖和東區的崛起，老鄭州看似落後了，可這僅僅是看似，實際上，老鄭州正在醞釀一盤大棋，創造更大的輝煌，最終要形成一個媲美北龍湖&CBD的片區，而且是自成價值體系。
【2】自成體系
老城區價值我們就從地鐵網談起。看下圖：
30平方公里有多大？不到鄭州三環面積的2成，比北龍湖還小10平方公里。可就是在這30平方公里的土地上，1號線、2號線、3號線、4號線、5號線、7號線、10號線等多達7條地鐵線在這裡穿梭，而且全部是前10條線，同時有近30個站點在這裡佈局，平均每4平方公里就有一條地鐵，老鄭州的地鐵密度為：1個站點/平方公里，這個數據4倍於北龍湖，3倍於濱河國際新城，6倍於白沙，12倍於綠博。30年過去了，北京的核心仍是四環，上海的核心仍是盧灣靜安，城市不論怎麼發展，核心永遠是核心，地鐵是一個城市公共配套最大的投資，一個區域的規劃地鐵密度顯示著一個城市發展的重心，事實也證明了這一點。
對於30平方公里的老鄭州，鄭州除了在地鐵密度的規劃上得天獨厚外，在火車站的改造、文化迴歸以及核心競爭資源的保護也將有大動作！
一、火車站升級後形成高鐵商務區。上週的文章說過，未來鄭州站的普列功能將遷移至小李莊火車站，鄭州站或只保留高鐵站功能。可以預見在普列功能遷移後，火車站的客源將大大減少，客源也將升級，在這也的情況之下，火車站及周圍將面臨大規模的重新改造升級，區域的城市形象將有顛覆性的變化！
二、文化迴歸後的商都文化復興。這個文化迴歸主要指的就是商都歷史文化區（以下簡稱文化區）的重建，文化區規劃面積6平方公里，全部範圍均位於30平方公里老鄭州內，佔了老鄭州20%的面積。文化區通過文、旅、商元素的有機融合，集中打造三大區域：金水區商王宮遺址，管城回族區明清古城，管城回族區南部、西部及二七區一部分的15個組團。今天重點說進展，不要認為這只是口號，看下面的衛星圖：
上圖中的左上角是文化區的規劃，全圖是最新的google衛星地圖，紅色框內的建築已基本拆遷完畢，對應著的正是商都歷史文化區的各組團的規劃，未來，這可能是一個比太古裡還太古裡，比新天地還新天地的地方，從圖中的拆遷進展來看，這是一個指日可待的工程。
三、核心資源保護後的價值提升。在30平方公里的老鄭州範圍內，最重要的資料無疑是具有歷史文化底蘊的老房子和老單位，拿面積佔比最大的高校來說，佔地1000多畝的老鄭大，500多畝的河南醫科大，700畝的鄭工大，500畝的農大，這些都是老鄭州最寶貴的財富。而未來，根據減壓老城區，升級老城區的需求，30平方公里內的老鄭州中的老建築可能都要保留升級，不再建設高容積率的住宅區，這將大大提升老鄭州的居住品質。
上圖：在老鄭州（工大）眺望CBD和高鐵商務區。
試想一個，其實30平方公里的老鄭州是這樣的一個區：位於主城區二環內核心地段、20%的佔地將打造成商都歷史文化街區，8%的佔地是文化氛圍濃厚的高校園區，15%的佔地是老政府機關用地，佔地5%火車站整改為高鐵站，有大衛城、萬象城、國貿360等一批一線綜合商業體，地鐵網密密麻麻……這樣一個片區，其實就是你青春記憶力中老鄭州未來的樣子，未來的老鄭州，是一個自成體系的核心片區。
未來的老鄭州就是這樣一個老鄭州！高大的法桐密佈、一條條地鐵成網、文化濃厚的高校老院還在、大衛城萬象城360都在、坐高鐵逛街區、人民公園紫荊山公園碧沙崗公園別來無恙……何止是80後老醫生想回歸，誰不期待迴歸這樣的地方？
【3】三大原則
要回歸，就要買房，老鄭州買房很簡單，謹記三大原則：
分區原則：首選區域是省府區，其次是市府區，一塔區和一站區原則上不要考慮。省府區是文化氛圍最為濃厚，自然環境最適合居住的區域，幾乎每一條大街小巷都有遮天蔽日的法桐和古槐，畢竟這是原本就是省委省政府各機關的家屬小區。市府區幾乎集中了中原區的核心資源，鄭大、碧沙崗、綠城廣場等。一站一塔區是未來省府和市府區的居住商業配套，本身並不具備良好的居住條件。
道路原則：雖然都在老鄭州，但有的道路碰不得，比如一個立交橋毀了一條路的經三路，再加上路邊的小樹苗和雜亂無章的商務規劃，經三路是老鄭州甚至是整個鄭州置業的恐怖道路，諸如此類的還有隴海路等，這是禁止道路。花園路、紫荊山路這屬於慎選道路；中原路、黃河路、南陽路、大學路這四條路為優選道路，這4條路不但有地鐵線通過，有遮天蔽日的綠城象徵老法桐，還有很多你青春值得回憶的地方。
地鐵原則：在老城區住，要的就是一種全新的生活方式，城市發展到一定的階段，地鐵取代私家車只是時間問題，且30平方公里的老鄭州地鐵網密密麻麻，基本在800米內即可乘坐地鐵。
分區代表大環境，道路代表小環境，地鐵代表方便度，置業考慮因素缺一不可。下面來看具體的樓盤。
【4】多少盤值得入手？
老鄭州雖好，但可選的樓盤並不多，一塊位於四大區中位置最差的“一站區”內的萬科世玠地塊都可以拍出鄭州地產，這也側面反映了老鄭州地區“供求嚴重失衡”的現狀。需求很旺，但樓盤太少，很多人只好把目光轉向二手房，康橋十年前開發的華城品質不如三環外的剛需房悅城，但價格卻冠絕整個中原區，這也再次反映了老鄭州地區的“價值愈發凸顯”的未來。目前，30平方公里的老鄭州在售樓盤只有世玠和泉舜上城，區域比較火的二手房有天下城、悅府和華城。如下圖：
泉舜上城：位於省府區核心地段，黃河路中段，3號線和5號線的交叉點。房地產百強企業泉舜集團總部設於廈門，具有國家一級開發資質和國家一級物業資質，發展戰略以廈門輻射海西經濟區，以鄭州輻射中原經濟區，重點佈局香港、廈門、漳州、龍海、鄭州、洛陽等城市，2002年開始深耕中原地區，在中原城市群代表項目有洛陽118萬泉舜財富中心，泉舜財富中心在洛陽極有口碑，已經成為洛陽的明星項目，地標性建築。泉舜上城2公里範圍內接駁農業高架、京廣高架以及金水路高架；項目自帶2所幼兒園、1所公辦小學以及周邊優勝路小學、九中等；項目東部為鄭州市人民醫院（老五院）；項目自帶10萬㎡商業（Mall+步行街區）。在這樣的配套下，項目主打90㎡和129㎡2個主力面積改善產品。
萬科世玠：萬科作為早已被鄭州人民熟悉的開發商，這裡就不多做介紹了。和泉舜上城200萬到300萬的總價段相比，萬科世玠的總價段在350萬到500萬，嚴格意義上來說，2個樓盤雖然相近，但並非競品。萬科世玠是萬科在鄭州最有情懷的項目之一，精裝標準高，規劃設計情懷滿滿。
如果說項目有弱點，最大的弱點便是南陽路，南陽路在老鄭州眼裡是一條重要的分界線，南陽路以東是金水的核心繁華，南陽路以西是鐵路密集的貨運區，當然，如果萬科世玠移至南陽路以東，售價目測會增加3000元+，首先不可能低於東潤泰和。華潤悅府：這是一個心比天高命如蟬翼的樓盤，如同它的開發商，華潤是外地房企裡進入鄭州最早的一批，第一個項目選擇了被老鄭州人叫做亂墳崗的地方，致使直到交房，項目仍有大量房源滯銷，不過相比火車站周圍的其他項目，這個項目的居住屬性還是強很多。
康橋華城：緊鄰鄭州大學，緊鄰大學路，地處老鄭州，康橋開發，幾個因素致使小區成為市府區最貴的樓盤。華城的貴更多的是來自區域的供需失衡，大量的地緣性客戶需求得不到釋放的緣故，其二手房的房價遠遠高於周邊小區，這也可以看出鄭州人民對康橋還是很認。
開祥天下城：開祥的得意之作，可是至此之後也再無開祥，但天下城對健康路、文化路、金水路、人民公園、五院、體院館等諸多配套的左擁右抱也讓其成為區域的房價制高點。
最後不得不說，隨著萬科世階和泉舜上城的開發完畢，未來老鄭州的新盤更是屈指可數，或許5年後，要想在老鄭州買房，你面對的只有二手房了，看來，老鄭州的新盤是需要且買且珍惜的！
【4】歸來，在這裡等你！
牢牢騷騷這麼多，不足我對老鄭州時代懷念的江河之滴，和80後醫生一樣：活在我們心中的鄭州，其實只有30平方公里。代表鄭州精神的鄭州，其實也是30平方公里。青春年少記住的鄭州，也只有這30平方公里。環境享譽全國的鄭州，也還是這30平方公里。如果有一天你老去，躺在搖椅上懷念的還是這30平方公里。
我去過一個一線城市一個著名地產商開發的一個著名的遠郊別墅項目，交房近5年，接駁車在別墅群中不斷穿梭，我看到不是你們平時在微信公眾號中看到的藍天白雲，青瓦白牆，紅花綠草，也不是你們想象的富豪們在閒庭信步，享受人生……而是年久失修已經不再鮮亮的別墅，是鏽跡斑斑的鐵藝大門，是雜草叢生的車庫入口，是坑坑窪窪的墅間道路……和汽車一樣，房子住不壞，放得壞，越沒人住，房子毀壞的速度越快。這是中國90%已交房遠郊別墅的現狀，同行的人問我為什麼，我說買別墅的人是什麼樣的人？他說，有錢人。我問他為什麼有錢？因為忙著掙錢唄。我說你認為忙著掙錢的人會每天晚上跑這麼遠來這裡睡一覺嗎？他說不會。他又說那他爸爸媽媽可以來這裡住啊。我說，老年人最怕什麼你知道不？老年人最怕孤獨，等你老了你就會明白，人越老，越喜歡去人多的地方呆，不然死了身體發臭了都沒人知道。
該離去的人終究離去，該回來的一定會回來。
我在30平方公里的老鄭州，等你歸來！
（全文完）
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