古人云： "昔孟母，擇鄰處"。教育環境的優劣與孩子今後的發展息息相關。作為現代教育制度與房地產市場發展的衍生物，學區房可謂備受矚目，尤其是在深圳福田區這樣一個經濟高度發達、生活節奏快、孩子競爭壓力大的地方，更需要讓孩子打好基礎，贏在起跑線上。
百花片區位於福田區紅荔路與上步中路、筍崗西路及華強北路四條主幹道交匯中心處，一批名校相繼落址此處，其中百花小學和實驗學校初中部，以其優良的口碑和性價比高的學位房為深圳廣大家長津津樂道。
一、百花+實驗強在哪？
百花小學
百花小學創辦於1991年8月，位於深圳市福田區百花六路25號，地處深圳市著名商圈華強北。2010年百花小學進行了整體重建，教學樓設計科學，結構敞亮，基礎設施建設先進，是深圳中心城區現代化水準最高的校園之一。
百花小學校園風采
百花小學學位覆蓋16個樓盤，如下圖：
百花小學學位覆蓋範圍圖
實驗學校初中部
深圳實驗學校初中部
深圳實驗學校創辦於1985年5月，是一所涵蓋小學、初中、高中學段，實行一體化管理的實驗性、示範性學校。學校由小學部、初中部、中學部和高中部四部組成，有百花和西麗兩個校區，在校師生近7000人。學校環境幽雅，設施先進，文化氣息濃厚。學校一貫嚴抓基礎教學，因此近四年重點高中升學率在整個福田區基本都穩居前三。具體升學情況可以查看下錶：
2015-2018年深圳實驗學校初中部中考錄取情況
實驗學校初中部不僅在基礎教學方面取得的成績一騎絕塵，而且大力發展素質教育，積極組織學生參加科教文體活動，所以福田區一些非富即貴的中產都削尖了腦袋把自己子女送到這裡來讀書。
實驗學校初中部學位覆蓋範圍圖
為何“百花+實驗”備受青睞？
1、作為福田區排名前八的小學，百花小學沒有荔園小學的作業壓力，沒有實驗小學的攀比之風。從百花小學直升“四大”之一的實驗學校初中部，是一次學位升級。
2、實驗學校初中部實行平行分班，不分重點班和普通班，而分AB班，A班孩子的成績相對要好些。以一個A班和一個B班為一組，每個老師負責一組，而且根據每學期考試成績分班會有滾動，這是深圳實驗學校的特色——分層教學。 再加上實驗初中還大力發展素質教育，有利於學生的全面發展。此外，實驗學校初中部還有一定指標可以直升實驗中學，這可以很大程度上減輕學生的升學壓力。
3、“百花”+“實驗”學區的小戶型比較多，總價較整個百花片區學位房低，容易上車。例如：“荔園”+“實驗”的兩房價格為880萬以上，同樣的預算下，能買到“百花”+“實驗”的三房戶型。
二、百花+實驗學區房優勢
俗話講：“買房一下子，配套一輩子”。先來看下“百花”+“實驗”學位房的一些基本信息及周邊配套設施如何。
1、地理位置優越
地理位置及周邊配套
長城花園西臨實驗中學，南臨百花小學，長安花園與百花小學隔百花四路相望，有“近水樓臺先得月”的優勢。長城花園和長安花園北側為筍崗西路，西側為華強北路，二者均為福田區交通主幹道，路面交通便利。小區距離地鐵3號線黃木崗站約750米，步行10分鐘內即可抵達，出行便利。
2、配套設施齊全
百花片區內有白沙嶺社區公園和體育南社區公園。公園內建有休閒廣場，熱帶植被密佈，是休閒的好去處。半徑1000米內有華強北商圈、婦幼保健院、深圳市第二人民醫院以及深圳市體育中心、深圳中心公園等，涵蓋了教育、購物、醫療、休閒、運動等多種功能體。
3、教育資源豐富
長城花園小區內有長城幼兒園和愛心培幼兒園兩所優質的雙語教學幼兒園。此外，周邊教育輔導機構和興趣班林立，為名校扎堆的百花片區錦上添花。
百花小學+實驗中學學區範圍內共有14個樓盤。筆者基於地理位置、配套、戶型、居住體驗、性價比等方面的考慮，為大家推薦長安花園和長城一花園。
“百花小學”+“實驗中學”學位一覽表
長安花園
長安花園
1、小區基本信息長安花園位於白沙嶺百花片區的中心位置，1993年批地，1995年竣工入夥，由長城地產開發，自持物業。一共有A、B、C三棟，每棟30層。1-2樓為商鋪，3A是空中花園，3樓到30樓是住宅，物業費2.8元/平/月。小區容積率6.0，綠化率20%。小區約有530個停車位，車位比約為1:0.85，車位相對緊張，停車不便。
小區內實行半開放式管理，外來訪客必須要嚴格落實身份登記。
2、樓棟戶型分佈
長安花園A-B棟戶型相對稱，三梯八戶。戶型不方正，排布緊湊，得房率低。四戶朝南，四戶朝北。朝南的戶型採光尚可，朝北的戶型採光較差。其中A、B、E、F為3室2廳2衛，103平；C、D、G、H為3室2廳2衛，98.3平。
長安花園C棟為三梯七戶。戶型不方正，排布緊湊，得房率相對較低。其中A、B、C三戶朝南，採光優於其餘朝北四戶。其中A、F為3室2廳2衛，103.2平；G、H為3房2廳2衛；B為5房2廳2衛，149.01平；C為4房2廳2衛，129.12平；E為4房2廳2衛，124.88平。
熱門戶型①98.3㎡/3房2廳2衛
此戶型分佈在A/B棟的C/D/G/H位置和C棟的G/H位置。三個臥室朝南，且其中一個出陽臺，採光較好。不足之處在於戶型不方正，空間利用率低；客廳採光和通透性較差。目前在售價格860萬。
熱門戶型②149㎡/5房2廳2衛
此戶型分佈在A/B棟的A/B/E/F位置和C棟的A/F位置。臥室B、C出陽臺，朝向東南，採光相對其它臥室較好。不足之處在於客廳不出陽臺，採光和通透性較差。目前在售價格為1160萬。
3、居住體驗
百花小學俯視圖
小區距離學校近，周邊輔導機構和興趣班林立，不僅有利於為學生開小灶，也能為學生的全面發展錦上添花。
筆者在採盤過程中，遇到一位業主老奶奶。她說道：“我們住在（長安花園）這裡，嚐到了小區就近上學的甜頭。我和我老伴作為高級知識分子，很注重外孫女的教育。小孩在百花小學和實驗中學上學都不需要接送，上補習班補英語，學琵琶都比較方便，下樓走幾步就到了。樓下有個小公園，一個人待在家裡悶了，還可以到樓下公園走走。”
長城一花園
長城一花園
1、小區基本信息長城花園位於福田區百花四路與百花五路交匯處，一共有九棟，其中1/2/3棟為長城一花園，每棟17層；4/5/6棟為長城二花園，每棟18層；7/8/9棟為長城三花園，每棟19層。長城一花園於1985年批地，1989年竣工入夥。由長城地產開發，自持物業。1—6樓為樓梯房，物業費為1.2元/平/月；7樓以上通電梯，物業費為2.8元/平/月。小區約有550個地面停車位，車位比約為1:0.42，車位緊張，停車不便。
2、樓棟戶型點評長城一花園整體坐北朝南，通透性好，採光較佳。長城一花園1—6層樓梯房戶型不方正，但省去了電梯的公攤，得房率高。
7—17層配有電梯，為層高2.8米複式戶型。9-17層每戶門前贈送4平米的小平臺，可以改造為陽臺，也可以作為儲物間；7層每兩戶共享約20平米的空中花園。
熱門戶型①85.3㎡/2房2廳1衛/朝南
此戶型分佈在長城一花園的7-17層，最大的賣點就是層高2.8米的複式，住家不會有太大的壓抑感。坐北朝南，通透性好，二樓臥室出陽臺，採光較好。動靜分區鮮明。不足之處在於面寬太小，進深太大，導致採光通風面不足。但進深大也有效提高了空間的利用率。此外由於複式戶型本身的特性，再加上一樓沒有衛生間，避免不了要爬上爬下的尷尬。目前在售價格為770萬。
熱門戶型②139㎡/4房2廳1衛
此戶型在長城一花園7-17層少量分佈，屬於小區稀缺戶型。戶型方正，得房率高。坐北朝南，通透性好。2個臥室出陽臺，採光相對較好。二層開間和進深比例恰當，採光通風較佳。不足之處在於一層沒有衛生間，且二層衛生間存在空間浪費。二層客廳處於中間位置，不出陽臺，採光較差。目前在售價格為970萬，均價僅6.9萬，是目前最筍房源。
3、居住體驗華強北商圈在小區附近一公里範圍內，商業氣息較濃。但是走進長城花園，給人的感覺就是由鬧市進入慢節奏的生活氣息濃厚的老社區。這不僅是因為小區有一定歷史沉澱，更是因為小區住戶以中產及以上階層為主，高素質住戶集聚形成了良好的社區氛圍與鄰里關係。
7-17層贈送的小花園
長城花園7—17層，還贈送一個四平米的戶前小花園，能讓你在這座快節奏生活的城市，放慢腳步，享受下養花看草的慢節奏生活。
長城花園樓棟實景圖
在百花片區這個寸土寸金的地方，還是以緊湊的小戶型為主。住在這裡更可以很深切地感受到“蝸居”一詞的真正含義。長城花園的住戶，一推開門就可以看到上圖的樓棟景觀，高達7.48的容積率，可以很直觀地感受到。所以說，百花片區的家長還是十分用心良苦的，為了幫自己的子女獲得更好的教育資源，不惜花重金蝸居於此。
小區比較
長安花園、長城花園兩個小區在價格、硬件配套上無甚差別，最大的差異點在於戶型上：長安花園的戶型拐角比較多，長城花園比較方正。其次就是朝向，長安花園一半以上的戶型是朝北的，採光不佳，可能白天都需要開燈；而長城花園的朝向幾乎是朝正南方向，而且通透性好，採光較佳。長城花園以複式居多，可能更適合年輕夫婦居住，如果家裡有老人或者小孩的話，還是考慮選擇低樓層非複式的樓梯房比較方便。
值得一提的是，長城花園有個東南亞主題園林，綠化率相對較高；而長安花園的綠化率僅20%，地面空間幾乎全被停車位所佔據。再加上長城花園每戶門前有個贈送的小平臺可以養花種草，所以長城花園相比於長安花園還是更能感受到花園氣息的。
價格分析
1、價格相對穩定，議價空間比較小
長安花園及長城一花園最近成交信息
長城花園近三個月成交以107平的三房和約85平的兩房為主，其中三房成交價在830-860萬之間，兩房成交價在770-780萬之間 。
長安花園近期149平的大三房成交價為1200萬，98.3-103平的三房成交價在850-870萬之間，7月成交一套C座樓王戶型，129平復式附贈20平空中花園，成交價為1200萬。
兩個小區最低價上車盤為770萬，遠遠低於同片區“荔園”+“實驗”（一居室800萬起）和“雙實驗”（一居室980萬起）二至三房的總價。因此，長安花園和長城花園可謂宜居學位房性價比之王。相比長安花園，長城花園的成交量更為活躍，市場關注度更高。
近三個月以來，百花片區的放盤量有所增加，長安花園和長城一花園所有戶型均有在售，買家選擇性更大；與此同時，房屋成交量較往年同比下降，長安花園最熱門的98.3平和103平三房較八月份價格巔峰期價格相應略有回落，降幅在10萬左右，長城一花園最熱門的85平價格回落10萬左右，但總體價格相對穩定，如果不是房主急賣，議價空間非常有限。
2、百花學區房升值潛力巨大
近幾年來，百花片區名校學位房價格呈直線上漲趨勢，雖不如荔園和實驗學位房，但遠高於福田二手房漲幅，漲幅穩定。百花學位房均價比荔園和實驗的低，所以更容易上車，性價比方面肯定毋庸置疑。
總 結
既可以讓孩子享受福田中心區頂尖的教育資源，得到全方位發展，又能享受老小區成熟的配套，“百花”+“實驗”學位房可以說是福田區名校學位房性價比之王。
百花片區名校學位房價格的持續上漲一方面見證了深圳經濟的飛速發展，另一方面也足以證明優質教育資源對於深圳人的吸引力。學位房本就是剛需中的剛需，再加上深圳從來不缺購買力，缺的就是購房指標和學位，所以百花名校學位房未來升值潛力巨大。
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