週報
九龍觀塘壓軸新盤
低開凍結一手市場
2018-12-4 至 2018-12-10
一手市場
觀塘「凱匯」低開凍結一手市場，市場消息指，兩日一手市場錄得約21宗成交，與上一個週末的約20宗相近，仍於低位徘佪。過去兩天雖有全新項目開賣，但屯門「菁雋」週六首輪開售27夥，即日沽出2夥，均為2房單位，成交價為491萬和525萬元，共涉1,016萬元，未有大手買家出現，相信為2013年實施新例後、首日銷情最淡的開賣新盤。
本週推售項目
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一手新盤訊息
觀塘南部大型新盤「凱匯第一期」公佈首張205夥價單，1房至3房均備，價單定價由922.3萬至1,999.7萬元，價單呎價19,538至24,454元，選用180天即供最高折扣達20.5%，折實733.22萬至1589.76萬，折實呎價降至15,532元至19,441元，當中折實呎價低過1.6萬有12夥。由於市場反應踴躍，3日收逾3,000票，發展商乘勢於2日內2度加推價單，第二張價單加推103夥，價單定價1,180.5萬至2,102.1萬元，呎價19,970至24,258元；扣除20.5%最高折扣後，折實售價938.49萬至1,671.16萬元，呎價15,876至19,285元。加推單位包括47夥兩房、56夥三房單位。第三張價單加推180夥，較首張價單加價約1.5%至4%不等，實用面積452至1,092平方呎，為1房至4房戶，價單定價1,016.1萬至2,500.3萬元，價單呎價19,621至25,371元。最高折扣優惠維持20.5%不變，折實售價807.8萬至1,987.7萬元，折實呎價15,599至20,170元。連同首批205夥及首度加推103夥，合共488夥，於週四(13號)發售。
佳源國際及升域合作的屯門「菁雋」，週六(8號)進行首輪銷售，暫錄兩宗成交,包括9樓8室2房單位，實用面積365平方呎，售價$491萬，呎價$13,452、9樓17室2房單位，
實用面積373平方呎，售價$525萬，呎價$14,075。根據銷售情況，發展商實時變陣改為先到先得形式發售。中環住宅項目「28 Aberdeen St.」成功招標出售2樓及3樓複式單位，單位實用面積789方呎，連653方呎平臺，1房間隔，內置樓梯，連裝修家俬。單位以3,200萬元沽出，實用呎價40,558元。買家為中環金融才俊，購入單位自用，由於首次置業，只需付4.25%印花稅。
永泰地產沙田九肚「澐灃」單號洋房，實用面積4,429方呎，平臺面積233方呎，花園面積631方呎，停車位面積412方呎，天台面積578方呎，成交價約1.7406億元，實用呎價3.93萬元。
會德豐屯門「NAPA」透過招標成功售出B2及B3號獨立洋房，B2號洋房實用面積2,484平方呎，連673平方呎私人花園、339平方呎天台、210 平方呎平臺及51平方呎梯屋，售價$39,414,000，呎價$15,867。B3號洋房實用面積2,482平方呎，連656平方呎私人花園、339平方呎天台、210平方呎平臺及51平方呎梯屋，售價$39,414,000，呎價$15,880。
二手市場
本週中原城市領先指數(CCL)報176.81點，按周跌0.33%，連跌10周共5.25%。中原城市大型屋苑領先指數(CCL Mass)報178.40點，按周跌0.52%，連跌10周共5.57%。
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本週中原經紀人指數(CSI)最新報44.28點，較上週的35.43點上升8.85點，升幅是2017年2月之後92周以來最大。CSI單週顯著反彈，向上迫近45點，反映中美宣佈暫停貿易戰，市場氣氛迅即緩和，樓市有止跌回穩跡象。但CSI仍然低於50點以下，今天樓市調整尚未結束。
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據市場統計，本週末十大屋苑錄430組睇樓預約，按周減少近11%，當中半數屋苑睇樓量下跌，主要來自九龍區。市場人士表示，近日九龍區一個全新盤以低價推出首張價單，震撼市場，成功吸引市場目光，大量買家轉投該盤，令周邊二手市場陷入冰封狀況。最近中美貿易戰緩和，樓市氣氛回穩，相信是次九龍全新盤銷情會成為樓市走向指標，若銷情理想，將增強市場信心，激發積累的購買力釋放，料未來兩週二手交投量將會反彈。
二手成交案例
西半山「THEBABINGTON」低層A室，實用面積811方呎，3房套間隔及傭人房。向東南，望樓景，業主以1,600萬元將單位易手，實用呎價19,729元。原業主於2009年10月以1,164萬元買入單位，持貨9年，轉手賬面獲利436萬元，單位升值37%。
太古城「興安閣」中層B室，實用面積606方呎，2房間隔，望開揚園景，原業主11月初放盤，叫價1,200萬元，最終以1,135萬元將單位易手，實用呎價18,729元。原業主於2000年12月以266萬元買入單位，持貨18年，賬面獲利869萬元，單位升值3.27倍。
九龍站「擎天半島」3座高層H室，實用面積755方呎，3房套房間隔，另設儲物房，座向東北方，享開揚都市景，以2,150萬元售出，實用呎價28,477元。原業主於2014年9月以1,478萬元買入物業，持貨4年，賬面獲利672萬元，單位升值45%。
大角咀「維港灣」1座中層F室，實用面積約609方呎，建築面積約816方呎，3房套房間隔，座向正東，望開揚都市景觀，以1,280萬元成交，實用呎價約21,018元。原業主於2013年6月以約870萬元買入上述單位，持貨至今，賬面獲利約410萬元，單位升值約47%。
火炭「御龍山」2座特色空中花園樓層單位，實用面積927方呎，3房套房及工人套房間隔，座向東南，以1,500萬元沽出，實用呎價16,181元。原業主於2008年以952萬元入市上址，持貨約10年，現易手賬面獲利約548萬元，單位升值約57.6%。
印花稅成交案例
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工商市場
據市場報告指出，今年首11個月指標甲廈價格累積上升約10.4%，而中環甲廈更上升21.7%，冠絕核心區。另外，按區域劃分，中環屬表現最好的核心區，今年首11個月甲廈價格上升21.7%，最新平均建築呎價約45,572元；金鐘亦升20.9%，最新平均呎價約38,255元。非核心區方面，葵涌表現最好，最新平均呎價約1.35萬元，首11個月累積升幅達23.1%。目前貿易戰持續，個別業主減價沽售物業，令市場出現低市價成交；但同時部分優質物業放售價格未見回落，個別準買家願意付出高價購入心儀的寫字樓單位，令到市場出現高價成交。市場預期，受市場氣氛影響下，商廈市場至明年初為止，成交量仍然低迷，但造價料難以大幅回落。
前身為御藥堂的順騰國際控股，再為旗下御一空間增設新共享辦公室，位於觀塘「亞太中心」20至22樓，總樓面2.6萬平方呎，提供最多510座位或92個辦公室。單人（無房）月租3,000元，房間以座位計算租金，無窗單人月租4,000元，實用面積40平方呎，呎租達100元，一人單位暫全數租出。有窗單位月租5,000元起，最大單位容納26人，月租12萬元。
工商成交焦點
九龍灣「億京中心」中層A座全層，面積約12,590方呎，成交價1.498億元，呎價11,898元。登記買家為明璟有限公司，公司董事為莊小燕、林瑞雲、葉青香、佛香講堂有限公司。
外資基金PAG租用金鐘「太古廣場」3期2層，每層面積約1.6萬平方呎，合共約3.2萬平方呎，成交呎租料約120元。據悉，該基金現租用中環AIA Central兩層，市值呎租約170至180元，是次搬至太古廣場3期，可節省約3成租金。
發展商動向
地政總署公佈，大嶼山長沙嶼南道住宅地皮在接獲12份標書下，由信置以2.04億元奪得，每平方呎樓面地價達1.76萬元，較1個多月前同區地價高1.6倍，若計及景觀問題，仍比去年鄰近地皮地價低1成。是次推出的大嶼山丈量約份第332約地段第765號大嶼山長沙嶼南道住宅用地，地皮面積約為28,977平方呎，估計可建樓面面積約為11,582平方呎。信和置業副主席黃永光稱，非常高興投得這幅臨海住宅用地，計劃興建瑰麗兩層向南洋房大宅，建築設計將注入綠化元素，配以偌大1.9萬平方呎花園。
其它消息
持牌代理人數再破頂，地監局數據顯示，地產代理人數最新報40,142人，按月逆市增加134人，惟升幅已經有所放緩。兩大代理行表明，不會大肆擴充，料人數將見頂回落。地監局數據顯示，持牌代理人數錄得40,142人，較9月份的40,008人，按月增加134人或0.33%，屬於連升9個月，再創歷史新高。
市場調查機構發佈2018年第三季《全球樓價指數》，指數在9月份按年上升4.9%，惟增幅為兩年以來最緩慢。截至9月份，香港一般住宅樓價年度升幅達15.7%全球領先，但估計情況很有可能在未來數個月內改變。報告指出，恆生指數一直作為香港樓市的領先指標，但最近下跌了12%，再加上全球貿易戰加劇，貨幣走強和擬訂實施針對發展商的空置稅，該行預計明年住宅樓價將放緩。
地政總署公佈，11月批出5份預售樓花同意書，合共涉及4757夥，創出16年新高。其中，信置牽頭髮展的觀塘凱匯第一和二期，合共1999夥；億京發展的大埔白石角海日灣II提供1408夥；新地長沙灣南昌站上蓋匯璽最新期數涉1172夥。
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