周报
九龙观塘压轴新盘
低开冻结一手市场
2018-12-4 至 2018-12-10
一手市场
观塘「凯汇」低开冻结一手市场，市场消息指，两日一手市场录得约21宗成交，与上一个周末的约20宗相近，仍于低位徘佪。过去两天虽有全新项目开卖，但屯门「菁隽」周六首轮开售27伙，即日沽出2伙，均为2房单位，成交价为491万和525万元，共涉1,016万元，未有大手买家出现，相信为2013年实施新例后、首日销情最淡的开卖新盘。
本周推售项目
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一手新盘讯息
观塘南部大型新盘「凯汇第一期」公布首张205伙价单，1房至3房均备，价单定价由922.3万至1,999.7万元，价单呎价19,538至24,454元，选用180天即供最高折扣达20.5%，折实733.22万至1589.76万，折实呎价降至15,532元至19,441元，当中折实呎价低过1.6万有12伙。由于市场反应踊跃，3日收逾3,000票，发展商乘势于2日内2度加推价单，第二张价单加推103伙，价单定价1,180.5万至2,102.1万元，呎价19,970至24,258元；扣除20.5%最高折扣后，折实售价938.49万至1,671.16万元，呎价15,876至19,285元。加推单位包括47伙两房、56伙三房单位。第三张价单加推180伙，较首张价单加价约1.5%至4%不等，实用面积452至1,092平方呎，为1房至4房户，价单定价1,016.1万至2,500.3万元，价单呎价19,621至25,371元。最高折扣优惠维持20.5%不变，折实售价807.8万至1,987.7万元，折实呎价15,599至20,170元。连同首批205伙及首度加推103伙，合共488伙，于周四(13号)发售。
佳源国际及升域合作的屯门「菁隽」，周六(8号)进行首轮销售，暂录两宗成交,包括9楼8室2房单位，实用面积365平方呎，售价$491万，呎价$13,452、9楼17室2房单位，
实用面积373平方呎，售价$525万，呎价$14,075。根据销售情况，发展商实时变阵改为先到先得形式发售。中环住宅项目「28 Aberdeen St.」成功招标出售2楼及3楼复式单位，单位实用面积789方呎，连653方呎平台，1房间隔，内置楼梯，连装修家俬。单位以3,200万元沽出，实用呎价40,558元。买家为中环金融才俊，购入单位自用，由于首次置业，只需付4.25%印花税。
永泰地产沙田九肚「澐沣」单号洋房，实用面积4,429方呎，平台面积233方呎，花园面积631方呎，停车位面积412方呎，天台面积578方呎，成交价约1.7406亿元，实用呎价3.93万元。
会德丰屯门「NAPA」透过招标成功售出B2及B3号独立洋房，B2号洋房实用面积2,484平方呎，连673平方呎私人花园、339平方呎天台、210 平方呎平台及51平方呎梯屋，售价$39,414,000，呎价$15,867。B3号洋房实用面积2,482平方呎，连656平方呎私人花园、339平方呎天台、210平方呎平台及51平方呎梯屋，售价$39,414,000，呎价$15,880。
二手市场
本周中原城市领先指数(CCL)报176.81点，按周跌0.33%，连跌10周共5.25%。中原城市大型屋苑领先指数(CCL Mass)报178.40点，按周跌0.52%，连跌10周共5.57%。
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本周中原经纪人指数(CSI)最新报44.28点，较上周的35.43点上升8.85点，升幅是2017年2月之后92周以来最大。CSI单周显着反弹，向上迫近45点，反映中美宣布暂停贸易战，市场气氛迅即缓和，楼市有止跌回稳迹象。但CSI仍然低于50点以下，今天楼市调整尚未结束。
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据市场统计，本周末十大屋苑录430组睇楼预约，按周减少近11%，当中半数屋苑睇楼量下跌，主要来自九龙区。市场人士表示，近日九龙区一个全新盘以低价推出首张价单，震撼市场，成功吸引市场目光，大量买家转投该盘，令周边二手市场陷入冰封状况。最近中美贸易战缓和，楼市气氛回稳，相信是次九龙全新盘销情会成为楼市走向指标，若销情理想，将增强市场信心，激发积累的购买力释放，料未来两周二手交投量将会反弹。
二手成交案例
西半山「THEBABINGTON」低层A室，实用面积811方呎，3房套间隔及佣人房。向东南，望楼景，业主以1,600万元将单位易手，实用呎价19,729元。原业主于2009年10月以1,164万元买入单位，持货9年，转手账面获利436万元，单位升值37%。
太古城「兴安阁」中层B室，实用面积606方呎，2房间隔，望开扬园景，原业主11月初放盘，叫价1,200万元，最终以1,135万元将单位易手，实用呎价18,729元。原业主于2000年12月以266万元买入单位，持货18年，账面获利869万元，单位升值3.27倍。
九龙站「擎天半岛」3座高层H室，实用面积755方呎，3房套房间隔，另设储物房，座向东北方，享开扬都市景，以2,150万元售出，实用呎价28,477元。原业主于2014年9月以1,478万元买入物业，持货4年，账面获利672万元，单位升值45%。
大角咀「维港湾」1座中层F室，实用面积约609方呎，建筑面积约816方呎，3房套房间隔，座向正东，望开扬都市景观，以1,280万元成交，实用呎价约21,018元。原业主于2013年6月以约870万元买入上述单位，持货至今，账面获利约410万元，单位升值约47%。
火炭「御龙山」2座特色空中花园楼层单位，实用面积927方呎，3房套房及工人套房间隔，座向东南，以1,500万元沽出，实用呎价16,181元。原业主于2008年以952万元入市上址，持货约10年，现易手账面获利约548万元，单位升值约57.6%。
印花税成交案例
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工商市场
据市场报告指出，今年首11个月指标甲厦价格累积上升约10.4%，而中环甲厦更上升21.7%，冠绝核心区。另外，按区域划分，中环属表现最好的核心区，今年首11个月甲厦价格上升21.7%，最新平均建筑呎价约45,572元；金钟亦升20.9%，最新平均呎价约38,255元。非核心区方面，葵涌表现最好，最新平均呎价约1.35万元，首11个月累积升幅达23.1%。目前贸易战持续，个别业主减价沽售物业，令市场出现低市价成交；但同时部分优质物业放售价格未见回落，个别准买家愿意付出高价购入心仪的写字楼单位，令到市场出现高价成交。市场预期，受市场气氛影响下，商厦市场至明年初为止，成交量仍然低迷，但造价料难以大幅回落。
前身为御药堂的顺腾国际控股，再为旗下御一空间增设新共享办公室，位于观塘「亚太中心」20至22楼，总楼面2.6万平方呎，提供最多510座位或92个办公室。单人（无房）月租3,000元，房间以座位计算租金，无窗单人月租4,000元，实用面积40平方呎，呎租达100元，一人单位暂全数租出。有窗单位月租5,000元起，最大单位容纳26人，月租12万元。
工商成交焦点
九龙湾「亿京中心」中层A座全层，面积约12,590方呎，成交价1.498亿元，呎价11,898元。登记买家为明璟有限公司，公司董事为庄小燕、林瑞云、叶青香、佛香讲堂有限公司。
外资基金PAG租用金钟「太古广场」3期2层，每层面积约1.6万平方呎，合共约3.2万平方呎，成交呎租料约120元。据悉，该基金现租用中环AIA Central两层，市值呎租约170至180元，是次搬至太古广场3期，可节省约3成租金。
发展商动向
地政总署公布，大屿山长沙屿南道住宅地皮在接获12份标书下，由信置以2.04亿元夺得，每平方呎楼面地价达1.76万元，较1个多月前同区地价高1.6倍，若计及景观问题，仍比去年邻近地皮地价低1成。是次推出的大屿山丈量约份第332约地段第765号大屿山长沙屿南道住宅用地，地皮面积约为28,977平方呎，估计可建楼面面积约为11,582平方呎。信和置业副主席黄永光称，非常高兴投得这幅临海住宅用地，计划兴建瑰丽两层向南洋房大宅，建筑设计将注入绿化元素，配以偌大1.9万平方呎花园。
其它消息
持牌代理人数再破顶，地监局数据显示，地产代理人数最新报40,142人，按月逆市增加134人，惟升幅已经有所放缓。两大代理行表明，不会大肆扩充，料人数将见顶回落。地监局数据显示，持牌代理人数录得40,142人，较9月份的40,008人，按月增加134人或0.33%，属于连升9个月，再创历史新高。
市场调查机构发布2018年第三季《全球楼价指数》，指数在9月份按年上升4.9%，惟增幅为两年以来最缓慢。截至9月份，香港一般住宅楼价年度升幅达15.7%全球领先，但估计情况很有可能在未来数个月内改变。报告指出，恒生指数一直作为香港楼市的领先指标，但最近下跌了12%，再加上全球贸易战加剧，货币走强和拟订实施针对发展商的空置税，该行预计明年住宅楼价将放缓。
地政总署公布，11月批出5份预售楼花同意书，合共涉及4757伙，创出16年新高。其中，信置牵头发展的观塘凯汇第一和二期，合共1999伙；亿京发展的大埔白石角海日湾II提供1408伙；新地长沙湾南昌站上盖汇玺最新期数涉1172伙。
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