提要
11月23日，南沙金洲-蕉門河板塊掛出總面積達17萬㎡的綜合大體量地塊。
本篇廣州中原研究發展部通過實地考察調研，為大家帶來黃閣鎮2018NJY-15地塊的調研報告以及區域發展前景解讀。
地塊基本信息
宗地位於南沙區黃閣鎮，南鄰京珠高速公路高架橋，北靠鳳凰湖，西接大山乸，東臨鳳凰大道,屬於南沙坦尾村的舊改用地。
該地塊需要配建佔地1.9萬㎡學校，4.15萬㎡商業服務業設施。宗地起始總價52.55億元，起始樓面價9550元/㎡。採用“限地價+競配建人才公寓+競自持+搖號”方式出讓。
廣州中原研究發展部認為，作為南沙“大腦”的金洲-蕉門河板塊出讓17萬㎡用地實屬罕見。
其區位價值、資源價值不言而喻。
但需要指出的是，本次出讓地塊門檻較高，起拍總價高達53億元，預計具備競爭實力的房企只有少數幾家。
地塊四至及現狀情況
黃閣鎮2018NJY-15地塊位於焦門河-金洲板塊。
廣州中原研究發展部實地調研瞭解，地塊北側、東側分別鄰近萬科府前一號及龍光棕櫚水岸項目。
日後商業配套可相互共享。但由於地塊南側緊靠莞佛高速和鳳凰大道，來往貨車較多，噪音影響相對嚴重。
據實地調研瞭解，挖掘機於12月3日開始進場動工平整，現時地面上仍有較多的農作物殘留，地勢相對平坦。
周邊除北側的萬科府前一號外，四周並沒有明顯的遮擋物，視野開闊，日後南側高層單位可以直接眺望蕉門河景觀。
周邊配套情況
道路交通方面，地塊鄰近鳳凰大道、莞佛高速、進港大道等主要交通幹道。
連接靈山島尖、東湧、亞運城多個重點樓市板塊，同時駕車可來往慶盛交通樞紐約20分鐘的路程，日後產品客群輻射範圍廣。
公共交通方面，地塊距離地鐵4號線蕉門站較近，直線距離約1.5公里，步行僅20-25分鐘的路程。
另外，項目周邊有多條公交線路佈局，1站距離可達蕉門地鐵站，候車時間基本在15-20分鐘左右。總體來看，地塊周邊交通出行條件較佳。
生活配套方面，地塊周邊除可共享其它樓盤的底商配套外，2公里範圍內還有萬達廣場佈局。
另外，南沙鳳凰湖公園坐落於地塊項目北側600米左右距離，而南沙體育中心位於地塊的南側。
整體生活配套設備相對完善，可滿足業主居住需求。
教育配套方面，地塊周邊2公里範圍內學校密佈，如廣州外國語學校、坦尾小學、梅山小學等。另外地塊自身要求配建幼兒園、小學。
醫療配套方面，廣州市第一人民醫院南沙醫院距離地塊約2公里左右。
地塊整體市場價值分析
1）住宅供應激增
市場關注度往南沙集中
近年來，南沙區土拍不斷，單單是今年南沙宅地供應量面積已達75.1萬㎡，其中靈山島尖片區供應占4成。
因此，在“麵粉”充足情況下，麵包近年來不斷釋出。據廣州研究發展部監測，南沙區2018年一手住宅供應達156.2萬㎡，環比去年增長20.7%。
預計下年供應量有望進一步增加，廣州未來一手市場關注度有望高度往南沙集中、轉移。
大批量的住宅供應，同時亦伴隨著劇烈的市場競爭。
當日後產品進入銷售階段時，“鄰居”靈山島尖也有大量的項目面世。
但需要指出是，目前靈山島尖片區目前配套設施仍然相對匱乏，加上樓面地價偏高，普遍在13000元/平以上。
而金洲-蕉門河片區發展已初步成型，配套設施完善，地塊樓面地價相對剛需，日後市場競爭力較高。
2）周邊舊改開展迅速
未來樓市潛力可期
目前南沙金洲-蕉門河片區舊改不斷、進展迅速。其中，東灣村舊改基礎數據、控制性詳細規劃已新鮮出爐。
而金洲、衝尾自然村更新改造項目亦在7月底“招親”成功。該項目是委託廣州公共資源交易中心完成招商的舊村改造項目，最終項目花落上海升龍集團。
另外，根據規劃文件顯示，本次出讓地塊為坦尾村舊改的部分改造用地。
據瞭解，坦尾村早有房企悄然進場進行舊改，位於萬科府前花園南側的坦尾村自留地塊項目，成功招標引入中鐵建進行開發。
該項目將打造為集商場、寫字樓、高檔公寓於一體的商業綜合體，以填補片區商業配套的空白。
廣州中原研究發展部認為，未來隨著金洲-蕉門河片區全面更新改造完成，片區將迎來更多實力房企大鱷進駐，將有利於聚集、引導人口流入，未來片區發展前景可期。
3）重大規劃、項目“扎堆”地塊周邊
地塊南側為南沙體育中心“一心、一環、兩軸、三區”規劃，位於“優質生活軸”範圍內。
同時規劃將打造150米濱河地標和廣州首個文化體育類綜合體。
另外，總部、商服佈局密集區可直接輻射至地塊項目，日後產品有望承接片區的居住需求。
與地塊隔岸相對的為明珠灣起步區，已引入中交、南沙城投負責基礎設施建設，規劃居住人口20.91萬。
同時，顯示已通過出讓商住商服用地的方式吸引越秀、省交通集團、中金國際、投元置業（中洲背景）等優質企業投資發展；
並針對性地往金融、交通運營、有色金屬總部經濟發展，可見靈山島規劃開發進展迅速。由此可見地塊以及周邊地區規劃利好眾多，未來發展空間大。
地塊居住部分前景分析
1）周邊樓盤情況
地塊所處金洲板塊為南沙重要一二手市場板塊，目前一手在售包括定位高端的南沙“前標杆地”項目保利半島，價格3.3-3.5萬元/㎡。
主打剛需客戶的陽光城麗景灣目前售價1.8-2.0萬元/㎡。
二手方面，如萬科府前一號、龍光·棕櫚水岸等與地鐵距離適中、居住環境較佳的優質小區單位價格在2.3萬元/㎡以上。
地塊西側的黃閣板塊一手項目價格在2-3.2萬元/㎡之間，近年拿地開發的萬科白鷺郡價格超3萬元/㎡，二手項目亦普遍超過2萬元/㎡。
現時，廣州中原研究發展部認為，項目周邊主要的競品樓盤分兩類：
第一類：剛需社區大盤（陽光城麗景灣為代表）。
陽光城麗景灣為今年熱銷Top10樓盤，主打“大社區+剛需”的招牌，完善的小區配套和低窪的價格，對於不少市區剛需客戶而言有較強的吸引力。
第二類：優質次新房（萬科府前一號、龍光·棕櫚水岸為代表）。
該部分盤源區位條件優越、配套設施設備基本完善、居住氛圍濃厚，並且相對於一手項目而言，現樓現賣亦是它的優勢所在，但整體價格略高。
而需要指出的是，本次地塊起拍樓面價偏低，僅9550元/平。
因此，若地塊按低價成交，項目可在日後競爭中形成價格優勢，主打剛需市場，避免同質競爭。
地塊SWOT分析與調研總結
基於上述分析，廣州中原研究發展部對黃閣鎮2018NJY-15地塊的SWOT分析如下:
綜上所述，本次出讓的黃閣鎮2018NJY-15地塊為2016年10月後時隔2年金洲再次出讓商住用地。
其生活配套、居住環境、交通通達性對南沙其它片區而言均處於優勢地位。
未來亦能有效地承接靈山島尖的規劃利好，帶動項目樓市價值提升。預計對地塊有意向的實力房企將不再少數。
但假如出讓期間過於激烈競逐，加上其配建面積較多等因素影響，可能日後項目銷售價格會偏高，屆時或將直接影響周邊一、二手單位2019年定價策略。
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