最高院：金融機構"貸新還舊"，儘管新貸款與舊貸款之間存在牽連，抵押物仍是原物，但應當認為是以新債償還了舊債，舊的債權及其所附抵押權消滅，新的抵押權自重新辦理抵押登記時設立！
裁判要點：
2009年12月齊魯銀行與晟欣公司重新簽訂借款合同，以"貸新還舊"的方式歸還了上一筆貸款，應認為原債權及其所附抵押權消滅，自2009年11月28日重新登記時起成立新的抵押權。該抵押權晚於利群公司的租賃行為，根據物權法第一百九十條的規定，利群公司上訴有理。故判決撤銷原判，駁回大地公司的訴訟請求。
案情摘要：
1、2007年12月，晟欣公司向齊魯銀行貸款7000萬元，以其所有的一棟大樓作抵押，並於同年12月30日到房管部門辦理了抵押登記。
2、2008年8月，晟欣公司將該棟大樓整體出租給利群公司經營。2009年12月，晟欣公司與齊魯銀行再次簽訂7000萬元的抵押借款合同，性質為"貸新還舊"，雙方於2009年12月28日辦理了抵押權註銷登記並在該房產上重新辦理了抵押權登記。
3、2012年2月，因晟欣公司逾期還款，晟欣公司請求實現抵押權。大地公司在強制拍賣中競得該處房產，隨後通知利群公司搬出。利群公司予以拒絕，並稱其租賃在先，銀行抵押在後，租賃合同應繼續履行。協商未果後，大地公司將利群公司訴至法院。
爭議焦點：
大地公司是否應該繼續履行晟欣公司與利群公司簽訂的租賃合同？
法院觀點：
齊魯銀行於2007年12月向晟欣公司貸款7000萬元並作了抵押權登記，該筆債權所附的抵押權自2007年12月設立。2009年12月齊魯銀行與晟欣公司重新簽訂借款合同，以"貸新還舊"的方式歸還了上一筆貸款，應認為原債權及其所附抵押權消滅，自2009年11月28日重新登記時起成立新的抵押權。該抵押權晚於利群公司的租賃行為，根據物權法第一百九十條的規定，利群公司上訴有理。故判決撤銷原判，駁回大地公司的訴訟請求。
相關法條：
《中華人民共和國物權法》
第一百七十七條 有下列情形之一的，擔保物權消滅：（一）主債權消滅；（二）擔保物權實現；（三）債權人放棄擔保物權；（四）法律規定擔保物權消滅的其他情形。
第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。
實務分析：
實務中對於金融機構辦理"貸新還舊"時，存在的新貸款與舊貸款之間存在牽連，抵押物也是原有抵押物情形時，如何認定新設抵押權成立時間的問題，有兩種不同觀點：
第一種觀點認為：在"貸新還舊"的情況下，新的貸款與舊的貸款存在牽連關係，借款人也並未取得新的款項，因此，應認為新貸款是對舊貸款的展期。且兩份借款合同下的抵押物是同一的，抵押關係在時間上並不間斷，因此抵押權的效力也不間斷；第二種觀點認為："貸新還舊"其目的在於債權人與債務人在舊貸款尚未清償的情況下，再次簽訂貸款合同，以新貸出的款項清償部分或者全部舊的貸款，對於"貸新還舊"的貸款，應當認為原貸款已經歸還完畢，是以新債還了舊債，先期的借款合同履行完畢。隨著主債務的履行完畢，相應的抵押權也一併消滅。新貸款所附的抵押權，應屬重新設立，自重新辦理登記時生效。
最高院在本案例中明確支持了第二種觀點，即金融機構"貸新還舊"，儘管新貸款與舊貸款之間存在牽連，抵押物也是原有的物，但應當認為是以新債償還了舊債，舊的債權及其所附抵押權消滅，新的抵押權自重新辦理抵押登記時設立。故本案例中租賃權成立時間早於新設抵押權成立時間，依法應適用"買賣不破租賃"原則。
作為債權人（抵押權人）來說，當貸款出現逾期，債務人又無法提供其他抵押物的情形時，為避免喪失對抵押物享有的優先受償權或由此帶來的其他風險，可通過對原有借款辦理展期或者在確定原有抵押物不存在租賃權、其他抵押權的情形下再對原抵押物重新辦理抵押登記。
編輯：張款款（電話：18340090978）北京市中銀（濟南）律師事務所
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