政策解讀 | 市場預判 | 買房觀點 | 樓盤點評
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12月18日，山東菏澤公開發文取消限售，成為本輪調控以來國內首個取消“限售令”的城市。
與此同時，各大媒體又相繼報道了廣州糾偏“限商令”、珠海暗松兩區社保年限，以及深圳四大行下調首套房貸利率等新聞。相信一直關心房地產的讀者，對此大致都有所瞭解。
但是，部分媒體的過度解讀和一些業內人士的推波助瀾，把這些新聞湊在一起，營造出一種“風向逆轉”的緊張氛圍，給購房者帶來了一定的恐慌情緒。不少購房者私信我，希望我能說說看法。
今天，我就專門撰文一篇，希望大家更理性的看待“調控政策”的退出。
01
“調控政策退出”也是“調控”的一部分
任何一個政策有出臺的一天，就必然會有退出的一天。就好像有出生，就必然有死亡一樣，這是正常的，不以人的主觀意志為轉移的。
我們往往會以為“打壓房地產”才是“調控”，其實這個理解是不正確的。
宏觀調控就是一隻看不見的手，它會根據市場的情況起“指揮棒”的作用，打壓——退出——扶持，都是它的手段。市場瘋狂的時候，它會打壓；市場平穩的時候，它會退出；市場蕭條的時候，它會扶持。這就是週期。
我們不妨回顧一下2002-2008年這一輪；以及2009-2015年這第二輪；歷史是不是有著驚人的相似：當瘋狂的市場主導時——調控介入（打壓）——理性的市場主導——調控退出（中性）——蕭條的市場主導——調控介入（扶持），然後再循環一次。
所以，“調控政策退出”本身就是房地產週期中的一個環節，是正常的，合理的，它標誌著房地產週期進入了一個新的階段。
02
“政策退出”大勢所趨，因城施策成主流
前天山東菏澤打響取消限售第一槍的新聞出臺之後，其實我一點都不感到奇怪。
我在10月25日《現在買房，算不算抄底？》以及11月28日《成都200個低樓面價樓盤，還剩多少？》這兩篇文章中，我已經提前預判了“政策底”的到來，建議自住需求的購房者抓緊時間，金九銀十抄底買房，年底之前儘快上車。
而山東菏澤“取消限售”的第一槍，也正式宣告了本輪房地產調控的“政策底”結束，未來“調控政策”逐步退出，將是大勢所趨。原因有兩點：
第一、山東菏澤“取消限售”未被叫停。
我之所以等了72小時才跟進這件事，也就是要等這個事情坐實。如果山東菏澤“取消限售”被分分鐘叫停，那麼說明上峰認為“調控退出”的時機還不成熟，而一旦沒有叫停，則說明上峰已經默許了這一事實。
當然，我從頭到尾也不相信這是一次“偶然的”、“賭博式”的事件，這裡就不展開說了。
第二、穩定房價“因城施策”或成主流。
我在8月7日《剛剛，住建部給出答案：堅決遏制房價上漲＝穩房價》一文中寫過，住建部對於房地產調控的要求非常具體，要求三個穩：穩房價、穩地價、穩預期。
但如果房價穩不住要下跌，地價穩不住要流拍，預期穩不住要看空，那怎麼辦？
那就只有依靠“因城施策”和“一城一策”來做調節和修正。
所以我們看山東菏澤房管局的“情況說明”以及山東省住建廳的“媒體採訪”中，都“不約而同”的提到了“一城一策、因城施策”。
顯然，我們的政府部門在制定調控要求和各類文件時，已經非常具有前瞻性。
當我們要遏制房價上漲時，我們用“房住不炒”和“堅決遏制房價上漲”，以中央的權威來澆滅瘋狂房價的虛火；而當調控見效，我們要防止房價大跌時，我們用“一城一策，因城施策”，以地方的靈活和機變來逐步釋放政策空間，將房地產穩定在一個合理健康的狀態。
因此，我判斷，只要地方政府在房地產調控上已經見效，並且有可能朝著“蕭條”的環節發展時，住建部就會酌情同意地方“一城一策，因城施策”，實現穩房價、穩地價、穩預期的目標。
03
政策沒有發生“逆轉”，房價大漲不可能
山東菏澤的新聞一出來，很多媒體和行業人士出現了集體高潮。
可以理解，房地產被打壓了2年多的時間，好不容易出現一次所謂的“鬆動”，難免有點“守得雲開見月明”的心態。
但是，這種過度的解讀和自嗨式的高潮，並不理性，也不利於房地產的健康發展。萬一高層看大家這麼嗨，又改變主意了，那你們不是自掘墳墓嗎？
首先，我們要明白，調控政策並沒有逆轉。
什麼叫政策逆轉？如果我們從打壓房地產，突然變成扶持房地產，利率大幅度打折，首付降到兩三成，輿論告訴你“買房就是愛國”，那就叫政策逆轉。
但是，很顯然，現在僅僅是把過去N多的調控政策，甚至是一些本來就不合理的政策，逐步糾正，或者退出，這種狀態，是中性的。
瘋狂市場（調控打壓）——理性市場（調控退出）——蕭條市場（調控扶持）
它的目的是希望維持在一個“理性市場”的狀態，而不進入“蕭條市場”，更不可能回到“瘋狂市場”。
大家也可以根據調控的態度，判斷當前的房地產市場狀態。當理性市場時，自住購房者就應該買房；而當蕭條市場時，自住和投資者就可以入場。這條規律，屢試不爽。
其次，並不會放任，上層依然“總體把控”。
我們從山東省住建廳對菏澤“取消限售”的媒體回覆中，我們可以看到這樣一句話：“省住建廳不干涉各個地方住建部門的具體政策，但會進行總體把控”。
這句話說明什麼呢？
說明省級住建廳，在對各個城市“一城一策，因城施策”的問題上，沒有主體權限，因為“一城一策”，不是“一省一策”，因此“不干涉具體政策”。
但是別忘了，後面還有一句“會進行總體把控”。
這句話的意思就是，具體政策我們不管，但結果我們要管。即依然只能穩房價、穩地價、穩預期。如果房價出現大漲或者大跌，住建廳就會對此進行干涉。
第三、我們要知道，房價上漲的根本邏輯。
我希望廣大讀者理解一個道理：政策並不是萬能的，甚至有時候在市場面前，政策也無能為力。“調控政策退出”是否就一定能刺激“市場”？這本身就值得商榷。
我們可以看到，在政府的限價政策下，很多樓盤或許拿到了一個較高的價格，但它依然賣不動，結果還是隻有打折促銷，以低於政府指導的價格，來面對市場。這就已經充分說明了，市場才是決定房價高低的真正決定因素。
而房價能上漲的根本邏輯。一是購房者有需求；二是購房者有錢。
但在過去的3-4年時間裡，稍微有購房能力的人，大多數都已經買房上車，這不僅耗費了他們大量的積蓄，還讓他們背上了較高的債務。除了極少數高收入人群外，大部分的購房者已經無力在未來的數年時間內再次買房置業。
因此，失去了購房者的需求和儲蓄，房價大漲的可能性微乎其微。未來，在調控變得溫和的情況下，房地產能維持在“理性市場”之下，並穩定數年時間，直到經濟發展和人民的收入水平再上一個新的臺階後，新一輪的需求和財富才會被激發出來。
最後，房價只能穩，漲跌宏觀上都傷不起。
這一點就是基於中國當前經濟的基本面和國情了。
房價不能漲，再漲實體經濟就會傷不起。做實體不如炒房，那誰還安心做實體？
房價不能跌，房價跌代表地價跌，土地財政無以為繼，公務員工資都發不出來，地方政府就要關門。因此，維持房價的穩定，是當前中國宏觀經濟的必然選擇。
只有在房價穩定的前提下，中國經濟還能保持中高速的發展，居民的收入還能保持較高的增長，那麼最終通過時間換空間，我們的宏觀債務率解決了，靠舉債發展經濟的模式向創新和科技轉變了，那麼中國就真正強大了。
最後，做一個總結。
1、調控政策逐步退出，確實是一個標誌性的事件，它代表房地產調控進入一個新的階段。不管退出的是限售也好，其他也好，它都是正常的，合理的，應該理性看待。
2、調控政策逐步退出，並不意味著調控風向逆轉，更不意味著房價會大漲。任何炒作“調控鬆動，房價大漲”的言論都應該警惕。在當前的環境下，無論從宏觀經濟、政策層面、群眾基礎來說，房價都不具備大漲的可能。
3、對於普通購房者來說，調控政策的逐步退出，也代表著“政策底”已經結束。而“政策底”往往反映新房的走勢，因此核心區域的限價新房，在自住前提下，應該積極購買，儘可能享受“政策底”。而“市場底”會滯後於“政策底”，“市場底”反映二手房的走勢，我個人預計會在2019年見底。
4、以上只是我個人的觀點，希望對大家有所啟發，不一定正確，僅供參考。
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