重慶是一座建在山上的城市，房價卻穩如平原；
重慶的經濟和天氣一樣火熱，房價卻不溫不火；
本文運用商品住宅市場量價模型，通過量價結構對市場中長期加以評估，同時在短期加入政府政策因子，從供需結構出發去探究影響房價的因素。同時本文采取了十大城市對比研究的方式，使結論更具參考意義。
▍供應:城市快速擴張下土地供應開始井噴
圖：影響重慶房價的土地供應傳導路徑
寬鬆的土地供給制度是城市快速擴張的必然
下圖為全國十大城市2014年已建設用地面積及佔比情況，重慶市已建設用地面積佔國土面積的比例僅為1.5%，為十大城市中最低，其中十大城市可建設用地佔比的平均水平為11.6%，重慶的城市開發率明顯不足。2002年開始重慶市開始進入快速擴張階段，寬鬆的土地供給制度帶來了巨大的土地需求。2003-2014年，重慶市各類用地共計成交70064萬平方米（約700平方公里），而同期城市已建設用地面積增加了693平方公里，城市擴張速度與土地供應的趨勢基本吻合。尤其是重慶主城區在這段時期內明顯擴張速度加快，2005年，主城區城鎮建設總用地為465平方公里，按重慶總體規劃，至2020年，城鎮建設總用地將達到865平方公里，15年時間內將新增400平方公里的城鎮建設用地，幾乎再擴了一個重慶，所以從規劃來看，重慶政府對於加速擴張的思路相當明確。
圖：十大城市已建設用地面積及其佔國土面積的比例
“多中心組團化”的擴張模式為土地的規模供應提供了可能
與其他城市由中心向四周輻射的城市擴張模式不同，重慶主城區走的是“多中心、組團化格局”擴張模式。這種擴張模式由自然桎梏和歷史發展雙重決定，其不同之處在於：以增量承載新功能，一旦面臨新機遇，便培育出新的組團；同時，組團雖各有分工，但內部基本涵蓋了居住、工作和生活等功能，確保了組團的相對完整性，從而各大組團也可以形成一個新的中心，繼續輻射周圍。從土地市場的成交區域來看，2003-2007年重慶主城區以組團之間的”填充式“擴展為主，而2007年後，城市擴張進入了”跳躍式“階段，建立了較多相對獨立的新區和城鎮集群。所以，這種”遍地開花“的擴張模式為土地的大規模供應提供了可操作性。
城市的快速擴張導致了土地供應數量的大幅上漲
根據國土局數據，2011-2015年，五年時間裡重慶主城區共成交了住宅用地5673萬平方米，可建體量達到1.32萬平方米。按人均供地面積來算，重慶主城區人均宅地成交面積為16.12㎡，在十大城市中也僅有重慶和武漢（13.04㎡）兩座城市超過了10㎡，成都、南京、杭州和天津四城市人均供地面積在5-10㎡之間，而四個一線城市更是小於3㎡；從土地市場和房地產市場的契合度來看，重慶主城區近五年宅地供應面積與住宅成交量的比值為1.59，略低於武漢（1.68），高於其餘城市。
圖：宅基地成交體量/常住人口
從成本角度來看，土地供應價格的升高必然導致房地產商品成本的增加，開發商需要投入更多的資金，從而來提高房地產商品的價格；反作用下，房價的上漲會增加房地產商品的利潤，在利益的驅動下將加劇市場的競爭，而在土地供給缺乏彈性的環境下，又將導致土地價格的上升。這個呈螺旋形上漲的規律在重慶並不太試用，從地價房價比來看，重慶地價基本為住宅成交均價的1/3，與大部分參照城市一致，而溢價率卻僅為5.98%，為十大城市中最低，低於其平均水平近15個點。究其原因，在於重慶土地市場的價格受市場機制的影響相對較小，而受政府的調節作用較大，控制地價是重慶房地產調控政策的重要部分，不僅通過增大供應量來降低地價，同時也設置了土地價格的硬性指標，比如黃奇帆市長就曾經提出：重慶土地價格不得超過房價的35%。
▍政策：系統政策調控下供需基本維持均衡
圖：影響重慶房價的政策機制傳導路徑
鎖定三大指標，系統調控之下基本實現供需平衡
與十大城市相比，重慶是唯一一個未實行限購政策的城市，但是重慶房地產調控有其自身特點，共有五招：土地調控、金融調控、投資控制、總量控制和稅收調節，具體來講：土地調節著力於控制地價，金融調控需要控制槓桿，投資控制需要把握房地產投資比例；總量控制則是基本確保供求平衡；稅收政策則立足於稅收分量，採取“低端有保障、中端有優惠、高端有約束”策略。
其中有三個指標是黃奇帆市長最為看重的：第一從投資比例上，每年商品房的建設總量不能超過城市固定資產總投資的25%，為保持這個剛性的指標，寧肯在審批過程中出現“官僚主義”，若房產投資較大，項目開工便緩批；第二從需求空間上，城市人均住房面積超過了30平方米，大規模建房的需求就應下降；第三從價格上，一個地方每平方米房子的價格應該大體等於有正當職業的群體的人均月工資；如果一個城市單位面積房價遠遠高於居民的人均月工資，就需要政府進行調控，如增加一些集資房、廉租房等。
在重慶政府房地產調控系統中，公租房制度是非常重要的一環，其興建的目的意在重點解決“夾心層”住房問題，即新生代城市居民、大學畢業生、外來工作人員、新就業人群等“夾心層”群眾。重慶的公租房體量巨大，這是其他城市無法比擬的，按期規劃，需要在2020年前建4000萬平方米公租房，其中主城區完成3000萬方，區縣完成1000萬方，目前已基本完成該目標。從2011年3月的第一次搖號配租開始，目前已累計完成十五次，總共推出28萬餘套房源，對城市房價起到了一個重要的調節作用。
作者結語：重慶低房價是供需結構合力推動下的，一方面，城市急於快速擴張，推高了土地供應量；另一方面，在撫養比較高，購房年齡段佔比較低，購買能力不足，外來人口拉動不足等因素的影響下，房地產市場以剛需為主導，投資投機熱度不高，需求量仍難以完全釋放。同時，政府對於供需結構也起到了推波助瀾的調節作用，土地儲備制度和地票制度有利於土地供應量的大幅提高，而投資控制、總量控制和稅收調節等房地產調控手段將著力於調整市場的結構，推動供需基本達到均衡水平，繼而保持房價穩定。
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