一、土地使用權及地上建築物的資產類別認定
企業取得的土地使用權，通常應當按照取得時所支付的價款及相關稅費確認為無形資產。用於自行開發建造廠房等地上建築物時，土地使用權的賬面價值不與地上建築物合併計算其成本，而仍作為無形資產進行核算。但下列情況除外：
1.如果房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建築物成本。
2.企業外購房屋建築物所支付的價款中包括土地使用權以及建築物的價值的，應當對實際支付的價款按照合理的方法（例如公允價值相對比例）在土地使用權和地上建築物之間進行分配；如果確實無法在土地使用權和地上建築物之間進行合理分配的，應當全部作為固定資產，按照固定資產確認和計量的原則進行處理。
企業改變土地使用權的用途，停止自用而轉用於賺取租金或資本增值時，應將其轉為投資性房地產。
二、固定資產的核算
（一）初始計量
1.外購固定資產
企業外購固定資產的成本，包括購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態前所發生的可歸屬於該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業人員服務費等。
（1）固定資產有關增值稅的問題
①按固定資產核算的不動產
增值稅一般納稅人取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及取得的不動產在建工程，其進項稅額應按照有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。在上述進項稅額中，60%的部分於取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，於取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
②按固定資產核算的動產
對於增值稅一般納稅人，企業購入的生產經營用固定資產動產所支付的增值稅在符合稅收法規規定情況下，應從銷項稅額中扣除，不再計入固定資產成本。
（2）以一筆款項購入多項沒有單獨標價的固定資產
應當按照各項固定資產的公允價值比例對總成本進行分配，分別確定各項固定資產的成本。
（3）固定資產的各組成部分具有不同使用壽命，或者以不同方式為企業提供經濟利益，適用不同折舊率或折舊方法的，應當分別將各組成部分確認為單項固定資產。
2.自行建造固定資產
自行建造固定資產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。包括工程用物資成本、人工成本、繳納的相關稅費、應予資本化的借款費用以及應分攤的間接費用等。
（二）後續計量
固定資產應當按月計提折舊。當月增加的固定資產，當月不計提折舊，從下月起計提折舊；當月減少的固定資產，當月仍計提折舊，從下月起不計提折舊。
1.各種折舊方法的核算及比較
（1）年限平均法
年折舊額＝（原價－預計淨殘值）÷預計使用年限＝原價×年折舊率
（2）雙倍餘額遞減法
年折舊額＝（期初固定資產原價－累計折舊）×2/預計使用年限
最後兩年改為直線法，並按固定資產淨值扣除預計淨殘值後的餘額平均攤銷。
（3）年數總和法
年折舊額＝（原價－預計淨殘值）×年折舊率
2.折舊年度和會計年度不一致情況下折舊額的計算
【例題·計算題】2015年11月20日，甲公司購進一臺需要安裝的A設備，取得的增值稅專用發票註明的設備價款為950萬元，可抵扣增值稅進項稅額為161.5萬元，款項已通過銀行存款支付。安裝A設備時，甲公司領用原材料36萬元（不含增值稅額），支付安裝人員工資14萬元。A設備預計使用年限為5年，預計淨殘值率為5%。甲公司採用雙倍餘額遞減法計提折舊。假定2016年3月10日，A設備達到預定可使用狀態。則2016年至2018年折舊計算如下：
2016年的折舊額＝1000×2/5×9/ 12＝300（萬元）
2017年的折舊額＝1000×2/5×3/ 12＋（1000－400）×2/5×9/12＝280（萬元）
2018年的折舊額＝（1000－400）×2/ 5×3/12＋（1000－400－240）×2/5×9/ 12＝168（萬元）
三、無形資產（土地使用權）的核算（見圖）
四、投資性房地產的核算
（一）範圍
1.已出租的土地使用權。
2.持有並準備增值後轉讓的土地使用權。
3.已出租的建築物。
（二）成本模式與公允價值模式後續計量
同一企業只能採用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時採用兩種計量模式。
1.在成本模式下，應當比照固定資產、無形資產的規定，對投資性房地產進行後續計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號——資產減值》的規定進行處理。
2.在公允價值模式下，不計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公允價值計量。投資性房地產的公允價值與其賬面餘額的差額，計入公允價值變動損益。
3.成本模式轉為公允價值模式，應當作為會計政策變更處理。計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。
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