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房屋土地性質按所有權性質可以分為：國有土地(國有土地使用權通常是講城市或城鎮上的土地)和集體土地(農村的住房肯定是集體土地使用權)。而在拆遷過程中不同的土地的性質上的房屋，其徵收過程中的補償標準、權利人救濟渠道、法律依據也各不相同。
而新的一年即將到來，法律上對土地補償有什麼新的規定呢？
目前，2018年2月25，《土地管理法》修正案（草案）會議召開，對徵地拆遷相關問題作出了規定，相關委員也提出將某些條款上升為法律，但都是建議性的，現在還不能作為正式法律在全國範圍內施行。因此，2019年集體土地補償的規定依然沿用以前的法律法規。
那麼，集體土地上的房屋在面臨土地徵收時究竟會有何種補償結果呢？本文，在明律師為您做深入解讀。
第一層次：《土地管理法》
調整集體土地徵收補償的法律法規，首先是《土地管理法》。該法第47條規定，徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。據此可知，徵收耕地的補償費用中有一項為地上附著物補償。而所謂地上附著物，就是指被徵收土地上人工形成的房屋、構築物、樹木和農作物。由此我們就知道了，集體土地上的房屋，目前是被作為“地上附著物”予以認定補償的，具體標準由省、自治區、直轄市規定，沒有全國的統一標準。在徵地補償安置方案中集體土地上房屋的補償費用會“打包”計入徵地補償費的上述3項之內，而不會單獨計算。
第二層次：通過北京市的規定進行解讀
《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》是北京市人民政府於2003年施行的地方政府規章，專門規制北京地區的土地徵收中所涉及的集體土地房屋拆遷。它的特殊之處在於，參照當時《城市房屋拆遷管理辦法》規定的程序設置了針對集體土地上房屋拆遷的拆遷許可證，這是程序上的規定。就具體的補償而言，可分為以下情形：
其一，農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人拆遷宅基地上房屋，有條件的地區，可以按照土地管理法律、法規和規章的規定，另行審批宅基地由被拆遷人自建房屋，並對被拆除的房屋按照重置成新價給予補償。此即所謂的“另行審批宅基地”作安置補償。不過此種情況實踐中並不多見，屬於特例。
其二，拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。這就是最常見的補償方式，也是政府最鼓勵的方式，直接給錢。
這裡面，重置成新價，通俗地說就是換地方另蓋一棟同樣房屋所需的成本價。這個費用全國都差不多（單就重置房屋而言，在北京蓋和在西藏蓋沒有區別，房屋價格的高低主要取決於地價），《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》確定的標準為400~700元每平方米。應該說這是一筆不多的補償費。
區位補償價考慮的則是宅基地所處的位置所帶來的地價，北京市是由區縣人民政府以鄉鎮為單位確定並公佈，其計算辦法是由市國土房管局制定並公佈的。
綜上，房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價。
其三，拆遷宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應當按照前述計算公式確定拆遷補償款數額，並與安置房屋的市場評估價款結算差價。這是通常所說的“房屋安置”補償方式，實踐中也較為常見。
此外，對利用宅基地內自有房屋從事生產經營活動並持有工商營業執照的，拆遷人還應當適當補償停產、停業的經濟損失。具體補償標準由區、縣人民政府規定。拆遷人還應當向被拆遷人支付搬遷補助費，同樣由區、縣人民政府規定。
需要指出的是，其他省份的集體土地上房屋補償規定，雖在程序上與北京市有較大差異，但就補償的實際結果而言，都是差不多的。被徵收人可以在理解北京市規定的前提下去解讀自己所在地區的地方規定。
第三層次：特殊規定，集體土地上房屋參照國有土地上房屋的價值補償
《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條規定，徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。
北京市也有與此相類似的規定：與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區位補償價，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》確定。雖然2011年後該《辦法》已被廢止，但其立法的意圖仍然延續，即此種情況下的集體土地上房屋補償，是可以參照國有土地上房屋的補償標準——不低於周邊類似房地產的市場價格予以確定的。
如果您所在地區的房屋恰好符合上述情形，那麼恭喜您，您有望獲得比一般集體土地上房屋更好的補償結果了。如果不符合，那麼這項特殊規定所帶來的福利您也是難以享受到的。
在明律師想提示廣大被徵收人的是，集體土地上的房屋補償結果，現階段仍是顯著低於國有土地上的房屋補償的，且在整個徵地補償費中並不居於“大頭”。以上所述皆屬理論、原則，具體操作中各地的情況千差萬別，需要堅持個案分析的原則。這也就是聘請專業徵收維權律師介入的價值所在。而《土地管理法》修正案徵求意見稿所確立的趨勢是，將“農民宅基地及房屋補償”這一項從“地上附著物”中分出，從而強調對農民居住權的保障。但無論如何，現階段“房地一體主義”的補償原則對於被徵收人來說是有益的，可以避免徵收方各個擊破，僅補償了土地部分就將房屋拆掉。
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