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■本文作者： 王金龍律師 北京在明律師事務所
導讀：由徵收方指導開發商和被拆遷人進行土地房屋協議的簽訂的形式叫做“協議收購”，這樣一能規避徵收條例的束縛，二來免去了政府的責任承擔。如果能按照市場交易原則公平交易，協議收購也未嘗不可。很多情況下是開發商根本不按市場價與被拆遷人進行平等交易，加上有行政權力的干涉和輔助，開發商可以說是為所欲為，想拆就拆。而這樣一來，被拆遷人根本找不到利益受損的賠償主體，徵收方不承擔責任……如此，被拆遷人的利益何從保障呢？
協議收購：開發商與政府的“徵收套路”
協議收購，在徵收拆遷中是比較常見的操作。相較於法律上的“徵收”概念，協議收購的特殊性在於是由開發商或其他具有盈利性質的公司進行房屋的徵收拆遷，以及對房屋所有權人（也就是被拆遷人）給予利益補償。形式類似於商品房買賣，但實質上卻是由地方政府或行政徵收方授權指導開發商進行的房屋收購，具有行政性。所以，可以說“協議收購”是狹義上的“徵收”。
由於徵收拆遷牽扯巨大的利益滾動，自然會衍生出一些不合法的利益鏈條。而協議收購在徵收拆遷的實踐中直接演變成開發商和地方行政徵收方聯合牟利的“幌子”。很多時候徵收方打著“因公共利益徵收”之名行商業開發之實，嚴重侵害被拆遷人的補償利益。其直接的表現形式就是由開發商和被拆遷人進行土地房屋協議的簽訂，並由開發商進行拆遷。這樣一能規避徵收條例的束縛，二來免去了政府的責任承擔，三能提高徵收效率。
其實，如果開發商能按照市場交易原則，與被拆遷人進行公平的土地房屋交易，協議收購也未嘗不可。這樣在保證被拆遷人自願的前提下，能滿足被拆遷人的利益需求。對被拆遷個人、對地方政府和開發商是雙贏的局面。
但徵收拆遷的事實卻遠非如此簡單。很多情況下是開發商根本不按市場價與被拆遷人進行平等交易，加上有行政權力的干涉和輔助，開發商可以說是為所欲為，想拆就拆，想怎麼拆就怎麼拆，而對被拆遷人的補償利益更是極不合理。而這樣一來，被拆遷人根本找不到利益受損的賠償主體，找地方政府要徵收補償，徵收方又會說這不是徵收行為，徵收方並不承擔責任……如此，被拆遷人的利益何從保障呢？
協議收購：最高院判例維護被徵收人權益
對於這個問題，最高人民法院作出了裁判，給協議收購的被拆遷人尋找救濟給出了法定依據：
案情簡要說明（詳細案情可查：https://mp.weixin.qq.com/s/8VzV-cHgl8QIeLUc70hvPw）：
舊城改造，龍游縣政府委託龍游城投公司與龍游舊改辦對被徵收人汪慧芳房屋進行徵收拆遷。城投公司和舊改辦擬對汪慧芳房屋協議收購。因補償不合理，汪慧芳未簽字。城投公司和舊改辦以汪慧芳未提出收購申請為由，告知其房屋不再享受徵收拆遷的相關補償或獎勵，並將汪慧芳樓上住戶房屋騰空交付房屋拆除單位拆除，由此嚴重影響了汪慧芳房屋的使用性、安全性、舒適性等。
汪慧芳不服，以收購工作系由龍游縣政府組織實施，強制收購行為侵犯其合法權益為由，向法院提起行政訴訟。
該案最終經過最高院再審裁定：
1、城投公司和舊改辦要求籤訂的收購協議無效；
2、汪慧芳在收購方未能滿足其收購要求的情況下，依法有權自願選擇不出售其房屋；龍游縣政府、龍游城投公司、龍游舊改辦均有義務尊重其不簽訂收購協議的權利；
3、龍游縣政府在與汪慧芳未能就收購問題簽署收購協議的情況下，應當及時啟動徵收程序；其不及時依法進行徵收反而採用不適當拆除方式破壞汪慧芳房屋的居住與經營環境，造成該房屋正常使用功能嚴重貶損，依法構成行政侵權，並應當承擔相應的行政責任。龍游縣政府與相關單位因其先行行為，也即因此而負有依法徵收補償或者賠償的附隨義務；汪慧芳依法具有選擇徵收補償程序或者侵權賠償程序的權利。
徵地拆遷王金龍律師說法：
從該案可以看出，協議收購在徵收拆遷中，有其存在的空間和價值。如果引導得當，用市場盈利商的資金來緩解地方政府在徵拆過程中的財政壓力也未嘗不可。所以，部分地區和部分群體，以開發商與被拆遷人協議收購的形式，來代替政府的強制徵收拆遷，更為靈活，也更易調動被拆遷人主動參與拆遷的積極性。當然，協議收購必得保證按照市場價進行公平、自主交易，也必須尊重被拆遷人的自願。
然而，由於協議收購更偏向於市場概念，又區別於民商事合同，並沒有統一的法律制約，導致該行為的非法擴散化，嚴重侵害被拆遷人補償利益。如何保障協議收購中被拆遷人的補償利益，是協議收購推行的必要條件。
對此，最高法給出的答案是：被拆遷人對房屋的價值損失可以選擇徵收補償程序進行救濟，也可以選擇侵權賠償程序救濟。市場盈利商和行政徵收方是共同責任承擔主體。
也就是說，如果協議收購，造成被拆遷人利益損失，被拆遷人可以找行政徵收方按照徵收程序對自己的房屋進行徵收補償，也可以要求開發商或其他中間商進行侵權賠償。無論是收購程序、徵收程序還是賠償程序，對房屋產權的保障，均應以當時當地同區位同類房屋的市場評估價作為基準。這可以作為相類似案件當事被拆遷人的維權依據，對被拆遷人來說也是多一條利益保護的規定了。
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