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■本文作者： 王金龙律师 北京在明律师事务所
导读：由征收方指导开发商和被拆迁人进行土地房屋协议的签订的形式叫做“协议收购”，这样一能规避征收条例的束缚，二来免去了政府的责任承担。如果能按照市场交易原则公平交易，协议收购也未尝不可。很多情况下是开发商根本不按市场价与被拆迁人进行平等交易，加上有行政权力的干涉和辅助，开发商可以说是为所欲为，想拆就拆。而这样一来，被拆迁人根本找不到利益受损的赔偿主体，征收方不承担责任……如此，被拆迁人的利益何从保障呢？
协议收购：开发商与政府的“征收套路”
协议收购，在征收拆迁中是比较常见的操作。相较于法律上的“征收”概念，协议收购的特殊性在于是由开发商或其他具有盈利性质的公司进行房屋的征收拆迁，以及对房屋所有权人（也就是被拆迁人）给予利益补偿。形式类似于商品房买卖，但实质上却是由地方政府或行政征收方授权指导开发商进行的房屋收购，具有行政性。所以，可以说“协议收购”是狭义上的“征收”。
由于征收拆迁牵扯巨大的利益滚动，自然会衍生出一些不合法的利益链条。而协议收购在征收拆迁的实践中直接演变成开发商和地方行政征收方联合牟利的“幌子”。很多时候征收方打着“因公共利益征收”之名行商业开发之实，严重侵害被拆迁人的补偿利益。其直接的表现形式就是由开发商和被拆迁人进行土地房屋协议的签订，并由开发商进行拆迁。这样一能规避征收条例的束缚，二来免去了政府的责任承担，三能提高征收效率。
其实，如果开发商能按照市场交易原则，与被拆迁人进行公平的土地房屋交易，协议收购也未尝不可。这样在保证被拆迁人自愿的前提下，能满足被拆迁人的利益需求。对被拆迁个人、对地方政府和开发商是双赢的局面。
但征收拆迁的事实却远非如此简单。很多情况下是开发商根本不按市场价与被拆迁人进行平等交易，加上有行政权力的干涉和辅助，开发商可以说是为所欲为，想拆就拆，想怎么拆就怎么拆，而对被拆迁人的补偿利益更是极不合理。而这样一来，被拆迁人根本找不到利益受损的赔偿主体，找地方政府要征收补偿，征收方又会说这不是征收行为，征收方并不承担责任……如此，被拆迁人的利益何从保障呢？
协议收购：最高院判例维护被征收人权益
对于这个问题，最高人民法院作出了裁判，给协议收购的被拆迁人寻找救济给出了法定依据：
案情简要说明（详细案情可查：https://mp.weixin.qq.com/s/8VzV-cHgl8QIeLUc70hvPw）：
旧城改造，龙游县政府委托龙游城投公司与龙游旧改办对被征收人汪慧芳房屋进行征收拆迁。城投公司和旧改办拟对汪慧芳房屋协议收购。因补偿不合理，汪慧芳未签字。城投公司和旧改办以汪慧芳未提出收购申请为由，告知其房屋不再享受征收拆迁的相关补偿或奖励，并将汪慧芳楼上住户房屋腾空交付房屋拆除单位拆除，由此严重影响了汪慧芳房屋的使用性、安全性、舒适性等。
汪慧芳不服，以收购工作系由龙游县政府组织实施，强制收购行为侵犯其合法权益为由，向法院提起行政诉讼。
该案最终经过最高院再审裁定：
1、城投公司和旧改办要求签订的收购协议无效；
2、汪慧芳在收购方未能满足其收购要求的情况下，依法有权自愿选择不出售其房屋；龙游县政府、龙游城投公司、龙游旧改办均有义务尊重其不签订收购协议的权利；
3、龙游县政府在与汪慧芳未能就收购问题签署收购协议的情况下，应当及时启动征收程序；其不及时依法进行征收反而采用不适当拆除方式破坏汪慧芳房屋的居住与经营环境，造成该房屋正常使用功能严重贬损，依法构成行政侵权，并应当承担相应的行政责任。龙游县政府与相关单位因其先行行为，也即因此而负有依法征收补偿或者赔偿的附随义务；汪慧芳依法具有选择征收补偿程序或者侵权赔偿程序的权利。
征地拆迁王金龙律师说法：
从该案可以看出，协议收购在征收拆迁中，有其存在的空间和价值。如果引导得当，用市场盈利商的资金来缓解地方政府在征拆过程中的财政压力也未尝不可。所以，部分地区和部分群体，以开发商与被拆迁人协议收购的形式，来代替政府的强制征收拆迁，更为灵活，也更易调动被拆迁人主动参与拆迁的积极性。当然，协议收购必得保证按照市场价进行公平、自主交易，也必须尊重被拆迁人的自愿。
然而，由于协议收购更偏向于市场概念，又区别于民商事合同，并没有统一的法律制约，导致该行为的非法扩散化，严重侵害被拆迁人补偿利益。如何保障协议收购中被拆迁人的补偿利益，是协议收购推行的必要条件。
对此，最高法给出的答案是：被拆迁人对房屋的价值损失可以选择征收补偿程序进行救济，也可以选择侵权赔偿程序救济。市场盈利商和行政征收方是共同责任承担主体。
也就是说，如果协议收购，造成被拆迁人利益损失，被拆迁人可以找行政征收方按照征收程序对自己的房屋进行征收补偿，也可以要求开发商或其他中间商进行侵权赔偿。无论是收购程序、征收程序还是赔偿程序，对房屋产权的保障，均应以当时当地同区位同类房屋的市场评估价作为基准。这可以作为相类似案件当事被拆迁人的维权依据，对被拆迁人来说也是多一条利益保护的规定了。
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