最新實探！濱湖啟動區、46中本部學區二手房情況曝光。
編者按：合肥老城區發展醇熟、配套齊全，是購置二手房的首選之地。然而各大板塊小區價格、品質參差不齊，甚至一路之隔，單價卻相差幾千元，這些鄰近小區價格差別這麼大的原因是什麼?
第一樓市獨家策劃《摸底合肥老城板塊二手房》，通過走訪實探，對比分析板塊內二手房優劣勢，從中甄選優質小區，給予買房人置業建議。
如果在濱湖買二手房，你會怎麼選？
近日，濱湖有套新出的二手房，藍鼎觀湖苑，學區是48中和師範附小三小，距離悅方IDMALL和1號線地鐵口都很近。
96.69㎡，總價149萬，換算下來單價不到1.55萬/㎡，這可比濱湖大多數的新房、二手房都要便宜不少。
這個小區位於濱湖啟動區板塊，根據鏈家的最新數據顯示，藍鼎觀湖苑上週更是以135次的帶看量榮登合肥二手房帶看量榜首。
資料圖
作為濱湖大建設最開始的區域，濱湖啟動區板塊配套和交通都已經非常完善，人流量也比較高。這裡的二手房究竟是什麼情況?小編前往藍鼎觀湖苑和濱湖世紀城幾家小區實探，瞭解到一些最新情況。
一、啟動區9家小區8家房價都在下跌！中介：一個月僅十幾組客戶看房
啟動區板塊最主要的二手房小區就是濱湖世紀城和藍鼎觀湖苑，根據安居客的數據顯示，相比去年12月份，板塊內9家小區有8家價格都出現了下跌，僅有世紀城春融苑一家小區價格上漲，而且漲幅不高，為0.11%。
濱湖啟動區二手房價格一覽
1、中介：一個月僅十幾組客戶看房
鏈家一位中介人員告訴小編，有的小區房源供應量比較大，所以帶看量比較多，成交量也比較多，例如周邊的藍鼎觀湖苑，上週一百多次帶看量。
但是整個板塊內小區平均來看，帶看量並不多，一個月可能也只有十幾組客戶，而且這十幾組裡面可能還有重複的。
附近中介門店
“成交量最多的二手房就是藍鼎觀湖苑，首先是放出的房源比較多，房東掛牌比較多，從最小的60多平米到相對大的130多平米的戶型都有，一房到四房房源都有，給客戶選擇比較多，比較吃香的就是小戶型了，尤其是100㎡以下的二室房源。
藍鼎觀湖苑小區
藍鼎觀湖苑96㎡2室戶型
這個房源供應量比較大也不是最近才出來的，主要也是有很長時間的累積，大概3-5個月，有的房源已經掛出來有半年的時間了，甚至還有掛牌一年的。因為大多數房東也不著急賣，就慢慢掛著。”
值得注意的是，這個小區房齡已經有8、9年，最大的優勢就是距離地鐵口和商業近。這也是很多剛需客戶入手的原因。
2、買房主要以自住為主
據悉，目前買濱湖啟動板塊二手房的大多都是自住人群，剛需為主，這裡二手房的價格相對來說比較能接受，改善客戶也有。
3、區域房齡多數比較長，有業主降價30萬賣
啟動區板塊的房齡距離現在已有近10年，成交均價也是是濱湖板塊中最低的，投資價值也趕不上大盤。區域內的濱湖世紀城，成交均價在1.6萬-1.7萬/㎡左右。
而且在安居客網站上可以看到，濱湖世紀城徽貴苑和春融苑都有房價降價賣的，低於市場價30萬，送裝修、送車位。
濱湖世紀城掛牌房源
春融苑小區
4、中介：整體房價還算平穩
工作人員表示，目前的二手房市場比較穩定，沒有明顯的下跌、上漲的趨勢，個別的降價買房的情況也不能一概而論，具體的走勢還是要看年後。
二、雙本部學區房一個月僅成交一套到兩套
儘管從全市範圍來看，46中的學區優勢不算突出，但就目前情況而言，卻是最好的學區，很多濱湖置業的家長們都選擇46中的學區房。
濱湖46中學區房價格一覽
根據安居客的數據顯示，相比去年12月份，板塊內11家小區有6家價格都出現了下跌，5家小區價格上漲。
1、雙本部學區房一個月成交1到2套
附近的中介門店工作人員表示，很多客戶來買房主要是衝著學區來的，但是學區房成本也很高，一套房子200萬起。
例如濱湖明珠、書香門第是四十六中本部和師範附小本部雙學區，每個月成交量僅僅在一套到兩套，因為單價和總價比較高，基本上都在2.2萬-2.5萬/㎡左右。
儘管成交量並不高，但是從上面的表格來看，雙本部學區房的房價仍舊是上漲的，比如濱湖品閣、濱湖明珠和書香門第。
2、多數房價都在2萬+，藍鼎濱湖假日成交量最好
濱湖的學區房價格普遍都不低，價格大多數都在2萬/㎡以上，賣的最好的是藍鼎濱湖假日，雖然是46中單學區，但是配套不錯，合肥市濱湖醫院、塘西河公園都在旁邊，緊鄰地鐵1號線紫廬站、塘西河公園站，濱湖世紀城商圈也在附近。除此之外就是項目的體量大，包括楓丹園、金櫚園、翰林園等4個園區。
藍鼎濱湖假日翰林園
雙本部學區的書香門第掛牌價也都非常高，最低的掛牌價也達到了2.38萬/㎡。
書香門第掛牌價
3、同一家小區，東區西區相差1600元/㎡
住的注意的是，書香門第東區比西區價格要高，中介表示，一是因為東區的房齡相對西區來說較新，再就是東區僅有4棟住宅，西區的住宅樓棟比較多，人員比較密集，從舒適度來說的話東區也會比較好。
三、濱湖二手房帶看量、房源供應量全下滑
從數據來看，濱湖二手房帶看量和新增房源量均有所減少。
1、二手房帶看量、房源供應量減少
根據鏈家網數據，濱湖區12月份二手房掛牌價格相比上月份有所下滑，但是幅度並不大。
帶看量更是三連跌，12月份的帶看量僅為4188次，新增房源量雖然與上月相差不大，但是呈現下滑的趨勢。
2、濱湖區1月二手房13漲36跌
根據本站統計的最新數據顯示，濱湖區1月份13個小區價格上漲。二手房價格下跌的小區達到了36個，達到了三分之一，不過價格的浮動並不算太大。
濱湖二手房
四、購買濱湖二手房的幾點小建議
1、 二手房成“限價房”，剛需注意撿漏
濱湖限價盤逐漸清盤，很多二手房的價格優勢漸漸凸顯了出來，買房不一定非要糾結於買新房上，找個靠譜中介，隨時撿漏，看看合適的二手房也是不錯的選擇。
2、避免選擇沒有地鐵的老舊小區
在濱湖買二手房，配套、品牌物業、學區都是需要考慮的，一定要選區位好、周邊配套齊全、品牌物業的房源，最起碼得佔一樣，尤其避免買到沒有地鐵的房齡比較大的小區。
3、投資客可以選擇核心區
從板塊來看，啟動區已經成熟，升值潛力有限;核心區交通、商業配套較為完善，二手房也有些性價比較高的項目，選擇性比較多。
4、具體買房小Tips
總而言之，如果考慮學區的就可以考慮書香門第、藍鼎濱湖假日等46中本部學區的小區。藍鼎濱湖假日裡可以選擇楓丹園、金櫚園這兩個園區，品質會相對好一點，首先是環境比較好，距離公園比較近，而且位置也不錯，就在地鐵口旁邊，周邊佳源巴黎都市的商業快要成熟，後期等到商業成熟以後，房價應該還會有所影響。
如果僅僅是自住，想要選擇交通比較方便的，可以考慮藍鼎觀湖苑，但是房齡比較老，所以價格也不是特別貴，對品質有要求的可以選擇佳源巴黎都市、萬科藍山等等，附近就是地鐵口，出行也比較便捷。
結語：雖然二手房市場下行，但反過來想，這個時候去買二手房是個好時機，因為價格上有商量的餘地。
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