不知不覺
2019年已經來半個月之久
你是否跟小香香一樣
那些在2018年要努力實現的
2017年許下的2016年沒來得及實現的
2015年的願望
↓↓↓
暴富 買房
在新的一年裡
房價依然是大家最為關注的問題之一
那麼今天讓我們來看看
進入2019年後的房價
到底是漲了還是降了？
最新預測來啦！
2019年珠海各個片區房價會漲多少？
香山網網友@豬哥哥的預測來啦！
（以下為豬哥哥帖子原文）
由於珠海稅局2019年元旦上調系統評估價，導致2016年前後按照核定價交稅的買家，今天賣出會出現稅負情況。目前來看，抗議和呼籲都是無效的，木已成舟。增加個人所得稅，不僅僅是讓近一兩個月的二手房交易出現大量的合同糾紛，還會對未來的珠海存量房市場產生重大的影響。
重稅之下，如果沒有政策性變化和稅局糾偏，未來珠海的樓市將會兩極分化，強者恆強弱者恆弱。受稅費影響，學區房附加值將會進一步提高，同時學區房價格有可能會更加變態。
以史為鑑：2013年3月1日，國務院提出全國實施個稅差額20%徵收後，儘管珠海歷史以來就是差額20%徵收，但是很多首次買賣的因國務院通知才知道珠海個稅徵繳方式，所以還是恐慌了一陣子。2013年珠海的地稅系統評估價上調幅度較大，平均上調了2000元/平，買賣雙方對峙了兩個月後，最終還是買家妥協承擔了鉅額的稅費，因此珠海樓市2013年成為全國明星，整體上漲了18%。
珠海樓市已經連續兩年下跌，2018年底珠海因城施策對一手房的放鬆，以及稅局系統評估價大幅上調，必將扭轉頹勢，二手房買賣雙方僵持大約一兩個月後，剛性需求的買方還是會妥協。個人預測全市全年有望上漲15%以上（備註：2018年12月底，搜房網存量房數據顯示珠海市均價為20600元/平）。
但是，這波行情絕不是雞犬升天，
2019仍然是剛需年，
預計各片區漲幅會有差異，
部分區域是賺了指數，不賺錢。
具體預測如下：
01
NO.1新香洲，預計漲幅20%
新香洲目前是整個珠海城市形象最好的片區，商業配套齊全，人氣旺，中上等學區雲聚，是珠海剛需首選區域，未來越新的樓盤升值空間越大。翠微村拆遷之後，新香洲的城市形象就更完美了。2018年，新香洲高價盤代表金域華府單價已經突破四萬，超越了2016年調控前的高峰價格。華髮四季、仁恆星園、金鴻利嘉閣、招商花園城二期等樓盤保持堅挺，這兩年基本沒跌。
02
NO.2紅旗，預計漲幅15-20%
金灣一小概念加航空城概念，以及航空城推貨的減少，未來紅旗加航空城漲幅應該是比較樂觀，上週碧桂園均價2.5萬據說開盤售罄，熱度可見一斑。航空城和金灣一小的二手房這兩年也是比價堅挺，未來會繼續保持堅挺。
03
NO.3吉大，漲幅預計15%
吉大擁有雙九學區和景園小學這類優質的教育資源，也曾經是珠海商業中心。但是因為吉大舊樓遠遠多於新樓，整體城市形象不及新香洲，比如新光御景山這個樓盤被吉大新村等舊樓盤包圍，這幾年漲幅不如新香洲的次新房。
04
NO.4老香洲，預計漲幅10-15%
老香洲擁有紫荊中學一流教育資源以及成熟配套的優勢，但是老香洲城市形象太破舊，並且道路狹窄單行道很多，所以整體漲幅不如新香洲。未來幾年會進入老城改造區間，老香洲的舊樓有望形象提升。但是，靠老香洲的幾個學區房帶動區間價格有點難，再加上沒有土地建造新盤帶動，所以整體漲幅不會太大。
05
NO.5夏灣，橫琴區域，漲幅預計10%
夏灣在2010年之前靠著拱北，曾經是商業旺地。但是2010年之後，由於片區規劃落後，北歐森林前面有工廠、婆石村破舊不堪，七八年時間沒有什麼改變。現在因為11中這匹黑馬的崛起，一躍成為學區房地段，再加上前山河逐步治理，工廠區拆遷建造商業區（據說拱北華潤萬家會搬遷過來）
，未來保值性較強。
五年前橫琴還是一片荒蕪的時候樓價拔地而起一舉突破四萬，屬於過度炒作透支。這兩年橫琴變化較大，島內建設已經具備雛形，唐家和市區不少高端樓盤價格已經接近橫琴，泡沫已經擠掉。保稅區商住價格都已經賣到25000左右，灣仔的天一居不知不覺單價已經四萬了，達到了島內早期開盤的價格。
而橫琴區域住宅用地較少，作為珠海新城市中心定位，未來前景樂觀。新香洲2010年前後剛建好，大部分樓盤還是空城，七八年時間後成為最受歡迎的旺地，目前的橫琴類似於2010年的新香洲。06
NO.6蘭埔、唐家，漲幅預計5-10%
蘭埔的鈺海山莊、金域廊苑和格力香樟幾個樓盤都是不錯的，但是蘭埔受制於地形格侷限制，前面是九州大道後面是板障山，一條長廊沒有成片的商業氛圍，再加上學區也是一般，所以在剛需年其漲幅應該是一般。唐家總體樓價較高，雖然樓新環境好學區也不錯，但之前是2015-2016兩年快速翻倍拉昇的，剛需年存量房缺乏外地資金進入，需要時間去消化。如果二手房徹底放開限購，唐家則另當別論，會受到外地土豪的青睞。
07
NO.7南灣、湖心路口，三灶，漲幅預計5%
南灣是珠海富人區，但是因為二手房沒有放鬆限購，以及沒有剛需追逐的學區，所以2019年仍然是不夠熱度，換房自住的朋友倒是有一個從容的選擇期。湖心路口受白蕉2018年連續出現的低價樓盤影響，儘管有家和城配套商業，以及在建的小學，2019年熱度也不高。三灶還是有點凌亂，不是剛需追逐的對象。
08
NO.8上衝、前山、拱北、白蕉、高欄港，漲幅預計0-5%
上衝和前山、白蕉都是2016年典型的去庫存政策受益地段，區域的新樓盤開盤拔地而起，帶動了區域整體樓價上漲。上衝和前山板塊，都有相同的短板，一是學區太一般，二是被大馬路和輕軌分割成碎片 ，這兩年回到剛需年，熱度立即減下來了，並且華髮TOD、世邦燕都和奧園大部分是投資客購買，潛在拋壓嚴重。白蕉的短板就是房多人少，華髮又一城這類樓盤買來居住的極少，大多是追趕末班車的白領投資者購買，受2018年數個樓盤大降價影響，白蕉需要時間療傷。高欄港這兩年樓價破萬，目前與白蕉相比沒有價格優勢。
09
NO.9坦洲，漲幅預計-5-0%
2016年珠海限購後，坦洲樓市在2016.10-2017.05短短半年時間快速翻番，後花園的價格優勢立即失去，所以半年登頂之後，大量被長期套牢的籌碼湧出套現離場，出現了明顯的迴流珠海。隨著珠海政策的逐步寬鬆，未來三年剛需會繼續迴流。坦洲的短板，仍然是沒有規劃配套。
010
NO.10三鄉，漲幅預計-5%-10%
三鄉是近兩年來珠海周邊最大的妖股，樓市泡沫最大，完全靠唐家地王和深中通道的故事短短半年時間新盤價格翻三倍，從2016年初的5000漲到2017年5月的15000，一度風光無限，吸引了大量沒有主見的偽投資客。隨著三鄉大量的新盤交樓，而人口沒有實質性的流入，雖然環境比坦洲優美很多，但是真正買來去住的人並不多，未來至少三年時間三鄉前景堪憂。至於深中通道，它只是一條路，路邊沒有絕色美女或者特色產品，開車的人不會減速及停車。指望深圳的人來三鄉居住，那是白日夢。
綜上所述，豬哥以為，前兩年錯過了最好換房時機的剛需，如果有換房硬性需求的，當斷立斷越早越好。想多賣三幾萬，可能拖一年半載時間，而自己想買的地段可能已經漲了十幾二十萬，得不償失。一年之計在於春，希望朋友們這個春季有一個美好的年度計劃。
樓市漲跌見仁見智，
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