1993年，才成立一年的建業地產，正面臨生死考驗。
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金融創新破經營困境
位於金水路東的金水花園，作為建業的首盤，因為開出了2700元的高價位，每平高於周邊近700元。讓客戶難以接受，開盤幾個月，一套房也沒有賣出去！
後來胡葆森回憶，那段時間他每天都要吞兩片舒樂安定才能睡著。
帶頭大哥就是帶頭大哥，困境之下，創新大招憋出來了！
1993年6月18日,《河南日報》上出現了一則彩色跨版廣告。
廣告內容是，建業房地產開發有限公司推出了“金水花園十年還本”的銷售手段,承諾在當年6月到12月之間購買金水花園一期的業主,在一次性付清所有房款的情況下,10年之後,建業房地產公司在保證其產權的基礎上將這批業主的購房款悉數退還。
這個大招，震驚全國！時任《房地產報》的總編輯專程來訪,並在6月下旬的《房地產報》頭版撰文,稱此舉在全國尚無先例,實屬首創。
“大招”的效果立竿見影。廣告登出的第二天，金水花園第一套商品房終於售出，以後的銷售就一帆風順，最後被搶購一空。
十年之後,建業集團如期兌現承諾，金水花園一期的20名業主從胡葆森手中接過特製支票,收到房款。此次活動總共返還房款1000餘萬元。
鄭州當地一位資深的房地產記者如此評價胡葆森的“十年還本”策略,“積累了一筆鉅額信用資產,狠狠地砸在了中原大地”。
覆盤建業首盤驚心動魄的過山車走勢，可以得出一個結論：化解經營困境不僅要靠產品，節骨眼上還得靠金融創新！房地產交易，不僅是物理形態的建築物買賣，也是一個滿足客戶預期的金融現象！
限購兩週年之際，和建業同喝著鹽鹼地水長大的開發商美景，也開始放金融創新化解經營困境的大招了！
這兩天的朋友圈，連續有業內人士發“鄭州首創、降價補差，無理由退房”的消息。
截至2019年5月1日，如果該樓盤降價，可以申請補差價，如果周圍樓降價或發現新性價比更高樓盤，或購房人購房資格、徵信變動，總之，任何理由皆可自由退房，沒有任何門檻。
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大招背後的隱憂
不得不說，這一大招的確擊中了意向購房人的G點！
多家甲方營銷總反饋說，鄭州樓市當前不是沒有買房人，而是打算買房的人士大多數在圍觀，因為擔心房價進一步下行。
大多人買房是要動用六個錢包的，所以買房時，最大的糾結就是房價會不會進一步下行！
如果開發商兜底，保證房價一旦下跌，不用扯條幅維權，差價全額退還，或者無理由退房，就能打消顧慮，改變擔心買貴了的預期！
但是，意向購房者得明白，無理由退房，可不是開發商承諾就能完成的事情，除非你是全款！
這個位於國基路與渠東路交匯處的樓盤--美景美境，目前釋放的高層價位在16500左右，屬於剛需盤！我相信，這個樓盤的絕大多數客戶，不會全款買房子，除非是投資客！
舉個栗子：你買房需要200萬，首付你出了60萬，貸了140萬，你的房子需要抵押給銀行才能拿到這140萬。你需要與開發商簽署購房合同，同時與銀行簽署房屋抵押合同！
你後悔了，需要無理由退房，開發商欣然同意，但是銀行和你簽署的也有合同，銀行不同意，你退房不還房貸了就是違約！
連續延期還房貸，就要被銀行列入黑名單，不還房貸了，銀行不同意，肯定要被例如徵信黑名單！例如黑名單的後果是今後貸款、辦信用卡都要受阻！
無理由房的買賣關係實際上轉化為購房者和商業銀行的信貸關係，若要退房，可能就打亂了此前的銀行信貸節奏。這個時候，對於房企來說能夠無條件退房，但對於商業銀行來說，可能不願意做“無條件退貸”的承諾。
如果這個時候商業銀行依然堅持購房信貸合同，那麼要真正退房，可能要求房企做一箇中間溝通人的角色，否則最終只會淪為三方扯皮的戲碼。
其實，早在1999年，北京SOHO就樹起過無理由退房的大旗，承諾10天內消費者可以無理由向開發商提出退房要求，購房者只需填寫一份法律委託書，開發商負責幫助辦理一切退房手續，並退還購房者已繳納的全部購房款和活期存款利息。
10天內，因為還沒有辦下來銀行貸款，無理由退房，還不至於受銀行影響，但是如果辦過銀行貸款，退房就沒有那麼簡單了！
而只要是辦理過銀行貸款，今後購房都按二套房計算，即使名下無房，這是金融機構的規矩！
鄭州目前首套房貸款利率是普遍上浮30%，二套房貸款利率普遍上浮40%，而且二套房的首付是6成。如果因為無理由退房，你今後買房只能享受二套房貸，首付6成，這中間的差價，誰來彌補？
做不到無理由退房，只能是補差價了！
補差價，也不是創新，是個老梗了！
而這個補差價，就得看開發商良心了！
舉個栗子：
後期買房的業主，開發商完全可以採用送物業費，送車位、送家電，這不算降價吧?
我是力主觀望的購房者，抓緊時間入市買房的，特別是四環內的房子，詳見：
國慶黃金週啟示錄：兩年後鄭州房價會報復性反彈！
但在沒有銀行表態支持開發商無理由退房的情況下，個別開發商的無理由退房和補差價，只是賣家秀或營銷噱頭！當然也是吸引全款投資客的利器。真正的購房人需要擦亮眼睛，和周邊樓盤綜合比較後，再下買不買房的決心！
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