朱家窪，在青島可以說無人不知，算起來也有500年的歷史了。朱家窪地處金家嶺金融區的核心區，往往一路之隔，那邊是高樓大廈，這邊是熙攘與生活。新千年之後，舊村改造拆遷的消息就一直圍繞著朱家窪，終於，在2018年，這所有的期盼成了真。
2018年9月，朱家窪社區改造項目批前公示在青島市規劃局官網發佈，標誌著這片素有青島“最值錢城中村”之名的舊村正式進入改造模式。
，
位置圖
總平圖
股權易主 佳源接手朱家窪改造
2018年11月，青島領世華府地產有限公司完成股權變更，變更後青島領世華府地產有限公司的大股東為珠海橫琴曦華富利置業有限公司持股70%，青島高科技工業園昌盛實業總公司佔股30%。其中,珠海橫琴曦華富利置業有限公司為浙江佳源房地產集團有限公司全資子公司；青島高科技工業園昌盛實業總公司為青島市嶗山區中韓街道朱家窪社區居民委員會全資設立。
青島領世華府地產有限公司股權結構
青島領世華府地產有限公司為朱家窪村改項目開發房企，這意味著朱家窪改造項目大東家換血，並且改造項目已定名為佳源華府。這也是佳源地產首次落子青島。
變更記錄
出人意料 佳源國際股價閃跌八成
在青島人都還在琢磨佳源地產究竟實力如何的時候，這個發跡於浙江嘉興的地產公司佳源國際(2768.HK)因一則經營數據的“烏龍”而被推至風口浪尖；而公司股價連續兩日海嘯般劇烈波動，更以極具戲劇性的方式使其成為近日資本市場上的焦點企業。
1月17日，佳源國際控股股價盤中閃崩，截至收盤，該公司股價從13.26港元跌至2.52港元，暴跌80.62%。而1月18日開盤，“報復式”反彈開始，盤中股價一度大幅上漲99.2%至每股最高5.02港元。截至18日收盤，報收4.4港元，上漲74.6%。
什麼原因導致股價暴漲暴跌？該公司17日發佈公告稱，一筆於1月18日到期的3.5億美元優先票據已全數償還，且公司業務運作正常。該公司同時披露，佳源國際及其背後的集團公司佳源集團2017年合計實現房地產銷售金額508.25億，並非某機構披露的79.2億，而2018年集團銷售額更創新高至875.5億。
隨著公司澄清，資本市場上的風波或許暫告一段落。但佳源這個原本名不見經傳的房地產企業集團，何以悄然錄得超過800億的年銷售金額，仍是外界無法探知的謎團。
80%地產業務在上市平臺之外？
巨頭林立的房地產行業，佳源國際及其背後的佳源集團一直默默無聞，即使在行業內部，知名度也非常有限，以至於有研究機構在整理該集團經營數據之際，將佳源國際和佳源集團混為一談。
因此，在2019年初，數據披露佳源集團2018年合計實現銷售金額875.5億，位列行業35名時，行業內外均產生疑問：上市地產平臺佳源國際披露的年度銷售額為200多億，而背後的佳源集團銷售額卻高達800多億。兩個數字相差的600多億金額由什麼平臺貢獻？
對此，佳源集團一位負責人透露：“佳源國際上市平臺只佔集團地產業務的20%左右，外面還有大量業務並未裝入上市公司。目前集團開發在售項目約80個，而上市公司裡的項目數量只佔不到一半的體量。”
據佳源集團提供的數據，目前佳源集團旗下申城集團、杭城集團、安徽集團、京城集團及文旅集團五個地產集團業務均未進入上市公司板塊。
據透露，2018年佳源集團申城集團銷售約180億，杭城集團銷售約175億，安徽集團銷售約117億，佳源國際銷售約200億；幾大板塊合起來構成了佳源集團對外披露的875.5億元。
定位高端 佳源華府能否名副其實
佳源華府地處金家嶺金融區核心位置，自身定位是集一線品牌、一線地段、一線期待的豪宅大境。但是從公佈規劃上來看，卻似乎很難滿足一些目標客戶的需求。其一，佳源華府項目商品房地塊均是商住混合，寫字樓、商業、公寓與住宅在一起，佔比最大的一宗地塊甚至接近五成。而且從規劃圖上來看，商業與住宅也沒有明顯間隔，環境難免嘈雜。對於追求居住品質的豪宅來說，這樣的設計可能會讓一些人不好接受。
其二，在容積率上，佳源華府的表現也並不好。根據公佈的規劃上看，住宅部分容積率為4.36，甚至比一些普通住宅小區還要高一些。在這樣一個較高的容積率下，樓間距將會不可避免的減小，同樣的，小區內綠化的面積也會減少。採光、綠化以及居住空間受到擠壓，勢必會影響豪宅的居住品質。
其三，學區。買豪宅的人對於孩子教育一向非常重視，佳源華府周邊名校是有，但是卻跟學區難以劃上關係。青島二中，青島最好的公立高中就在旁邊，但也是考試才能上。小學則是嶗山區的老大難問題，名校少，生源緊，佳源華府劃片內更是沒有什麼名校。家裡有孩子，或者要生二胎的，更是關心這一方面。
最後，佳源地產究竟實力如何，目前青島人更多的是聽說，不曾眼見為實，之前開發的項目也多集中於江浙一帶。同時，佳源地產也不像一些其他的品牌開發商，雖然同樣首次亮相，但也是名聲在外，有現成樣板可循。而近日鬧出的股價危機，更是為佳源地產青島首個項目蒙上了一層陰影，畢竟這樣千萬級別的豪宅，開發商的資金鍊是否安全，是否能夠支撐項目的開發銷售，與購房者資產安全息息相關。
高端住宅市場在青島一直比較難做，某些項目銷售週期甚至超過了十年。2018年以來，青島房地產市場疲態初顯，本身就難做的豪宅市場，在未來將會面臨更大的困難。佳源首進青島，起步便面臨如此艱難的市場環境，後期操盤非常的重要，究竟走向如何，還得靜觀其變。
閱讀更多 網易房產青島 的文章
