2019年2月19日，行業內部突然接到消息，天交所被窗口指導，要求把定融計劃、應收賬款收益權，特別是地產企業的定融和應收業務全部停掉。非標債權的拆分業務也要求叫停。
而從2019年開年私募基金的備案情況來看，其他類基本沒怎麼通過。而明股實債全部不通過，只能使用2018年年初提前預留的規模。而對於資管進入2019年2月份開始基本上只給備案單一，信託則必須是標準的“432項目”加抵押，過去拿地前融和其他項目抵押標的的模式也被暫停。
總體來看，2019年3月份開始，房地產項目可用來募集資金的非標工具基本沒有了。
而作為具有天然金融屬性的房地產行業，地產股權基金一直扮演著不可或缺的角色 。
尤其在當前的監管環境下，隨著房地產調控不斷升級，金融環境日漸收緊，房企2019年大多面臨資金的壓力，而對於房地產基金來說則出現了更多的收購和合作機會。
儘管如此，在行業的逆勢中尋求投資機會，將考驗地產基金公司的前瞻性和投資管理能力。
而私募基金股權牌照作為地產股權基金業務發展的基石，對於地產股權基金的發展意義重大：
一、私募股權基金牌照運作房地產基金優勢：
（一）背景條件成熟：
1、政策因素：早期的地產基金，更多是債權融資等，隨著資管新政、投資迴歸本質的監管驅動，加快了行業的出清，私募股權基金等直接類投資成為未來投資趨勢，獲得政策的大力鼓勵與支持。
2、市場因素：2016年以來債券違約事件頻發，金融去槓桿應運而生；近期監管對於通道業務的清理，非標的發行受阻。在打破剛兌的背景下，房企融資未來更多的是股權融資。
（二）業務實操上：
1、所有權和控制力：房地產股權基金擁有所投房地產的股權，這種所有權使基金管理人可以代投資人控制資產運營活動，更好的實現其投資策略以及投資目標，消除在投資房地產時所面對的信息不對稱。
2、價值創造和利益重組：房地產基金管理人通過發行地產併購基金等對資產進行再包裝，在運營層面為房地產項目創造價值，例如房產翻修、財務整頓、資產增值等，最終再以高於買入價數倍的價格出售。同時也可以將不同的房地產項目組合或者按比例分拆出售、融資或租賃，分拆後的每一塊資產可能比原先價值更高，這也是地產基金高風險收益配比原因所在。
3、嚴格的風控管理：房地產股權基金一般會通過結構的設計間接或直接持有底層資產，實現對底層資產的控制；在項目談判期，管理人可以與原股東、資產持有人通過談判獲取股權退出的方案；產品架構的搭建中可以通過有限合夥來引入劣後級；在投資管理過程中，管理人會控制公司章、證、照、重要憑證及所有銀行賬戶對底層資產進行強監管。
4、收益率偏高的地產投資品種：對於房企來說，引入股權基金在保證收益率的基礎上一般還要再加上的2%管理費用和1%左右的合夥費（包括託管費、盡職調查費等，不同公司實操有差異），普遍16-20%左右的成本要遠高於信託。儘管融資成本偏高，但由於其籌資靈活且受監管限制相對較少以及最重要的一環是地產基金可以參與前融，因此越來越多的上市房企尤其是中小型開發商開始在資金來源中配置地產基金以改善自身資金結構，如陽光城的資金結構中信貸、信託和基金分別佔到4:3:3。
5、業務模式具備競爭力：地產股權基金大多采用同股同權的投資模式，比如開發商拿到一個好的項目，地產基金募集一部分資金，以股權的形式入股，參與到項目的開發、建設、分紅，操作模式不涉及到債，在保證項目收益的同時，也滿足了眾多房企降槓桿的需求。
（三）募集上優勢：
1、結構的多樣化:在募集階段，房地產股權基金在符合協會監管的條件下，可以藉由各種資管平臺的產品進而設計不同的基金結構和募資方案（目前按照資管新規要求契約型基金投資人數不得超過200人限制，但在實際操作中很多地產基金公司會在契約基金下方設有限合夥基金，因協會最新反饋，經過協會備案的集合類投資計劃，按單一合格投資人計算，因此大多針對募集規模較大的房地產基金，會採用契約基金嵌套有限合夥的方式操作），也可以為投資人打造個性化的財富管理方案。
2、較高回報率：房地產股權基金通過對優質項目和企業的投資，進行不同產品組合，能夠為投資人帶來高額的收益和巨大的財富，但風險和收益是成正比的。
3、高淨值客戶：投資房地產股權基金必須為合格的投資人，對資產及投資經驗都有一定門檻，在一定程度上對投資人風險承受能力進行了審核，投資客戶一般都擁有較強的抗風險能力。
4、交易成本分散：股權投資基金作為一種集合投資方式，能夠將交易成本在眾多投資者之間分擔，並且能夠使投資者分享規模經濟和範圍經濟。具體到投資活動來說，如果投資者採用直接投資，往往伴隨著巨大風險和不確定性，使得投資者需要支付搜尋、評估、核實與監督等成本。而投資者利用股權投資方式能夠獲得交易成本分擔機制帶來的收益，提高投資效率。
5、風險分散化：股權投資基金採取的是集合投資方式，它可以通過對不同階段的項目投資來分散風險，作為一種投資工具，投資者通過房地產股權投資基金這一投資中介進行投資，除了能夠享受成本分擔的收益，還能夠分享分散投資風險的好處，進而獲得價值增值。
6、認購主體多元化：在未來政策限制進一步放寬的前提下，除了現有的高淨值投資群體之外，險資、養老金、證券公司等都可以通過其資管業務投資私募房地產基金，房地產股權基金行業將存在龐大的潛在機構投資者以及通過各大資管平臺間接投資的個人投資者。
二、國內大的房地產基金公司採用私募股權牌照做業務的原因
資管新規出臺之前，境內房地產基金多做債權類業務，非標業務盛行，房地產私募基金的發行規模和發行數量迅速，業務模式大多采用委貸、收益權、假股真債及金交所等，真正的主動管理能力偏弱，地產基金管理人在業務實操中大多采用其他類基金牌照。
然而，隨著房地產行業調控的不斷升級，金融管制逐漸加強，在金融去槓桿及去剛兌的大背景下，房企通道類生存空間愈發狹窄，私募股權基金等直接類投資成為未來投資趨勢，獲得政策的大力鼓勵與支持。
資管新規之後，房地產基金開始迴歸“本源”，很多管理人開始在主動管理能力上下功夫。再者，隨著投資者教育的不斷深化，真正的股權投資產品由於其較高的收益回報率，逐漸得到了市場的認可。此外，房企也在加速踐行輕資產轉型，這些都給房地產私募股權基金帶來了更多的機會，因此私募股權牌照越來越受到市場青睞。然而，監管層實際上早有佈局，據行業多方人士表示，股權牌照申請已經審核越來越嚴，大有收緊之勢，行業出清效應已來！
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