01
沒有什麼債是賣地解決不了的。
一塊不行，那就再賣一塊。一月不行，那就再賣一個月。一年不行，那就再賣一年。
傳說中500億的坑，今年一年終於被填上。要是從下半年開始填的話，預計填坑時間還得延長到明年年中。
今年青島賣地比較瘋狂。
據銳理數據統計，今年上半年，青島總共賣地113宗，合約6926.3畝，成交金額高達271.38億。
這個錢數，同比去年增加428.3%。
而今年的面積數，預計也將超過三年滾動計劃中2018年的住宅用地供應量。
去年，青島曾發佈2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃。
2017年計劃供應800公頃，即12000畝。實際上，去年整年的各類商住用地總共到了近12700畝。
2018年計劃供應765公頃，即11475畝。而今年上半年，數字已經到了近7000畝。
下半年的數字，也差不多，甚至會更多。11月份有一天，西海岸推出14宗地，就近2000畝。
下半年根據銳理髮布的土拍成交信息，截止到12月26日，粗略估計，現在賣地金額已近340億。
上半年270億，下半年340億，今年單賣地收入，眼看就妥妥破了600億。
（圖：網絡）
02
2017年，青島樓市行情大盛之時，賣地收入總共417億。今年的600億，比之多出近200億。
今年樓市的行情以年中為轉折點，上半年還是熱火朝天，下半年有些蕭瑟，甚至傳統的金九銀十都出現成色問題。
是以，這多出的200億，只能說明一個問題：不管市場是火還是不火，賣地的基本坐實穩贏的局面。
當然，穩贏，也不是回回贏。
10月裡，即墨土地市場，出現過兩回土拍未能如願成交的現象。一回是終止出讓，一回是無人出價而流拍。
膠州也中止過一次土拍。平度1宗商住用地流拍。
巧合的是，即墨跟平度出現流拍現象是在同一天——10月23日。
那天，即墨、市北、平度仨區都有土地登上拍賣臺。
這是今年同一天土拍參與區數最多的一天。其他時候，頂多是兩個區同一天有土地入市動作。
12月裡，即墨、李滄、西海岸推地入市之際，又出現土地流拍或中止現象。
即墨12月21日的流拍比較有意思，原計劃是有2宗地入市的。最後實際登上拍賣臺的，只有1宗。最終還流拍了。
原因是沒有人出價。據說參加土拍的是又一家入青的新房企。沒出價，倒是給人留下無窮的想象。
西海岸是12月26日，2宗地悉數流拍。同一天，李滄發佈公告，跟中南世紀城隔路相望的婁山後2宗地中止出讓。
李滄這兩宗地的中止公告，比較匪夷所思。中間有個60天的期限。日期一過，土拍將被終止。
這是此前土拍中從來沒有出現過的。
話說回來，市場下行之際，土地有流拍現象的存在，似乎才是比較正常的現象。
（據銳理數據統計，截至12月26日）
03
除了莊家穩贏之外，其實，還有個值得探究的問題，何以寡淡的樓市之下，土地市場反而如此火爆。
一年賣地收入600億，而今年單個房企能過100億的又能有幾個？
火爆的土地市場跟蕭瑟的房地產市場形成強烈反差，說明土地市場是出現了些問題的。
那就是，哪些因素造成了青島土地市場的火熱。
首先，地價貴。尤其那些多次中止拍賣的地塊，再登臺時，身價倍增尤其明顯。
拿8月16日膠州土拍那次來說，最終被拍賣成功的7宗地，實際上，是第三次登上拍賣臺。
樓板價從2950元/㎡，漲到5834元/㎡。起拍價就得是30.6億。
在這次土拍中，越秀以8.86億摘獲了2宗地。一宗樓板價5834元/㎡，一宗樓板價6114元/㎡。
後一宗的樓板價，讓越秀成為膠州的新地王。
倘若要看這塊地的溢價率，那就有意思了，僅為4.8%。
所以這整個操作，就很明顯了。為了降低溢價率，出讓土地的時候會提高地價，而開發商成為這種操作的買單者。
最終的買單者是誰？還得是購房者。這是個層層薅羊毛的故事。
其次，外來房企大批量入青。甚至，其他行業的附屬公司也開始進駐青島。
目前，青島市場多種跡象表明，今年陸續又有不少房企首次進入青島市場。
當然，入青的方式比較多樣化。
有的是從土拍拿地，8月份浪潮科技在市北拿地，信達跟金地聯合在西海岸拿地。
還有部分投資公司，名字是不出名，但是拿的地不少，能掏出來的錢也不少。像這種，背後肯定都是有大樹。
平度出現過智能設備公司，西海岸出現過農業公司、文化公司，即墨還出現過礦業、電力，以及外省的實業公司。
說得好聽些，這些公司後面會涉及大的招商項目。講得難聽些，不管幹什麼的，都跑青島來搞房地產了。
除此之外，融信、華能置地、實地集團等也都已經進駐青島。另有部分南方系的房企，還在努力找地中。
熱錢的流入和外來房企對青島市場前景的看好，都使得青島的土地市場成了香餑餑。
（圖：網絡）
04
另，青島的土地市場還存在一些比較特別的土拍現象。
其一，土拍供地，越是市區，買家越會被提前鎖定。也就是地塊被定向出售。
這種現象，在今年整體的土拍行情中比較明顯，尤其從規則中能夠看出來，基本屬於私人定製的類型。
你像有幾個地塊拿地當天出了案名的，這種肯定就是。
其二，跟地鐵合作拿地，或者房企之間合作拿地會是大趨勢。
獨樂樂不如眾樂樂，這並不是真實想法，實在是獨活太過艱難。
8月2日市北的2宗地，就是由城投、中冶、市北城發聯合拿下的。一個人得拿12.4億是非常艱難的，分攤一下，還是相對要更輕鬆的。
融創10月22日在城陽拿的地，是跟麗達合作的。
新凱達在市南拿的地是跟地鐵合作。海爾地產在即墨拿的地也是。
房企之間聯合拿地是出於分擔地價貴、回籠資金困難的壓力，而跟地鐵合作則是出於拿地相對容易。
其三，股權出讓拿地的方式在青島依舊很火。
融信入駐青島，就是通過在西海岸收購的114畝地。華能置地則是通過收購嶗山北大資源的股權。
較之於以往不同的是，今年出現了在售項目或有地的房企也出現股權轉讓。
城投城陽59畝地，出現出讓50%股權。嶗山青鐵·華潤城，出現華潤一方出讓10%股權。這是跟之前的股權收購不太一樣的。
還有不太一樣的，是保利在西海岸通過股權質押收購的土地。
那幾塊地，是今年4月份、5月份、8月份剛拿的地。進入11月的時候，被保利收購。
想來，保利的出價肯定要比之前拿地的時候高。反過來看的話，原先拿地的公司似乎有炒地的嫌疑。
其四，鑑於市區拿地不易、地價又昂貴，房企開始轉戰郊區土地市場。
中梁入青的時候，也是選擇佈局郊區，首選的是平度。
8月裡，和達也入駐了平度，新拿下291畝地。
在和達之前，保利、新城、中南也都在這裡拿了地。可以預見，由於這些大鱷的存在，平度市場未來會有一番激烈的交戰。
一區尚且如此，600億背後的各個區更是逃脫不了。而未來的購房者買單人，買單金額要比房企買單金額的兩倍還多。
現下，房企已經買了單。未來，距離購房者買單還會遠嗎？
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