今日問題
問題：最好的「銷售時間點」應該怎麼掌握？！
學員：最近想賣一套S城的小三房8樓89平。
想問下如何組織看房，是否要找些“看房的演員”無硬傷，地鐵站300米，中介說最近市場冷，他們店裡一般每週有2-3組看房的，一般是晚上，比較晚，或者週末，某企業的員工去看。
我在A市，帶看不便。最多週末去。是否需要約定時間組織一些人去看房，烘托氣氛有什麼要注意事項以免演砸。另外這種行情下的定價策略也請稍作提示。
不急用錢，可以考慮慢慢等到明年三四月獎金髮下來，但我不確定市場會好轉。是否還要考察那邊的一手樓盤。因為很多人去搖號買新盤。
Art：側面觀察，S城這個區域，仍屬「甘蔗前段」，所以要先思考「銷售時間點」，再以此來展開「銷售策略」。
如果這個案子在三年內不急變現的話，那最好的「銷售時間點」，是等待「風起」，也就是下一波「牛市」。
之所以先設一個「三年」的「現金流水位」標準，是因這裡是「甘蔗前段」。
雖然有某企業進駐，但「剛需&改善型」購房者的需求，在未來兩年內還不明顯，又沒有地鐵站能通往其它強勢辦公區，故再加個buffer來抓三年。
如果不想等三年，以「現在」和「明年三月後」相比，我會選「明年三月後」。除非在第一線已經感受到不錯的「買氣」，不然現在政府的調控仍然「撐在那裡」，直到「中美貿易戰」的對戰讓政府覺得危險。
前幾天易綱的發言是個重要的觀察重點，他坦承中美貿易摩擦給中國經濟的下行風險巨大，但央行在貨幣政策工具方面還有相當空間，包括利率、準備金率、貨幣條件。
這段發言如果放在談判進入「關鍵時期」的時候其實是對中國不利的。
因為，這樣就失去「要價」的底氣了，唯有讓美國知道，中國經濟體質也很好，不怕僵持，甚至有很多貿易的b，美國才會站在「損失控制」的角度來思考事情，擔心「停戰權」未必只掌握在自己手上，因而願意和談。
所以「中美談判的進程」目前有兩種可能：
1. 中美已達成關鍵協議，靜待適當的發佈時間點。
2. 中美談判遠遠看不見盡頭，易綱正在做一個「政策預告」，以控制市場的「預期心理」。
個人認為，1的可能性較小。因上次中美也曾在白宮發表聯合聲明，但特朗普自己摧毀了，如果是1的路數，中方代表必定會要求額外且夠份量的保證。
當然，也不能完全排除川普以此「造勢」，畢竟剛結束的反特朗普芝加哥女性大遊行獲得很大的迴響，讓民主黨的民調領先共和黨。
個人認為2的可能性較大，如果是2，則未來央行繼續放水的可能性極大，若中美僵持超過半年，則對房地產的調控也極可能放鬆。
學員：OK，想問一下，上海歷史上每月二手房成交量，這個數據在哪裡能查到？找了半天很難找。
Art：回到操作面。
一般中介都會提供他們自己的成交量，建議比對鏈家、房多多、信義房屋三家數據，當然最準的是國土局遞件過戶網籤的數據。
這個三個數據是最接地氣的二手成交數字，但這個要找內部人員提供。
我剛上上海國土局、住建部的網站暫時還沒找到，如果純看網籤，鏈家有揭露。
學員：鏈家的官網嗎？
Art：對！但做投資判斷對比中介的數據就夠了。
因我們抓的是一個房價走勢，而非絕對數字，Mindset對了，預測就容易對。
這就是為何在任&歐說2017、2018房價會大漲時，我的判斷會不同的原因。同學直接在我們群裡搜尋我之前的預測，關鍵字「任志強」即可，從現在的時間點回去看當時的判斷最準。
以上，說明完畢！
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