在中國經濟發展的這十多年來，如果有一個行業引起了最多的討論和爭議，那無疑是房地產。中國接近14億人口的住房需求；城市化率從50%到70%帶來的巨大想象空間；房地產投資對GDP增長的極高貢獻率；地方財政收入的救星；十年翻了若干倍的價格……這一切，夾雜了中國經濟騰飛30年全部的慾望、掙扎和夢想。
從2007年王石第一次提出中國房地產的拐點論，到2008年全球金融危機引爆的市場冰點，到2011年的嚴厲限購，2016—2017年的再次暴漲導致的再度限購限價，再到2018年下半年的市場觸冷……這麼多年，大家關注的最多的是關於中國房地產泡沫：中國房地產究竟有沒有泡沫？泡沫到底有多大？泡沫什麼時候會不會破？房價究竟要漲到什麼時候？政客、經濟學家、房地產從業者、普通百姓、諾貝爾經濟學獎得主，大家對此莫終於是。
筆者僅從一個旁觀者、地方房媒從業者的角度，用一些中國典型的、為大眾熟知的一、二、三線城市作為案例，討論個人對房地產泡沫的觀點。
觀點一：房價高和房價上漲過快不一定代表有泡沫。
並不是民眾感覺房價高就一定是泡沫，紐約、香港、東京的房價都很高；並不是供應量巨大就一定存在泡沫，也許行業有價有市；也並不是房價快速上漲就代表一定存在泡沫，很多新興的事務都會有一個快速上漲的階段。
而多數購房者常用這些指標中的一個或者幾個就簡單的認為有泡沫。這可以理解，誰不願意意花極少的錢去實現自己的夢想呢？經濟學家對泡沫經濟有一個比較科學的定義：“所謂泡沫經濟，其兩大特徵便是：商品供求嚴重失衡，需求量遠遠大於供應量；投機交易氣氛非常濃厚。而房地產泡沫也是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由於房地產投機引起的房地產價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情形。”
個人認為，當房地產市場具有或出現完整的以下幾個特徵時，說明已經存在明顯的泡沫：1、市場普遍價格明顯高於潛在客戶購買力，導致成交量顯著下滑或滯銷；2、供應量過大，導致供需失衡；3、大量的投機行為，投機客戶的比例呈上升趨勢，且以短期投機為主；4、伴隨著實體經濟的衰落，大量金融和產業資本進入房地產。筆者認為，出現房地產泡沫時，以上特徵會疊加出現，特徵越明顯，說明泡沫越嚴重。
中國出現房地產泡沫的兩個典型城市溫州、鄂爾多斯均存在以上幾個特徵。對照綿陽，是個什麼情況呢？綿陽房價歷史的最高時段是2018年春切前後，瘋搶、售罄成常態，2018年下半場房價有所回落，反而滯銷，第1條不成立；目前，綿陽市場供應量過大，導致供需失衡，按歷史的週期和貫例，這是短期的供需失衡，還不足以冠以泡沫論；第3條在綿陽基本沒有，第4條是受大環境影響，綿陽還不算嚴重。所以，綿陽的房地產市場仍然在比較健康的區間運行。
觀點二、部分城市部分房源降價和李嘉誠拋售物業解讀為泡沫破裂不準確。
房地產泡沫破裂有一個顯著特徵是：在二手房市場，從小規模、個體性的無規律拋售到出現群體性的拋售行為，且在一手市場會伴隨著客戶觀望情緒加重。但前段時間有媒體將四個一線城市部分房源降價和李嘉誠拋售大陸部分物業解讀為泡沫破裂並不準確，一線城市的房子，降個四五十萬算不了什麼，相對於這些城市的房價水平，這點降價幅度不到5%，屬正常波動；至於李嘉誠的拋售，商業行為，把物業作為流通資金，也正常得很，用不著大驚小怪和過度解讀。況且，這些都屬於個體性的行為，並不能反映市場規律，個體性對房價的解讀也並不能反映市場的本質。
觀點三：即便市場出現泡沫，只要有人願意接盤，市場環境就沒有想象那麼差。
如果一二手房源均出現持續性滯銷，泡沫程度就越深。溫州和鄂爾多斯就曾經表現得非常明顯，即便市場出現泡沫，只要有人願意接盤，都說明市場沒有想象那麼差，這也是當下中國房地產市場的現實。這也是中國作為大國的優勢。
觀點四：空置率並不是判斷房地產泡沫的指標。
大量銀行壞債的出現，從企業和金融機構壞債逐漸蔓延到家庭壞債，也是房地產泡沫破滅的一大標籤。這個特徵在溫州，鄂爾多斯、曾經的海南房地產泡沫破裂時，都表現得非常明顯。但房地產的空置率、M2的增速、房地產融資利率，在當下的中國，卻不是反映房地產泡沫是否破裂的顯著指標。
房地產泡沫本質是價格、供求關係和資產的泡沫。從中國的市場現實而言，政府的出讓地價和稅收，市場的供需關係，政府的土地供應和市場管制，資產的規模和流動，市場的預期共同決定了這個複雜的體系。
為什麼媒體過度解讀的住房空置率並不能成為判斷房地產泡沫的依據？這和中國房地產的現實相關。按照一般的開發週期，銷售之後需要2-3年的交房週期，大量的房產可能剛剛交付，甚至未完全交付，即便交付之後，大量的新城區也需要2-3年的時間才會陸續入住；比如綿陽的園藝新城和經開區都先後在一定時間內出現過空城和鬼城現象，但隨著產業的發展壯大和城市凝聚力的增強，人氣也就越來越旺，你就不能說一度的空置率是房地產泡沫的體現。況且，存在較高空置率的三四線城市普遍存在一個情況——返鄉置業，大量的置業者為在珠三角、長三角等飯發達區域務工後回家置業，購房更多是為日後回鄉居住需求，在購房者能在家鄉找到合適的工作之前，這些房子會被一直空置。如果空置率要成為判斷房地產泡沫的指標，起碼等2025年之後，中國房地產市場進入穩定的成熟期，三四線城市的崛起和成功的產業轉移成為可能，如果一個城市依然出現較高的空置率，說明該市場的確存在較大的泡沫。
觀點五：中國絕大部分一、二、三線城市都遠未到出現泡沫的程度。
僅從供需關係而言，從長期來看，中國絕大部分一、二、三線城市都遠未到出現泡沫的程度；如果僅從需求角度而言，甚至可以斷言，中國住宅市場缺口較大，至少未來5-10年，市場依然需求旺盛，只是部分需求因為對價格的承受能力，暫時為無效需求。中國的房地產高速發展，差不多有十年的光景了。而在這十年裡面，除了2008年遭受金融危機和四川的汶川大地震，成交量有所下滑，每年商品房成交量價都呈上漲趨勢，而2011年達到歷史的高點，2016—2017年又達到歷史頂峰，而且預計未來3—5年內，成交量依然將回到低位徘徊。
這3—5年的低位徘徊，是因為前兩年市場需求的集中放量，釋放了未來5年的需求空間，目前的中國正處在脫貧攻堅時段，向全面實現小康衝刺的時段，有相當一部分人還在望房興嘆，抱怨房價高，這個現實說明了中國住宅市場仍然缺口巨大，就算按照最理想化的狀態，未來幾年中國的房地產市場依然維持在高點，依然需要至少5-10年的時間，才能夠讓中國80%的老百姓居有其所(指中國實現以城市化為主體，老百姓在城裡居有其所)。
再加上在20年之前，中國市場上存在的房子基本上現在都處於老、舊、殘的狀態，在未來的5-10年，中國房地產市場的主要機會就在於更新20年以前的老房子，那些存量房的擁有者對新房的需求同樣旺盛。比如三線城市綿陽的御營壩、南河壩、沿江社區、高水，還有新城區的永興、塘汛、普明，都有大批量亟待改造的老房子。一線城市廣州如車陂、客村、市橋、羅衝圍、新市等等等等，更是舉不勝舉。越是一線城市，需要改造升級的存量房就越多，加上城市人口龐大的淨流入，所以，在中國一線城市，房地產市場供不應求的局面將長期存在，在未出現大的經濟危機情況下，房價不可能出現大幅下滑的趨勢；而對於二三線城市，房地產市場還有5-15年的光景。甚至可以這麼說，15年後，中國的房地產才真正進入白銀時代，就像現在的美國。只要國人對美好生活的嚮往不止步，房地產的市場需求就不會止步。
觀點六：中國的房地產市場已經逐漸進入剛需主導的市場。
從目前的成交結構看，中國的房地產市場已經逐漸進入剛需主導的市場(在這裡，我把只要不是投機性炒房都叫剛需)，國家的每一輪調控，都是為了剛需市場的持久爆發，良性發展，剛需市場的穩步爆發，這一市場結構決定了中國房地產市場的泡沫可控。從綿陽市場數據來看，綿陽2018年首置首改剛需客戶佔比90%以上；從萬科全國近70個城市市場成交數據來看，首置首改客戶成交比例也佔90%以上，35以下年輕客戶是購房主力，佔比70%以上。中國的房地產市場，仍然是剛需需求主導的市場，而非投資投機主導的市場。三線的綿陽，也毫不例外。
觀點七：和房地產相關的金融體系的風險仍然可控。
從個人按揭貸款來看，中國首套房三成，二套房五成、六成的比例決定了家庭端負債風險可控，即便出現房價大幅下跌20-30%的情況(在中國房地產市場化以來，房價大跌到這種地步，只有溫州、海南和鄂爾多斯等局部地方發生過)，風險依然可控。目前的確出現部分家庭偽造個人流水，以便獲得銀行按揭貸款的情況，但這畢竟是少數情況。從企業端而言，開發商的貸款主要來源於銀行、信託機構，利率在10-25%不等，目前保險資金、境外資金、私募資金等民間資本均只佔房地產融資來源極小的比例。不過，房地產企業融資渠道狹窄，導致融資成本高，金融體系的效率低下。高的融資成本吞噬行業的利潤，開發商承擔更大的風險。如果市場週轉不利，部分開發商將資金鍊斷裂，當然，這仍然是個別現場。退一萬步講，即使房地產市場崩盤，首先崩盤的肯定是銀行和一些高槓杆的中小企業，而並非購房者。比如在綿陽，從90年代起，市場上就不斷有爛尾樓出現，開發商跑路的現象時有發生，但都逐步得到了化解，或最終會得到化解。這也是金融體系風險可控的具體表現。
觀點八：從人均收入與房價的比例來看，中國房地產市場的確存在較大的短期泡沫。
中國取消福利分房後，導致海量的需求集中入市。而在房地產市場化後的前十多年中，住宅的供應極其有限，這一巨大的市場短缺是造成近年房價快速上漲的主動力，筆者相信，在美國、日本等成熟的發達國家，房地產早期市場也一樣存在類似市場現象。因為巨大的貧富差距和灰色經濟的存在，有足夠多可以承受高房價的人去消化市場的有限供給，他們的需求足以讓價格維持在一個較高的水平。
房價過高過快增長的動因還有就是土地財政的存在，幾乎拿走了房價了50%的部分，這導致房地產的剛性成本過高，價格下降空間極其有限；一二線城市集中了中國最好的教育、醫療、福利資源，集中了最多的工作機會，城市間的發展失衡長期存在，城市與城市之間，和房子背後的戶口之間，隱藏了大量的隱形成本，這些成本都在房價裡得到體現。加之，“丈母孃需求”導致大量年輕人過早購房，增加了價格上漲的預期。
綜上所述，無論是綿陽，還是全國範圍，房價有沒有下行的空間，下行空間有多大，也就不言而喻，就此打住。
說明：本文系筆者與畢業於長江商業院的金德慶博士合作而成。金德慶博士，曾供職於深圳世聯地產，服務於江油中潤恆大國際商貿城，目在在深圳自主創業，對中國房地產及金融行業有很多獨到的見解。
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