2019-03-06 00:31:46 佚名

厚金說

從2008年開始國內的房價迎來了難得的十年黃金期，大規模的基建以及棚戶改造城市規劃，以及人們日漸豐富的社會財富為了抗擊通貨膨脹匯聚了相當一部分湧入了房地產行業。但從2018年下半年開始在媒體的密集報道中我們不難得出，國內的房地產市場可能迎來一次較大的回調，這也是大勢所趨。

為什麼媒體普遍預測未來的國內房價會出現較大幅度的下跌呢？原因很簡單第一個是社會需求量和當前的房屋空置率，第二個是社會需要釋放一部分的財富進入其他行業尤其是實體制造業進行產業升級，再加上當前房地產行業比如萬達的離場，以及馬雲李嘉誠和一眾商業領袖，對於房價的普遍看跌，房地產的泡沫也達到了必須要擠出一部分的時刻。

從當前的社會住房需求率年齡層次上來講，80後和90後是承擔房價的主力軍，但是當前伴隨著房地產行業的十年發展期，相當一部分的年輕人購買房屋意願不強烈。如果有選擇沒有人願意透支未來幾十年的購買力去為當前的高房價接盤，並且相當一部分的90後父母一輩均有住房，逃離北上廣或者一線城市買房意願並不強烈。

其實就是當前的中國房屋空置率，雖然沒有一個明確的數據表達，但是以我們身邊為例以及部分第三方軟件公佈的新開盤樓市數量而言，此前排隊搖號買房的場景已經很少見了。相反是部分城市的一棟棟新區鬼樓卻無人問津。

所以綜合以上種種要素而言，未來的國內房價會有一個勻速下降的過程，雖然中間可能會伴隨著三四線城市限購政策的放開，出現一定的反彈但總體趨勢而言是呈下降趨勢，當然這個週期可能會以10年為起步短期內房地產的市場依舊以穩定為主。

晴天閱

我覺得也是，不要看調控放鬆了，房地產依舊是支柱產業這類信息就認為會觸底反彈了，說燕郊房價在漲了，北京成交量又放大了。

真不知道是什麼人的恐慌，你有錢當心趕不上房價？我想是中小房地產企業能不能活的問題。知名房企有品牌，比如萬科、恆大，它們都公開喊著降價銷售了，不知名品牌的房企只能降更多。你做活了十個項目，一個作死了就會把公司往死裡拖，因為房地產開發涉及的錢數太多了，動不動幾十億計。

等等吧，房子會漲回來的，這是準備賣房人的心態，等等吧，我們的錢真買不起房，這是消費者真實的處境。

把買賣房子當作投資，一年前就被各種政策限制住了，僅自住的體量，很多城市的存量房就夠銷售3-5年的。

我想為鬱亮加一句：過去那種暴利時代也一去不復返了，房企倒閉潮來臨了，合併收購的事來了！

財經作家邱恆明

房價多年來的上漲，似乎讓國人形成這樣一種觀念：房價是永遠只漲不跌的，買到就是賺到。

我不知道這樣的“邏輯”能維持多長時間，但我相信市場已經在慢慢給出答案。

2019年2月27日下午，恆大集團董事長親自主持全集團營銷會議：全國所有住宅項目都能打9折。打9折什麼概念呢？意味著房價一下子跌10%，這樣算跌了嗎？相信讀者有自己的判斷。如今，地產龍頭掌門人鬱亮也表示“不要相信房地產市場會觸底反彈”，這這句話分量幾何我想大家都有個概念。

那麼房價會不會跌呢？還是要從支撐房價的因素著手，畢竟房價也不會無緣無故漲起來。支撐房價的因素是什麼？需求！

不管是真實的需求還是認為造出來的“需求”都會對房價造出影響，前者是實打實的，後者是虛的，虛的扛不起房價，短時間能譁眾取寵，長時間必然原形畢露。

任澤平先生有個觀點：房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口。我也是比較認可，畢竟房子最終是消費者買單。大家可以自己去進行分析，對城市的金融、土地供應和人口淨流入幾個方面進行分析，相信會得出一個比較客觀的結論，當然這是房價應有價值，價格可能不會等同於價值，但圍繞價值波動是毋庸置疑的。

沒有無緣無故的上漲，也不會有無緣無故的下跌。

關注瞭解更多財經觀點。

浮沉市

短期之後內房價應該不會降，但是5年之後就不敢說了。

有句話叫做春江水暖鴨先知，萬科作為我國最具影響力的開發商之一，從1988年進入房地產至今已經有30年的歷史，這期間萬科經歷我國房產發展的一些主要階段，所以萬科對房地產的判斷肯定會比普通人更準確。而鬱亮作為萬科的掌門人，跟隨萬科多年，所以他自身對房地產的判斷肯定也是異於常人。

我相信鬱亮所說的“不要相信房地產市場會觸底反彈”這句話絕對不是一句玩笑話，而是萬科經過深入的市場調研之後得出的結論。

從2018年開始，萬科一直在強調轉型，目前萬科的很多企業都在去“房地產化”，很多公司名稱已經沒有房地產的字眼，而是紛紛改為企業管理公司或者投資管理公司。而去年底萬科的例會上所強調的“活下去”更是讓人感受到房地產的寒意。也正為如此，目前萬科的發展重心不是擴張，而是儘快回籠資金。

那為何鬱亮會得出“不要相信房地產市場會觸底反彈”這樣的結論呢？這裡面的原因很複雜，我只說其中的2點。

第一點、社會零售消費增速降低。

社會零售貌似跟房地產八竿子打著，但是卻能側面的反映了目前我國房產的消費情況，最近幾年我國房價不斷上漲，房價收入比不斷提升，很多人買房之後基本就沒有了太高的消費能力，房價已經透支了很多人未來幾十年的消費能力，長期下去內需不振對經濟的長遠發展將極為不利。

我國社會商品零售總額在2018年的增幅8.1%，這是歷史最低的數值，雖然這消費力的減弱雖然顯現的不會那麼快那麼明顯，但是卻潛移默化中改變房地產的底層格局，所以從社會零售增長乏力可以推算出未來房價的增速也會乏力。

第二點、我國真實的房產存量

目前到底我國有多少房產存量沒有一個官方的統計數據，但是我認為萬科等開發商心裡肯定有數。至於我國目前到底有多少套商品房，我們可以從國家統計局每年統計的數據來推斷下。根據國家統計局的統計數據顯示，從2000年到2018年，我國商品房（只計算普通商品房、公寓和別墅）銷售面積大概是155億平方米，另外截止2018年末，我國待售商品房面積52414萬平方米，2018年房地產開發企業住宅施工面積569987萬平方米，住宅新開工面積153353萬平方米，住宅竣工面積66016萬平方。

所以綜合算下來之後，包括已經銷售、待銷售、已經竣工、正在建設當中的的住宅總面積大概是240億平米，如果把2000年之前的商品房計算在內，到了2023左右我國的總商品房面積至少在300億平米以上，如果按照人均住宅面積30平米計算，至少夠10億人住，而目前我國的城鎮人口只有8.3億左右。

而未來5年開發商仍然會繼續拿地開發，所以真的到了2023年的時候，商品房的存量加上建設中的面積至少達到360億平米以上，差不多夠全國人口居住了。但是除了商品房之外，我們還沒有把城中村的小產權房和農村地區的房子計算在內，所以大家想象下，沒有基礎需求的支撐房價還能堅挺多久。

貸款教授

我覺得，現階段大範圍房價下跌的可能性不大。

開年以來，限購政策陸續放鬆，房市的春風也撲面襲來。據央媒公佈的最新數據顯示:今年一、二、三線城市房價均有上漲，其中二線城市以同比增長11.6%的增幅領漲，三線城市緊隨其後，一線城市新房同比上增3.3%。

從短期數據看，目前房產市場依然屬於穩步增長的趨勢，基本上可以排除在短時間內有大幅下跌。

前天下午（2/27號），恆大董事長召開集團營銷會議，會議提出：“恆大在國內範圍的房產，都可九折銷售。”如今，萬科掌門人鬱亮更以郵件表示“不要相信房地產市場會觸底反彈”。兩位地產界巨頭，同時發出下行信號，他們此番言論是否是在無的放矢呢？我們且來看幾組數據。

據克而瑞最新數據研究表明，恆大、萬科拿地範圍依然堅持於一、二線城市，產品線也大都分佈於發達城市周邊。

而從目前房價的增長來看，一二線城市地產市場漲幅緩慢。房價基本觸頂，高昂的房價導致人口附著力降低，人口流動性大，存量房急劇增加。

恆大主動打折也是為了刺激人們的購房慾望，從而加速房源銷售，達到資金快速回籠的目的。而萬科就更顯得玩味，一方面虛張聲勢，另一方面更是瘋狂拿地，自2018年加碼佈局三四線城市後，今年重回二線市場，在太原、青島、福州均有新增土儲入賬。鬱亮此番言論大有聲東擊西之象，不過憑萬科的尿性，也不過是屬正常操作而已。

綜上所述，以目前的市場風向來看，短期內整體房價趨穩，一二線城市價格有小幅度波動；三四線價格還有上升空間，而穩中見長是樓市長期發展的主調。

感謝您的閱讀，我是大師侃房，一個專注於地產營銷、置業答疑的迷糊大叔，偶爾智商掉線，但專業從不疲軟。很榮幸讓我於千萬人之間，在千萬年時間的無垠荒野裡，遇見了你，恰逢其時。希望我的文字能夠給予您借鑑，帶給您溫暖。

大師侃房

依稀記得去年萬科“活下去”口號，鬱亮作為萬科一把手，做出這樣的判斷，必有其內在深層次的原因。近幾年，房價下跌，尤其是快速下跌的可能性不大，但作為投資需求，最好遠離。

1.趨勢為王，房產投資要順勢而為。

雷布斯最經典的一句話：我思考了這麼多年，終於悟出了一件事：世上聰明人很多，努力的人也很多，但是成功者沒有一個不是順勢而為的！在房產投資更是如此。

過去，凡是投資房產賺錢了的人都可以歸結為順勢而為，但現在我國房產投資趨勢改變了，如果我們還按照過去投房產必賺錢的思維想，很可能會被套住。

2.國家政策房住不炒、因城施策，房價穩為主。

國家提出房住不炒這一方針政策已經有兩年了，並且多次反覆強調，目前調控基本達到效果。為了防止一些泡沫大的地區出現樓市下跌風險，國家去年底提出了因城施策這一指導思想。

在這樣大的政策引導下，短期內房價出現下跌的可能性非常小，但中長期出現的可能性會很大。

3.投資房產已經很難再有大的機會。

從現在往後十年，投資房產很難再有像過去二十年那樣的機會，全國無論哪裡，閉著眼睛買都能夠賺錢。在因城施策的指導思路下，有可能個別城市還有投資價值，但選擇難度也變得越來越高。

回到主題，在現階段，房價下跌的可能性比較小，最有可能是類似股市的橫盤調整？長期看，樓市調整後仍然會上漲，但幅度有限。未來投資房產，最多也就是實現保值，房產讓財富增值的時代已經成為過去式。

大南山伯爵，NUS博士後，資深金融人士，用專業的知識、大白話的方式為您科普投資理財知識，讓天下沒有難懂的金融！歡迎關注、留言交流。

大南山伯爵

每天瀏覽頭條新聞，說房價跌和長的論點不計其數，確實18年全國房價都達到了歷史高位，很多上班族望房興嘆，買不起房了，而且國家也強調了房屋屬性，住而不炒，似乎給當下過熱的樓市開了降溫緊箍咒，如脫韁野馬的房價似乎也不再恣意狂奔了，人們似乎又看到了房價回調的各種向好因素，不可否認多年的賣方市場正在被動轉向，對於普通購房的實際家庭應該是一個利好，自古買賣不一心，2019年的房價應該是一個分水嶺，不過嶺這邊應該不是萬丈深淵，（一廂情願的希望房價大跌幾無可能）通常會是更廣袤的風景，因為房地產的價值取向正在迎和多數消費者的需求，那就是沒有房子要房子，有房子的換更好的房子，看看周邊的地產開發商正是契合人們的消費需求把普通的住房開發成配套的，高檔的，有雙氣的，環境優美的高層建築，這就是人往高處走的追求，渴望房子大幅度回調是不現實的，因為土地成本，建築費用，人工工資，環保支出還有稅收等等等都出在房地產的核算成本里，還有就是國家提倡的城鎮化進程等等等這諸多因素，導致的高層建築怎麼可能降價，儘管現在可以任性的不做房奴，不過，隨著貨幣的貶值和通脹的壓力，做為奢侈品消費的房子，從目前來看是不會以人們的意志為轉移的的，至少三年到五年中間不會，因為剛性需求還在增加，這個可以看看自己身邊的朋友，所以，現在的房屋需求其實是一個心裡價位的需求，我們之所以不買多數是克服不了這麼高的房價超出了預期，事實上沒有勇氣是最大的失誤最後你會發現，與其放住自己的錢，不如早點做價值投資，如果你需要改善自己的生活環境，那麼一個位置好的房子，將是這一切的具體體現，比如公園，廣場，學校等等等只要位置有潛力，房子就不會貶值，舉一個例子，通常我們禮拜天或節假日會帶孩子去公園，但有的人天天就在公園住，什麼概念，事實上有的開發商就把房子建在了公園裡，比如河南的建業，所以，早點做房奴比晚點有機會解放，儘管會有許多苦不堪言，不過，等一切明朗就沒有後悔藥了，做房奴可以節衣縮食，慾望少了，生活更健康，沒準還可以更長壽，因為很多東西是錢不能衡量的，錢不能衡量了，也就物超所值了，說了這麼多，其實就是需要你當機立斷，不要把希望寄託在房價如蔥的某些人的論斷上，上上下下的生活，只有電梯可以給你，而有電梯的房子從來都不便宜😊，見笑了

後來者拖把帝

鬱亮更多的是站在行業的高度，而不僅僅是萬科CEO的角度說的這話，必竟他也是房地產界的KOL了（關鍵意見領袖）。

他說的主要指地產開發總量降少，增速變緩甚至為負當然是對的，例如2019年，預計開發總量可能全國要下降10%。

至於時不時冒出來的出地王了，土地市場升溫了的新聞。那都是小浪花，改變不了房地產夕陽產業的未來。

可悲的是，一個高收入的行業，想轉型，卻找不到可替代的行業，只能一條道走死。在這點上，萬達老王其實挺厲害的，雖然一天到晚被人看衰，但人家轉型比其他房企徹底的多。

金融地產老把式

1、房價漲也好跌也罷，與絕大多數買房人的買房行為無關，因為他們買房只是為了了滿足生存之基本需要，而非炒作賺差價。2、目前，絕大多數中國人已經有了自己的住房，無論是住房商品化改革也好還是直接用貨幣從市場買入也罷，房產證上都寫入了自己的名字。所以央視才會問，你幸福嗎？3、房價之所以漲無止境，原因一是國家土地財政；二是人民幣超發；第三是老百姓收入增加；第四相信國家未來更美好，敢於支付未來（貸款買房）；第五是開發商貪得無厭。但最重要的是，絕大多數人買房是用來住的，故只買不賣，就好比一隻股票的90%被鎖倉一樣。4、房價未來還漲不漲不知道，但可以肯定地說不會大跌。原因除了從上面所說的房價上漲的原因裡面去找外，最主要的是房子目前是老百姓的最大財富，是幸福感的主要來源，是未來的希望所在！