導 讀
百強房企投資延續謹慎態勢，近三成企業仍未拿地。龍頭房企更為主動，節後率先出動積極拓展。城市選擇聚焦二線，西部省會城市更受關注。
☉ 文／克而瑞研究中心
榜單解讀
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前言：百強銷售增速放緩、且市場尚未明顯回暖之下，多數房企投資拿地仍然趨於謹慎，百強拿地銷售比處於低位，近三成企業無新增土儲入賬。相比之下，規模房企表現更為主動，尤其是在節後，均以積極的態度率先啟動拿地。貨值榜中，有24家企業貨值超過百億，其中新增貨值TOP10企業中有6個是銷售TOP10。此外，部分國企拿地相對積極。城市選擇上，在三四線棚改熱度衰退、需求被透支的情況下，二線成為企業關注焦點。
01
TOP10貨值佔百強47%
2019年1-2月新增貨值百強門檻為22.7億元，比上月提升了7億元，共有24家企業新增貨值超過100億元，部分在1月未拿地的房企也開始在土地市場尋找機會。
集中度來看，銷售TOP10貨值幾乎達到百強的一半，且新增貨值集中度較上月提高2個百分點，資源仍集中在規模房企。其中融創連續2個月蟬聯貨值榜第一，開年以來已在多個二線城市積極拓展，對沖擊TOP3信心十足。與銷售集中度對比來看，僅第二梯隊貨值集中度較銷售集中度高出5個百分點，在控制風險的前提下，未來規模增長空間得到保障。
02
百強拿地銷售比低至0.33
整體仍保持謹慎
銷售增速放緩同時，房企在融資偏緊的情況下投資力度較弱。1-2月百強房企拿地銷售比整體僅為0.33，較2018年有所下滑，房企拿地態度依然趨於謹慎，從前兩月有近3成銷售百強企業還未拿地也可見一斑，這些企業主要是集中在銷售TOP50以後，中小房企的生存環境不容樂觀。
分梯隊來看，除了TOP11-20以外，其他梯隊拿地銷售比均大幅下滑。第二梯隊的企業出於規模增長的需要，1-2月拿地銷售比高達0.46，遠高於行業平均值，其中華潤、陽光城等拿地銷售比均排在百強較為靠前的位置，拿地相對積極。
03
中駿、禹洲表現搶眼
部分國企拿地積極
儘管整體投資態度趨於謹慎，但仍有部分房企開年以來拿地相對積極，拿地銷售比遠高於行業0.3的平均值，且貨值基本排在50名之前。其中，兩類房企值得關注：
一類是中駿、禹洲等快速發展的企業，1-2月拿地銷售比高於1.5。尤其是中駿，在土地市場表現突出。前兩月拿地金額近百億，絕大部分都是在2月份所獲，不但首次進駐廣東省，在佛山和惠州連落兩子，更進駐粵港澳大灣區，戰略意義較大。
另一類是綠地、華潤、首開股份等國有企業，1-2月份在土地市場積極拿地，且主要分佈在優質的二線城市。在相對較低的資金成本下，國有企業的優勢明顯。
04
戰略聚焦二線
西部省會更受關注
由於三四線風險逐漸增大，房企拿地戰略重新聚焦二線城市。2月三四線新增土儲建面佔比降至46%以上，環比減少了6個百分點，一二線新增土儲建面佔比分別上漲1、5個百分點，二線城市的佔比再次超過三四線城市。
最為典型的是中梁，過去中梁拿地主要活躍於三四線城市，但從2018年開始中梁在二線拿地的頻率顯著增加，進入2019年以後中梁已經迅速佈局了合肥、蘇州、天津和長沙等城市，迴歸二線戰略成效卓著。
具體到城市來看，百強房企拿地TOP10仍主要集中西部省會城市，如武漢、貴陽、重慶和西安，這些省會城市的地價相對東部城市來說較低，且土地供應充足，一方面滿足企業調整土儲結構的需求，另一方面這些城市投資前景較好，未來房地產市場具備發展潛力。
05
房企土拍激烈度將提升
二線優質地塊將成為主戰場線
經過了大半年的蟄伏期後，節後以蘇州、福州為代表的重點城市的土地市場迎來一定程度的回溫，也側面反映了房企重新聚焦二線城市的意願。同時本月重點城市也在以積極的態度供應地塊，上海、廣州、成都、天津均有含宅地塊推出，熱點城市的供應也會給企業帶來更強的競拍意願。數據顯示，2月份多個城市土拍競價輪數已經大幅提升，杭州一塊地更是多大366輪，可以預計，隨著二線優質地塊的推出，接下來競爭強度可能會進一步提升。
在融資依然偏緊、政策尚未轉向情況下，謹慎依然是2019年企業拿地的主旋律。從規模房企拿地佈局也可以看出，這些地塊大部分是符合企業發展戰略需要的。在三四線熱度下降、一線城市供給有限的兩面夾擊下，二線將成為爭奪的主戰場，對於有拓儲需求、需平衡土儲結構的企業來說，2019年是迴歸二線的窗口期。
本文轉載自：克而瑞地產研究(cricyjzx)
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