城市更新拆遷補償談判工作中常見問題答疑
一、法律法規、政策答疑類
1、如何確定特殊情況下的業主身份（補償對象）？
（1）因婚姻引起的特殊情況
a. 一方以個人財產投資取得的收益購買的房產，屬於共有財產，夫妻雙方共同享有補償權利；
b. 以男女雙方的住房補貼、住房公積金購買的房產在拆遷時如離婚或一方死亡，按共同財產處理補償事宜；
c. 以男女雙方的養老保險金、破產安置補償費購買的房產，拆遷時離婚或一方死亡，按共同財產處理補償事宜；
d. 以夫妻一方或雙方所有的知識產權中的收益購買的房產，拆遷時離婚或一方死亡的，按共同財產處理補償事宜；
e. 當事人婚後，一方父母出資為雙方購置房屋出資的，如明確表示給雙方的房屋應視為共同財產，但未有明確表示的除外。
f. 以軍人的傷亡保證金，傷殘補助金，醫藥生活補助費購買的房產屬於軍人的個人財產，如遇拆遷時離婚或軍人死亡，應按照軍人的個人財產處理。如離婚，對方不享有補償安置權；如軍人死亡，依繼承法的規定處理。
g. 以軍人的復員費、自主擇業費等一次性費用購買的房屋，如在拆遷時離婚或軍人死亡，一般以夫妻婚姻關係存續年限乘以年平均值（即將發放到軍人名下的前述費用總額按七十歲人均壽命與軍人入住時實際年齡的差額予以均分的金額），所得數額即為共同財產，其餘為軍人個人財產。以此比例來房屋拆遷補償款的分配比例。
（2）因繼承引起的特殊情況
《中華人民共和國繼承法》第2條規定：“繼承從被繼承人死亡時開始”。在拆遷活動中遇到房屋所有權人死亡的情況，繼承人便依法享有被拆遷房屋的補償權。房屋拆遷安置補償協議只能與繼承人簽訂。因此要明確誰是繼承人及各自的繼承份額。
如協議已簽訂但尚未履行或未全部履行的，被繼承人的權利義務便由繼承人承受。
對於繼承人之間的協商，拆遷人一般不干預，但方便時可從旁協助。如提供協商地點、提供資料、提出參考的補償安置方案等。一旦拆遷當事人之間爭議無法解決時，應由當事人通過法院訴訟解決，最終按生效的裁判文書執行。但房屋可採用先予拆除，補償金提存的辦法。
2、房屋拆遷補償範圍包括什麼？
補償範圍是確定拆遷活動造成的損害中，哪些財產利益是應依法給予補償的。根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，房屋拆遷補償範圍包括三個部分，即：房屋所有權、附屬物所有權、收益權。
（1）房屋。被拆遷房屋凡列入補償範圍的，必須是合法房屋。所謂合法，就包括兩方面含義：①所有權人合法所有；②房屋本身合法，如不得是違章建築等。《城市房屋拆遷管理條例》規定：“拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償；拆除未超過批准期限的臨時建築，應當給予適當補償。”
（2）附屬物。被拆遷房屋的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附於房屋有某種用途的設施。作為房屋的附屬物，一般具有以下特徵：①依附於房屋而存在；②具有某種用途，並有利於房屋的升值；③必須是能計算其價值的物體；④被拆遷房屋的附屬物應具有合法性。
（3）收益權。城市房屋拆遷補償範圍中的收益權應具有以下特徵：①收益權人系合法地佔有使用被拆遷房屋，其收益權必須有合同或法律依據；②收益應當合法產生；③收益應當是有依據的產生，包括即得收入和合法預期收入。
在城市房屋拆遷過程中，應予補償的收益主要有三種，即租金；生產、經營預期收益；費用，如《城市房屋拆遷管理條例》第31條規定的搬遷補助費。
3、被拆遷房屋補償面積如何確定？
被拆遷房屋面積的確定，有產權證記載建築面積的，以記載的建築面積補償；未記載建築面積的需委託有資質的測繪單位進行測繪，以測繪報告的數據計算補償價格。
4、房屋拆遷過程中，哪些情況應當辦理證據保全？
（1）房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，應當辦理證據保全；
（2）實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
5、抵押的房屋面臨拆遷怎麼辦？
（1）抵押房屋拆遷採用貨幣補償方式操作
抵押房屋拆遷若採用貨幣補償方式，應當首先由抵押權人和抵押人協商重新設立抵押或先償還債務，使抵押房屋的抵押權消滅，被拆遷人方可向拆遷人領取補償款。若抵押人與抵押權人不能就重新設定抵押或先償還債務達成一致，拆遷人可以將補償款交公證機關或房屋拆遷管理部門提存或代保管。
（2）抵押房屋拆遷採用產權調換方式操作
抵押人和抵押權人應當將產權調換後的房屋作為抵押物而重新簽訂抵押合同，並經登記後生效。此前，開發商不得與業主訂立拆遷補償協議。
抵押權人與抵押人在拆遷期限內達不成新的抵押協議的，該房屋視為產權不明確的房屋，拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋做勘察記錄，並由拆遷人向公證機關辦理證據保全。
6、業主長期在外地，如何簽訂改造意向書？
需律師按照法律規定給出意見
7、什麼是貨幣補償？其主要內容是什麼？
貨幣補償是指在拆遷補償中，經拆遷人與被拆遷人協商一致，被拆遷人放棄房屋產權，由拆遷人根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定補償金額，以貨幣形式對被拆遷人給予補償的行為。主要內容包括：被拆遷房屋主體的補償、構築物（附著物）補償、搬遷補助費、過渡安置費、裝修補助費等
8、拆遷公告發布後，拆遷範圍內的單位和個人不得進行哪些活動？
自拆遷公告發布之日起截至拆遷期限屆滿，任何單位和個人不得在拆遷範圍內進行下列活動： （一）新建、改建、擴建房屋； （二）改變房屋和土地用途； （三）新簽訂租賃期限截止日在拆遷期限截止日以後的房屋租賃合同。 市主管部門自核發房屋拆遷許可證之日起5個工作日內，應當書面通知規劃、建設、戶籍、產權登記、房屋租賃管理、抵押擔保等部門和單位暫停辦理前款所列事項的受理、審批、登記等相關手續。
9、拆遷補償款是否需要徵稅？
根據《財政部國家稅務總局關於城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]第45號）規定：“對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免徵個人所得稅。”也就是說，個人取得的拆遷補償款，只要是按照國家有關城鎮房屋拆遷補償管理辦法規定標準取得的，就可免徵個人所得稅。 轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，均為土地增值稅納稅義務人。但根據《土地增值稅暫行條例》第八條規定：因國家建設需要依法徵用、收回的房地產免徵土地增值稅。國家建設需要依法徵用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用權。據此，對個人房產因城市規劃需要而被拆遷取得的補償費收入，免徵土地增值稅
10、什麼是房屋產權調換？
房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的房屋產權與被拆遷房屋進行產權調換，並按被拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行差價結算的行為。通常在被拆遷人不願意獲得補償資金去市場購房的情況下，由拆遷人提供合適的房屋對被拆遷人進行妥善安置。
房屋產權調換的特點是以實物形態來體現拆遷人對被拆遷人的補償，居住房屋和非居住房屋均可採用產權調換的方法。產權調換儘管以實物形式體現，實質上是按照等價交換的原則，由拆遷人按被拆遷房屋的評估價對被拆遷人進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產權調換房屋，被拆遷房屋的評估價與產權調換房屋的市場價進行差價結算。
11、拆遷產權不明確的房屋如何補償？
產權不明確的房屋是指無產權關係證明、產權人下落不明、暫時無法考證產權的合法所有人或因產權關係正在訴訟的房屋。拆遷產權不明確的房屋，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意後實施拆遷，拆遷前，拆遷人應當對被拆遷房屋辦理證據保全公正，並將拆遷補償款依法提存後，方可實施房屋拆除，
12、無法分割的共有房產將如何拆遷補償安置？
需律師按照法律規定給出意見
13、對於拆遷範圍內的違章建築和超過批准期限的臨時建築能給予補償嗎？
《城市拆遷房屋管理條例》第二十二條規定：“拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償；拆除未超過批准期限的臨時建築，應當給予適當補償。”因此，在拆遷過程中，拆遷人對拆除違章建築不予補償。
《城市規劃法》規定：“在城市規劃區內進行臨時建設，必須在批准的使用期限內拆除”。超過了批准期限的臨時建築應當由建設者自行拆除，沒有拆除的，成為違法建築。因此，拆遷人對超過批准期限的臨時建築不予補償。未超過批准期限的臨時建築是合法建築，未到期限拆除，會給臨時建築所有人帶來一定的經濟損失，適當補償也就是拆遷人根據實際情況，對被拆遷人的臨時建築按使用期限的殘存價值參考剩餘期限給予補償。
14、單獨拆除的附屬用房如何進行拆遷補償？
一般按照市場評估價格給予補償。
15、公益事業用房如何拆遷？
《城市房屋拆遷管理條例》規定：“拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償”。
根據上述規定，拆遷公益事業用房或附屬物，首先要考慮依法重建。但最終決定是重建還是給予貨幣補償的因素是城市規劃。如果城市規劃要求該公益事業用房應在拆遷範圍內予以重建時，拆遷人有義務按照拆除前該公益事業用房的使用功能和規模重建。
與非公益事業用房相比，公益事業用房被拆除時，其附屬物應與房屋同樣處理，重建時附屬物也需重建，而非公益事業用房的附屬物只能貨幣補償。
16、代管房屋的拆遷補償是如何規定的？
代管房屋根據代管權力產生的原因，可以分為兩類：一是依法代管，一是委託代管。
（1）依法代管
依法代管，是提房屋所有人因某種原因沒有或者無法行使管理權，而依照法律規定，由政府（主要是房屋拆遷管理部門）代為管理。
依法代管的房屋拆遷時，拆遷人應與房屋拆遷管理部門訂立拆遷安置補償協議。該協議經公證機關公證，並辦理證據保全。採用產權調換的，該調換取得產權的房屋繼續由原代管人代為管理，房屋出租收入扣除很必要管理費用後，專賬管理。採用貨幣補償的，房屋拆遷管理部門或其他代管部門不得挪用。
（2）委託代管
委託代管適用民法上有關代理的規定，最重要的是要驗明委託手續的合法性及有效性。
無論是委託代管，還是依法代管的房屋，拆遷時都要請公證機關做勘察記錄，採取證據保全措施，避免紛爭。
17、“住改非”房屋拆遷時用途如何認定？
“住改非”房屋是指合法用途（產權證標明的）為住宅，而實際用於商業或其他經營的房屋，如商店、飯店、美髮廳等。拆遷這類房屋一般應當按照產權登記用途為準。但對依法取得營業執照的，可按照地方的有關規定，根據其經營狀況、經營期限及納稅等實際情況給予適當補償。
18、什麼是房屋拆遷行政裁決？
房屋拆遷行政裁決是指市、縣人民政府房屋拆遷管理部門或者市、縣人民政府，根據城市房屋拆遷法律法規的規定，對拆遷人與被拆遷人、房屋承租人之間有關房屋拆遷的補償與安置糾紛而作出的明確拆遷當事人之間權力和義務的裁決。
理解房屋拆遷行政裁決應當把握以下幾點：
房屋拆遷行政裁決是在拆遷人與被拆遷人或拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的情況下，
房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。
房屋拆遷行政裁決應當在規定期限內作出。《條例》第十六條明確規定。
19、行政裁決有何效力？
裁決一經作出即發生法律效力，當事人應當按裁決執行；當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。對逾期即不起訴，也不執行裁決的，有關當事人可以依法向有管轄權的人民法院申請強制執行。
需要說明的是房屋拆遷行政裁決是提起房屋拆遷行政訴訟的前置程序，未經拆遷行政裁決，不能直接提起行政訴訟。
二、拆遷補償標準類答疑
20、安置房建設期間的過渡安置補助費標準是怎樣的？
在過渡安置期間，永久性建築物業的安置補助費標準會比補償當時的業主舊房屋市場租金略高，以保障業主搬遷前能迅速在原居住周邊及鄰近找到較合適的房屋，目前城市更新項目的過渡費補償標準的制定大多都遵守此原則。
21、開發商如不能按時交房造成延期回遷的對業主有什麼補償？
因開發商原因不能在雙方約定的建設期按時交付回遷房而造成業主延遲迴遷的，延期交付期間的過渡期安置補助費標準應當在原定標準上上浮一定比例作為補償。
22、回遷安置房提供裝修嗎？
目前舊改項目通行的做法主要有兩種：
（1）開發商先裝修幾種類型樣板房，由業主們挑選並簽訂協議後由開發商負責裝修。
（2）開發商（實施單位）所提供的安置房為毛坯房，另有開發商按照600-800元/平米的標準向回遷戶（業主）支付回遷安置房的裝修補助費，由業主在全部業主入住前裝修完畢。
23、原業主能否在回遷安置房面積標準上增購面積？按照什麼標準結算？
該項問題涉及補償方案，由開發商進行答覆。
24、對積極配合拆遷的被拆遷人有何獎勵措施？
早搬遷，早受益是動遷工作的出發點，幾乎所有的城市更新或舊改項目補償方案中都會對在約定的搬遷期限內配合搬遷、實施早搬遷的業主有不同獎勵標準，獎勵方式主要以貨幣為主，也有部分更新項目以房屋建築面積作為獎勵方式。如果是釘子戶，就沒有任何獎勵了。
25、產權調換的主要補償補助費用有哪些
主要補償補助費用包括：搬遷補助費、過渡安置補助費、停產停業損失補償費、裝修補助費。
三、規劃、建設安置類答疑（該項問題需開發商根據規劃及實際情況作出合理答覆）
26、安置房通過何種方式進行選擇?
27、小區更新需要多少時間才能全部完成？
28、重建後，對原回遷業主有何優惠政策？
29、小區內的學校會不會也要拆遷？
30、如何保證36個月完成更新改造重建新的小區？
31、每戶能確保回遷戶擁有一個停車位（使用權）嗎？
32、有沒有送入戶花園、凸窗、陽臺、車位等？
33、改造後的小區配套設施有哪些？能否提供更新改造後的小區規劃效果圖？
34、回遷安置房如何分配？
四、產權、資金費用類答疑（該項問題需開發商根據規劃及實際情況作出合理答覆）
35、如何確保建設資金全部到帳，而且怎樣監管到位？
36、回遷安置房的水電氣等配套設施開通費由誰承擔？
37、回遷安置房辦理房地產證，地價由誰承擔？
38、新的房地產證年限為改建後的70年，辦證過程中發生的一切費用由誰承擔？
39、如果不是商品房房地產證，該如何辦理手續，費用誰來承擔？
按照城市更新辦法的規定，非商品性質房地產轉為商品性質的，應當按照有關規定另行補繳相應地價。
2019中國第九屆城市更新模式創新與項目實操高端總裁峰會
【會議時間】：2019年4月13-15日
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本次會議解決的問題
如何抓住城市更新、三舊改造的政策機遇,實現企業轉型升級？
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如何組建和培育更新項目的核心運營團隊？
如何識別和規避更新項目中的關鍵風險點？
如何解決拆遷談判、報批報審等問題，使項目快速落地？
面對產權、股權關係複雜的更新項目，有哪些合作方面的機制創新？
……
詳細議程介紹
第一板塊：土地管理法修訂背景下，城市更新最新政策解讀與精準項目獲取路徑解析
第二板塊：城市更新拆遷談判、合作方案設計及拆遷實施要點難點解析
第三板塊：歡迎晚宴+城市更新項目資源鏈接會
第四板塊：城市更新有效融資策略與資產管理成功運作模式精析
第五板塊：城市更新中政府審查要點、審批流程、難點問題突破與新政應對策略
第六板塊：城市更新、棚改舊改圓桌對話
2019中國第九屆城市更新模式創新與項目實操高端總裁峰會
時間行程安排4月12日
晚上：《土地管理法修正案》下土地政策和精準項目獲取路徑解析
城市更新融資工改工商業模式構建研討（貴賓席參加）
4月13日上午：土地管理法修訂背景下，城市更新最新政策解讀與精準項目獲取路徑解析下午：城市更新拆遷談判、合作方案設計及拆遷實施要點難點解析晚上：城市更新項目資源鏈接會4月14日
上午：城市更新有效融資策略與資產管理成功運作模式精析
下午：城市更新中政府審查要點、審批流程、難點問題突破與新政應對策略；城市更新、棚改舊改圓桌對話晚上：城市更新項目路演、專家團問診及項目推介會（需要提前提報審核）貴賓席參加4月15日
貴賓席參加
考察項目：
1、廣州市聯合交易園改造項目；
2、廣州市黃埔古村保護性改造項目。
模式：實地考察、研討
主辦方電話：韋經理 17688842421（手機即微信號，微信諮詢請編輯“ 諮詢峰會”，否則不予通過）
短信報名：編輯短信“諮詢峰會+姓名+企業+職位”發送到17688842421
備註：本峰會針對參會學員有審核標準，會收取一定費用，請知悉。
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