風從海上來，弄潮正當時。
“這是房地產行業期待已久的消息。”《粵港澳大灣區發展規劃綱要》（以下簡稱“綱要”）的發佈，在大半個房地產圈立刻引發一場不小的情緒躁動。
儘管綱要未提房地產，但地產人從來不缺發現商機的眼光。從公開表態來看，房企普遍看好粵港澳大灣區的未來。提前佈局粵港澳大灣區的房企，可以更好地享受政策所帶來的紅利。還未進入粵港澳大灣區的房企，也想進軍這片熱土。粵港澳大灣區已成為“兵家必爭之地”，一場激戰在所難免。
身處粵港澳大灣區的房產中介，也頻頻釋放各種利好，有的甚至散佈項目將要大幅上調價格的消息，雖然後經確認是謠言，但這樣的事情還是引起人們的擔憂。在短短十多天時間裡，粵港澳大灣區房地產始終是熱議的話題。不過，在房企紛紛投身於粵港澳大灣區浪潮之時，還有一些問題與挑戰需要去思考和麵對。
一問：如何理性看待未來市場？
綱要的出爐，意味著粵港澳大灣區的建設已經步入全面提速的階段。一個全新的世界級都市群從此呼之欲出。
建設粵港澳大灣區，既是新時代推動形成全面開放新格局的新嘗試，也是推動“一國兩制”事業發展的新實踐。綱要一發布，與其相關的概念板塊股票立即上漲。與此同時，作為早期孕育房地產業的土壤，一直是房企“必爭之地”的珠三角地區，又迎來新的發展機遇。
綱要出臺才兩天，手握重金的投資者就已簽下大單。2月20日晚間，亞洲最大房地產信託投資基金領展在港交所發佈公告稱：公司董事會同意擬初步支付代價人民幣51億元收購位於深圳福田區的一處商業物業。
綱要指出，將把粵港澳大灣區建設成全球科技創新高地和新興產業重要策源地，建設富有活力和國際競爭力的一流灣區和世界級城市群，打造高質量發展的典範。而多家大規模佈局粵港澳大灣區的房企均公開表示，綱要的發佈將為公司帶來紅利。
就連此前高喊要“活下去”的萬科最近也對房地產市場產生了新的認識。其董事長鬱亮表示，沒有可能找到和房地產賺錢前景相當的行業。鬱亮認為，儘管競爭激烈，但行業還是有機會的，因為中國的城市化進程仍在繼續，房地產仍然會維持較大規模。他還特別提到，第二階段的城市化已經開始，那就是都市圈化，比如粵港澳大灣區、長三角一體化、京津冀一體化以及中心城市都市圈等。人民美好生活還需要更多的內容供應和空間服務，有些還沒被滿足。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，在房地產領域，綱要的出臺可能會對三個方面產生影響：一是產業園區，因為產業發展是粵港澳大灣區的重點；二是租賃住房，粵港澳大灣區發展需要引進人才；三是建設用地，隨著產業的佈局，房企會爭相投資這片熱土。
另有分析指出，展望未來，受益於粵港澳大灣區遠景規劃，釋放巨大的改革制度紅利，灣區交通、經濟、產業等快速發展，高素質人才大量引進，有望給珠三角9城房地產市場提供更為堅實的需求支撐，市場前景長期看好。但與此同時，區域內房價存在一定的上漲壓力。
無論對於個人還是房企而言，如何看待粵港澳大灣區的未來，關鍵在於必須保持理性，要冷靜客觀，切莫盲目樂觀。
在分析人士看來，房地產的發展水平將受制於產業發展水平，受制於總體經濟發展的水平。房地產一枝獨秀的局面將很難再度出現，房地產價格暴升暴漲的勢頭將會被嚴格控制。
這方面可以比較的區域是雄安新區，前者對房地產實施了嚴格管控。雖然兩者有很多不同，但就嚴控房地產泡沫來說，粵港澳大灣區也不會例外。在房地產開發規模與價格等調控方面，還有很多的不確定性。所以，任何過於樂觀，輕鬆可以賺錢的想法都可能是一廂情願。
二問：主要功夫應該用在哪裡？
房企嗅覺向來靈敏，事實上，早在粵港澳大灣區概念剛剛提出之時，房企對這片熱土的爭奪戰就已打響。對於他們而言，佈局大灣區，不僅是立足當下的戰略之舉，更是押注未來的重要選擇。
綱要發佈之後，很多房企首先想到的是拿地，儘量多拿地。作為房企，沒有地無法蓋房子，一切都是空談。既然看好粵港澳大灣區，那就多拿地，多多益善，如果市場持續向好，地越多，賣房子越多，賺錢就越多。
伴隨著粵港澳大灣區規劃“靴子”落地，房企開啟新一輪“跑馬圈地”。其中緊鄰廣州的佛山一天迎兩宗地塊出讓。2月22日上午，鑫苑置業以約11.85億元總價競得佛山高明區西江新城15.3萬平方米商住地，同時也是這家房企首次進駐佛山市場。當天下午，美的置業也以約6.77億元總價拿下佛山禪城區南莊2.9萬平方米商住地。
實際上，綱要出臺後粵港澳大灣區土地市場競爭更為激烈。還以美的置業拿下的禪城南莊不到3萬平方米地塊為例，多家房企參與爭奪，最終歷經2小時的廝殺混戰，美的置業才以6.77億元競得，摺合樓面價9359元平方米，而附近二手房價格才在1.1萬—1.3萬元/平方米之間。
據克而瑞研究中心發佈的《2018年房地產企業粵港澳大灣區土儲貨值TOP30》數據顯示，截至2018年年底，TOP30房企在粵港澳大灣區的土地儲備貨值和建面總量分別達5.73萬億元和3.26億平方米，其中TOP10房企土儲貨值和建面總量分別達3.08萬億元和1.85億平方米，佔比超過50%。而根據官方數據顯示，大灣區9座內地城市2017年商品房銷售額和麵積分別為1.5萬億元和1.0億平方米，按此來看，TOP30企業的貨值可以支撐大灣區約3.5年的銷售。
房企想多拿地可以理解，但畢竟土地屬於稀缺資源，在粵港澳大灣區尤其如此，不是想拿就能拿得到。未來，大灣區土地更不會敞開供應，僧多粥少將是常態，即便是龍頭房企拿地也會越來越難，中小房企更無異於虎口奪食。
這就引申出一個問題，房企的主要功夫應該花在哪裡？是去搶地，還是做好現有產品？實際上，部分房企在大灣區的土地儲備是非常大的，相比拿地，打磨好產品，提升居民居住品質，需要花費更多時間精力，只有樹立好的品牌形象和口碑，才能最終站穩腳跟。
在這方面，星河灣是一家值得關注的房企，作為粵港澳大灣區本土起家的企業，這些年，星河灣沒有快速擴張，沒有到處去搶地，而是以穩健發展著稱，把最主要的精力用來打造產品。所以當市場有風吹草動時，這類企業反而不慌，通過較強的產品競爭力去贏得市場。
提升產品品質，往往也能給房企帶來更高的收益，特別是在當前數量型增長轉向高質量發展成為必然情況下，房企更應該集中精力做好產品，以不負大灣區，不負廣大消費者。
三問：要不要多元化發展？
要不要多元化發展，這也是一個老生常談的問題。按照很多專家的觀點，企業通常應該走專業化的道路，高度聚焦主業，多元化發展要慎之又慎。原因在於多元化的風險非常之高，往往發展快，倒閉得也快。這樣的先例數不勝數。
而今世易時移，房企要不要多元化發展，可謂是仁者見仁，智者見智。有人認為，要以不變應萬變，另有人則認為，應以變求變，莫衷一是。
近來中國內地房企多元化發展已經邁出實質性步伐，涉足高科技領域也正在成為常態。典型如碧桂園和恆大等房企就是如此。
2018年5月，碧桂園農業正式成立，定位為發展科技型農業、平臺型農業、國際型農業，打造從研發、生產、市場一體化的全產業鏈；2018年7月，成立廣東博智林機器人公司，定位於以機器人本體及其核心零部件、相關的機器人核心技術，智能機器人系統的研發、智造、運營為業務內容的科技型公司。無論是機器人產業還是現代農業（機械製造及種業）都恰恰符合綱要對製造業結構調整的要求。恆大這幾年除了地產之外，還積極進入汽車、礦泉水、金融等生意。此外，還與中國科學院簽署了戰略合作協議，大舉進軍高科技領域。
此外，像上文提到的美的置業也是一個家多元化的企業，是美的集團下屬企業，得益於在製造領域的深厚積累，美的置業將智慧家居領域的優勢在房地產開發中進行了充分發揮，成功打造出了智慧地產品牌，多元化發展順風順水。
事實上，綱要強調在粵港澳大灣區建設過程中，堅持開放合作，互利共贏。以“一帶一路”建設為重點，構建開放型經濟新體制，打造高水平開放平臺。同時，要鞏固和提升香港國際金融、航運、貿易中心和國際航空樞紐地位，把澳門建設成為世界旅遊休閒中心，其他城市都各自有自己獨特的定位。另外還提出要構建具有國際競爭力的現代產業體系，加快發展先進製造業，培育壯大戰略性新興產業，加快發展現代服務業，大力發展海洋經濟等。如今商機空前，這也為房企提供了絕佳的多元化業務拓展機遇。
通過富豪榜變化觀察可以發現，多元化可以創造奇蹟。由於全球股市的變化，內地的首富可以說是一天一換。有一個值得關注的現象是，雖然內地首富如走馬燈一樣變換，而香港的首富30年都沒換過人。李嘉誠已經在這個位置上坐了30年。過去30年不管世界經濟形勢如何改變，香港的經濟是起還是落，李嘉誠一直穩居香港第一。這其實是得益於李嘉誠的多元化經營策略。因為李嘉誠在幾十個行業都有生意，而且這些生意遍佈全球50多個國家。如此分散的策略，只要不發生全球性的危機，李嘉誠的生意幾乎就不會有太大的影響。
目前，很多內地房企規模已經很大，有的已經開始衝刺萬億大關，銷售額突破萬億元只是早晚的事情。但是再做大，從萬億級別的房企變成十萬億級別的房企難度就大多了。所以房企在接近發展的天花板，走出去也面臨很大挑戰，今後互相廝殺，“內鬥”會很慘烈，多元化發展不失為一種較好的出路與選擇。
2019中國第九屆城市更新模式創新與項目實操高端總裁峰會
【會議時間】：2019年4月12-14日
【會議地點】：中國·廣州
【聯繫電話】：韋經理：17688842421
【適合對象】：政府機關、項目業主、開發商、建設單位、運營商、規劃設計機構、投融資企業及相關產業董事長、總經理等核心高管參加（大會200人規模）
【主辦單位】：土地資源網、地合雲圖、華遠地行集團、廣東興廣城科技有限公司
【峰會特色】：實操專家講解+案例分析+模塊總結+實地考察+項目推介（業主面對面）
本次會議解決的問題如何抓住城市更新、三舊改造的政策機遇,實現企業轉型升級？
如何結合區域特點來做項目定位與功能提升，實現可持續運營？
如何精準選取融資渠道，ABS、CMBS、REITS在不同更新項目中可能性？
如何組建和培育更新項目的核心運營團隊？
如何識別和規避更新項目中的關鍵風險點？
如何解決拆遷談判、報批報審等問題，使項目快速落地？
面對產權、股權關係複雜的更新項目，有哪些合作方面的機制創新？
……
詳細議程介紹
第一板塊：土地管理法修訂背景下，城市更新最新政策解讀與精準項目獲取路徑解析
第二板塊：城市更新拆遷談判、合作方案設計及拆遷實施要點難點解析
第三板塊：歡迎晚宴+城市更新項目資源鏈接會
第四板塊：城市更新有效融資策略與資產管理成功運作模式精析
第五板塊：城市更新中政府審查要點、審批流程、難點問題突破與新政應對策略
第六板塊：城市更新、棚改舊改圓桌對話
2019中國第九屆城市更新模式創新與項目實操高端總裁峰會
時間行程安排4月11日
晚上：《土地管理法修正案》下土地政策和精準項目獲取路徑解析
城市更新融資工改工商業模式構建研討（貴賓席參加）
4月12日上午：土地管理法修訂背景下，城市更新最新政策解讀與精準項目獲取路徑解析下午：城市更新拆遷談判、合作方案設計及拆遷實施要點難點解析晚上：城市更新項目資源鏈接會4月13日
上午：城市更新有效融資策略與資產管理成功運作模式精析下午：城市更新中政府審查要點、審批流程、難點問題突破與新政應對策略；城市更新、棚改舊改圓桌對話
晚上：城市更新項目路演、專家團問診及項目推介會（需要提前提報審核）貴賓席參加4月14日
貴賓席參加
考察項目：
1、廣州市聯合交易園改造項目；
2、廣州市黃埔古村保護性改造項目。
模式：實地考察、研討
主辦方電話：韋經理 17688842421（手機即微信號，微信諮詢請編輯“ 諮詢峰會”，否則不予通過）
短信報名：編輯短信“諮詢峰會+姓名+企業+職位”發送到17688842421
備註：本峰會針對參會學員有審核標準，會收取一定費用，請知悉。
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