樓市，不僅打雷了，還下雨了.....
寒冬來了 誰說樓市不降價？房企龍頭開盤8折起 你買不買房？
說到房產，大部分人的第一反應都是，房價太高，買不起。
的確，房價在過去數年內，可以用“飆漲”這兩個字來形容，而且不但是一線城市，二三四線城市“全面開花”，居民一度不相信“中國房價會跌”。
其實，在部分城市，房價早就已經經歷了一波衝高回落的走勢了，比如北京周邊的燕郊，在鼎盛時期，一度炒到3萬一平，如今早已腰斬。
在今年下半年，廈門的房價也打破了“只漲不跌”的神話，部分區域房價也接近腰斬。
這到底怎麼了？
確實，國家調控政策一直在高壓中，今年出臺的樓市調控政策密集程度非常高，不僅僅使得房價構成下行壓力，更為重要的是，影響了購房者對於房價的預期。
網信官微在上週，寫了一篇文章，叫做《近半居民已經不相信只漲不跌的樓市》，就說明了大部分居民已經對房價不再看漲，文末提出結論，房價在中長期或將“盤久必跌”！
如今，我們不做主觀論斷，從房產市場的氣氛和數據，來客觀感受下，這個樓市是一個什麼情況。
看萬科！作為中國房地產的龍頭企業，具有標杆和風向標作用，然而，在萬科近兩日在深圳舉辦秋季例會上，萬科一反常態，不再強調業績多麼絢麗，500強風光多麼耀眼，而是驚人地打出了“活下去”的巨幅標語！
地產龍頭要強調“活下去”？作為同行的房地產企業，處境應該不會好到哪兒去吧？我們從這裡是不是能客觀感受到房產企業的“寒冬”正在降臨。
萬科董事會主席鬱亮在南方區域9月月度例會上講話表示，儘管萬科在2012年就判斷行業進入白銀時代、進入了轉折點，但這只是一種預測，並不知道什麼時候會出現真正的轉折。而今天，我們可以說轉折點實實在在到來了。
“活下去”的標語，在萬科董事局主席鬱亮看來，是萬科準備迎接房地產行業實實在在轉折點的標誌。
那麼，為何房企進入轉折點？
首先，當然是國家嚴厲且持續加碼不放鬆的房產調控政策，這些政策在打擊炒作的同時，也限制了市場需求。在很多房產企業開發密集區，當地購房需求不足，供給過剩，就導致房企面臨巨大壓力。
除此之外，房產企業屬於資金密集型，開發過程需要鉅額資金支持才能夠維持運轉，而一個房產企業無論規模多大，現金流一旦吃緊，或者資金鍊斷裂，多高的大廈也將不復存在。
然而今年以來，融資環境整體不佳，而支撐房產企業回款的關鍵，就成了居民購房產生的現金流。
隨著很多居民在當前樓市下，選擇觀望，並不看好房產市場的預期下，這部分來自居民的購房需求減少了很多，再疊加一些調高房貸利率等金融性信貸收緊，遏制需求政策出臺，房產企業回款變得較為困難。
今年房企的開發投資仍處高位，新開工、竣工、三費支出上漲，今年又遇償債高峰，在年中的經營性現金流集體轉負或大幅縮減後，三季度開始，一些房企就率先降價回籠現金了。
降價促銷是房企最後的殺手鐧。當價格戰打響，就是樓市進入下行週期的準確信號。
據媒體報道，泰禾、恆大、碧桂園、招商蛇口等多家開發商，打出了降價促銷的招牌。
其中，恆大推出國內全部樓盤8.9折，如果將全部優惠進行疊加，最低可至7.4折，更勝於今年2月份8.8折的促銷力度。此外，碧桂園個別項目出現8折優惠，泰禾的合肥院子部分戶型降價4000元/平方米。
房企降價當然是為了回籠資金！萬科董事會主席鬱亮此前透露，今年萬科設定了6300億元的回款目標，目前還有一半多沒完成。如果按照目前的銷售情況，集團年末會有1000億元的長期庫存。
這啥意思！房地產就是房企的存貨，萬科想今年賣出存貨回款6300億，可是到現在，仍有一半多沒賣出去！現金流從何而來？
與此同時，房產賣不出去，就會產生庫存，在鬱亮口中，還有1000億的長期庫存，意思就是，未來有這麼多價值的房可能賣不出去！
我們再接著分析！如果房產賣不出去，那按照市場價格規律和商業規律，就要降低價格以促成交易，所以，從這點上，我們基本能夠判斷，萬科未來極有可能降價銷售，他的同行降價也會成為未來必然趨勢。
另外，降價對於購房者來說，當然是好事了，但對於房企來說，這就可能導致虧損。
我們看萬科的口號“活下去”！就能看出，萬科在必要時候，很可能會虧本甩賣以獲得現金流維持生存！
而萬科已經打算好虧損了。據公開數據顯示，萬科在2018年中報計提存貨跌價準備為15.37億元，較2017年中報的12.83億元同比大增近20%；
計提存貨跌價準備，意思就是，預計房價可能下跌，帶給自己損失，索性從會計報表上先弄出來，由於會計報表的審慎性，所以計提的損失在很可能發生的情況下，才會被計提，也就是說，這件事兒基本上沒懸念了。
除了萬科以外，他的同行們，也正在為房價下跌做準備。
招商蛇口則計提了1.68億的存貨跌價準備，較2017年中報同比增了18%，綠地控股，其2018年中報計提存貨跌價準備為20.26億元，較2017年中報的14.73億元同比大增38%。而華夏幸福的中報存貨跌價準備為4.34億元，較同比更是大增逾9倍！
房價下跌真的要來了嗎？讓數據說話吧。
據貝殼研究院8月數據，監測的重點13城二手房市場迎來更深度的降溫，均價方面，13城中深圳、上海及青島3城均價環比下跌，濟南、長沙及西安均價環比持平。
其中，深圳以4.9%的跌幅居於首位，均價絕對水平降至2017年以來低位；上海均價環比下跌3.8%，近4月均價跌幅持續擴大；青島均價環比下跌1.5%，受4月中旬調控影響，6-8月均價持續下跌；
成都均價在此前兩月均價大幅下跌的基礎上有所反彈，環比上漲2.5%，與5月峰值相比仍下跌8%；天津均價環比上漲2.3%，是在前兩月下跌基礎上的反彈，2018年以來均價整體處於上下波動中，沒有明顯上漲。
從土地數據來看，最新數據顯示，2018年1~8月，全國300城共推出各類用地18468宗，流拍890宗地塊，佔推出土地宗數的4.8%，較2017年上升1.2%。
網信官微在今年6月底也曾寫過一篇文章，專門分析土地流拍和房產價格關係的，《房價最重要的上漲源頭正在冷卻》，喜歡的讀者可以再拿來讀一讀。
這是數據反映的真實狀況，不做過多解釋和評論，接著往下看。
大家注沒注意到一種現象，就是當一種預期正在形成的時候，往往都是零散的消息，難辨真假，更不好判斷方向。然而在一段時期，媒體持續報道某些重大事件的時候，往往都是預期加強，趨勢形成的時候，這段時間就是這樣的。
來自證券時報網，《樓市“冷空氣”南下！上海開發商罕見促銷 買房送寶馬 網紅盤不用搶了》，來自21世紀經濟報道文章，《房地產價格迴歸成交低迷 樓市“博傻”時代已過》，來自錢江晚報，《杭州半年樓市眾生相：全民搖號潮水退去 中籤者開始擔心套牢》。
這些文章都是近期發佈的，同樣指向了相同的方向，就是樓市真的降溫了。看來，這確實是一種趨勢在形成的標誌。
在結尾部分，我們不做更多評論，本文主要為了給大家傳達下房地產行業正在經歷的一個階段的客觀寫照，對於房價是不是要跌，房產寒冬持續多久，房企未來如何發展，房產政策怎麼走，把話題的討論留給大家，歡迎留言。
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