2017年央行的“管住貨幣總閘門”讓眾多房企傷得不輕。這讓地產也對2018年的貨幣環境寄予了諸多遐想和期許。然而現實殘酷，2018年初的央行工作會議公報中，定調2018年依舊是金融強監管年。從2018年的融資局面開年不利，到之後房企融資“明路”與“暗道”多條業務線被“暫停”，之後房企融資趨勢便在“收緊-回暖-收緊”中循環往復，“融資荒”問題始終未得到實質性改善。
直到臨近年底，房企融資總額有所回暖。統計顯示，40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計505.92億元，環比2018年10月的392.65億元上漲28.85%。但值得注意的是，房企的“資金渴”實際上並未得到緩解。業內人士分析，未來不論是拿地囤糧，還是維持手中現有地塊開發，都勢必需要投入新的資金。由此，眾多房企在舊債未償、當前現金流承壓的情況下，資金壓力愈發加大。
把握窗口“解渴”
幾乎收緊一年的融資通道在11月終於有所緩解。
據Wind提供的數據顯示，11月房企境內外融資集中放量，涉及類型包括股份增發、優先票據、中期票據、公司債、可換股債券、超短期融資券、ABS等。其中，11月房企境內發行債券523億元，規模環比增長14%，同比增長112%；月內房企海外發行債券304億元，環比增長263%，同比增長7%。
全年來看，今年1-11月，房企累計境內發債5632億元，同比增長66%；累計海外發債3220億元，同比增長12%。
據同策研究院監測的典型房企融資數據顯示，2018年11月， 40家典型上市房企完成融資金額總計約505.9億元，環比2018年10月的392.65億元上漲28.85%。這也是繼9月、10月融資金額連續下滑後，本月融資總額有所回暖，漲幅明顯。
一位地產行業人士介紹，進入11月，房企與金融機構合作開始頻繁。例如泰禾集團與光大信託建立了總額為200億元的全面業務合作關係。此前10月泰禾集團曾與上海銀行達成戰略合作協議，上海銀行意向為泰禾集團提供總額最高不超過200億元的綜合授信額度。前後兩個月內，泰禾已連續獲得金融機構的授信400億元。這在今年早些時候絕對是難以想象的。近期眾多房企融資計劃獲批，應該是政策效應顯著呈現，以及當前樓市放緩，管理單位對房企發債審批有所寬鬆。但需要注意的是，發債審批速度的加快，並不意味著房企融資環境出現大的變化，監管層依舊嚴控資金違規進入房地產市場。
“11月房企密集發債，但計劃、核准階段的發債數量較多，實際發行量並沒有那麼高，”同策研究院朱莉莉分析，2019年底前房地產政策和市場難以鬆動，金融機構向來“晴天送傘，雨天收傘”，主要還是看市場的變化，市場下行的背景下，金融機構收緊的趨勢很難改變。
融資荒見拐點？
實際上，房企的“資金荒”從去年就開始出現。2017年，央行的“管住貨幣總閘門”政策一出臺便讓眾多房企傷的不輕。2018年伊始，地產行業期許的貨幣環境改善遐想隨即落空。在今年初的央行工作會議公報中，定調2018年依舊是金融強監管年。甚至首次提及房地產金融，並將其與影子銀行單列，房地產金融成為監管力度的核心所在。
對此有專家分析，2017年管理層是以政策機制去槓桿為主，2018年則是在此基礎上更嚴厲地實施監管，繼續去槓桿。
統計顯示，2018年房企融資開年不利，無論是“明道”還是“暗道”，各條業務線幾乎都被按下“暫停”。今年1-3月，房企融資額收緊，各方式融資額度佔比大幅波動，境內銀行貸款、公司債、其他債權融資均大幅縮水，房企多元化融資渠道全面圍堵。眾多房企不得不繞道“海外”，外幣融資總量趕超人民幣金額。但2018年前個3月，40家典型上市房企完成融資金額連續出現環比下滑。
之後的4月，40家典型房企出現了一個融資小高潮，共有13家房企共發行19筆公司債；發行5筆中期票據註冊；獲得12筆境內銀行貸款；獲得7筆信託貸款等。然而好景不長，5月監測融資總額又跌回至一年內最低值。之後的6月、7月房企融資規模持續在低位運行。在8月房企融資總額雖然出現環比上升後，9月、10月房企融資水平大幅跳水，打破5月的最低值，連續創下歷史新低。其中，10月40家典型上市房企融資總額為392.65億元，2018年以來，首次跌破400億元大關，更是創下自2017年1月以來融資金額的最低值。
業內人士分析，自2017年宏觀調控空前加碼以來，房企融資渠道就逐漸收緊，尤其是在貨幣政策“去槓桿”目標仍未轉變的背景下，這一趨勢延續至今年前10個月。該人士補充，貨幣金融政策對房企融資的影響至關重要。2018年10月15日央行宣佈定向降準，釋放資金達1.2萬億元。當時央行強調，釋放的增量資金可以增加金融機構支持小微企業、民營企業和創新型企業的資金來源，推動實體經濟健康發展，隻字未提房地產。但客觀而言，雖然資金流向地產被嚴格限制，但上下游產業資金環境好轉，仍然為樓市帶來間接益處。
事實上，開發商依舊渴望從金融政策的變化中來思考企業投資策略的調整。12月3日，央行行長易綱在《中國金融雜誌》上刊文表示，宏觀調控尤其是貨幣政策必須根據經濟形勢變化靈活適度調整，加強逆週期調控。
去化承壓遭遇債務壓頂
即便11月房企融資環境有所改善，但本輪房企融資成本普遍上升，也給未來還款壓力埋下伏筆。
統計顯示，11月多家房企的融資利率水平大幅上漲。合景泰富發行本金總額4億美元優先票據，年利率9.85%；華遠地產和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達11%和12%。 華夏幸福11月19日發行的5000萬美元債券利率為9%；時代中國擬發行的3億美元優先債券利率為10.95%；恆大發行的3筆共18億美元優先票據，融資利率分別為11%、13%、13.75%。總體而言，多數房企的融資利率均高於2017年加權平均融資成本。
中原地產首席分析師張大偉認為，融資利率水平體現了房企融資成本之高和難度之大。2018年將是房企最近四年資金壓力最大的一年，而且2019年依然將持續面臨資金壓力。
與此同時，房企居高不下的負債水平依舊籠罩在行業頭頂。
相關機構數據顯示，2017年末，全國主要金融機構房地產貸款餘額32.2萬億元，同比增長20.9%，其中，住房開發貸款餘額為5.6萬億元，同比增長26.7%，地產開發貸款餘額1.3萬億元，同比下降8%。
據海通債券研報顯示，A股上市房地產公司2017年以來樣本企業有息負債餘額增速仍處在25%以上的高位。2017年，136家上市房企平均資產負債率高達79.1%，比上年上升1.9個百分點，其中有26家資產負債率超過85%。通常而言，70%則是資產負債率的警戒線。
事實上，近兩年很多房企都瞄準了千億目標，企業在土地儲備上投入了大量資金。若疊加限購、限貸為代表的宏觀調控政策的影響，房企現金流越發緊張。房企通過新融資償還之前的債務也是不得已而為之。
同策機構市場研究總監張宏偉預測，到明年三季度，行業整體融資環境仍然緊張，房企融資難趨勢將仍將持續。為此房企只能增強內部輸血能力，如加大營銷力度、加快存量產品的週轉、提高滾動開發的能力等。
完
▼
往期精彩回顧
▼
長按識別二維碼關注
閱讀更多 地產街21號 的文章
