不久前喊出“活下去”的萬科因為三季度拿地近500億元的高歌猛進表現而被外界戲稱放煙霧彈，但這也可能是龍頭房企巨大規模的慣性使然。有跡象顯示，進入四季度，萬科拿地策略正悄然轉變。從不久前萬科收購嘉凱城旗下5家公司的股權，到10月拿地權益金額下降，企業控風險意味明顯。
壹連續併購
11月9日，嘉凱城發佈公告，將旗下5家公司股權出讓給萬科，交易價格為3.55億元，以及約30億元的股東債權款。共涉及4個城市6個項目。這也是萬科在收購華夏幸福、海航部分項目及公司股權後，在併購市場又一引人注意的交易。
公告顯示，本次交易資產包中，涉及位於杭州、諸暨、重慶、張家港共6個房地產項目，項目剩餘可售面積超過71萬平方米。據介紹，基於發展策略的考量，萬科通過收購嘉凱城資產包，可實現加大對華東市場的佈局，有利於業務擴展。
有跡象顯示，近來萬科正在以併購方式實現土地儲備的擴充。其中最受關注的無疑是與華夏幸福的大筆交易。今年10月，萬科斥資32.34億元收購華夏幸福旗下5家公司部分股權，獲得位於河北涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬平方米，均為住宅用地。之後的11月，北京萬科又斥資10.35億元接手海航地產資產。
實際上，本次交易的3.55億元，加上之前收購華夏幸福環京項目投入的32.34億元，以及收購廣州中央海航酒店項目的10.35億元，一個月內萬科投入46.24億元在併購領域。如此頻繁的併購在萬科之前投資方式中並不十分常見，而這僅是已經公開的交易，未來類似併購會更多出現。
萬科總裁祝九勝此前曾表示，2018年的資金環境不會寬鬆，萬科提前準備，今年如果市場上有好的併購機會，萬科也會大膽獲取。
易居智庫市場研究總監嚴躍進分析，萬科收購項目類型廣泛，分別涉及住宅、辦公、商業、酒店、物流等多個業態。表明一些中小企業資金存在緊張情況，令這些資產出售的價格較低。下半年是投資、拿地、收併購的機會，而且機會會一直持續到明年上半年。現在土地市場的價格趨於合理，無異於底價拿地，尤其一些項目通過併購方式獲取成本更低，對於萬科來說是不錯的機會。預計接下來萬科很可能會持續出手。
貳拿地降速
除了加大併購外，萬科10月拿地權益金額也有明顯下滑。
由此業內人士分析，年終歲尾，同樣面臨壓力的萬科，在土地市場正在作出積極嘗試與調整。
此外，萬科剛剛發佈的10月業績公告顯示，10月萬科新增加項目11個，佔地面積合計179萬平方米，計容積率建築面積372.3萬平方米。其中萬科權益建築面積174.1萬平方米，需支付權益價款87.6億元。
與之前的三季度相比，萬科拿地權益佔比整體較低。新增11個項目中，只天津一個項目為企業100%權益持有，有5個項目的權益佔比在50%-70%，而另外5個項目的權益佔比則低於50%。
“10月對企業來說可能是個小拐點”，一位樓市觀察人士指出，進入10月房企拿地金額的增速呈下降態勢。全國土地市場降溫不僅體現在三四線城市， 一二線城市土地流拍的現象也越發明顯。在資金鍊緊張、回款難等綜合壓力情況下，房企拿地不再積極，低溢價甚至底價成交成為土拍市場的主流。
中原地產首席分析師張大偉表示，雖然銷售業績較好的房企依然會集中拿地“存糧”，且預計一二線熱點城市的土地市場成交依然活躍，但從三季度情況看，房企拿地意願比上半年明顯減弱。
叄資金與擴張的權衡
受資金普遍趨緊影響，即便是龍頭房企，在土地市場上也不得不謹慎行事。
業內人士指出，不少房企融資後不再像以往多用來拿地擴張，而是用於還債和補充一般流動資金。一些房企甚至尋求高成本海外融資，不少房企也接連發行超短期公司債券彌補資金流動性的不足。
據萬科2018年三季報顯示，萬科因“經營規模擴大，對外支付款項增加 ”，經營活動產生的現金流量淨額同比減少254.02%。如何平衡擴張與融資是萬科面臨的問題之一。
10月29日，萬科增發H股的申請已被證監會接收。該舉措被認為與今年A股融資環境不斷收窄直接相關。即便此舉有攤薄股東權益之嫌，同時在香港股市下跌幅度較大的節點增發H股也被認為時機不合適；同時，近來公司連續發行超短期債券的舉措，在萬科以往也並不常見。
業內人士分析，前10月業績看似不錯的一些房企也存在淨利潤率壓縮的現象。此外受市場調整帶來的存貨跌價準備的影響，還隱含業績確定性略有下降的問題。為實現資金快速回籠，在全國範圍內，包括萬科、恆大等龍頭房企都在採取打折、優惠等各種降價措施。由此可見，不久前喊出“活下去”的萬科並非放煙霧彈，龍頭房企也“差錢”，這在萬科近來在土地市場上的表現已有所顯現。
完
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