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近日 ，傳來多處“地王”即將首開入市的消息，而且都是2016年、2017年最為重磅級“天王”地塊！
比如金地88億祝橋地塊、保利4.37W樓板價的周浦地王、中糧溢價235.6%新場地王！
我們發現，這些高價地塊大多位於改革開放的前沿陣地——浦東，今天，國家發改委批覆的上海軌交三期規劃（2018-2023）9條線路，浦東一區就佔了4條。
在上海樓市最低谷時期，放出史上最重磅級地王，能否打破最高限價“天花板”？浦東樓市格局走向何方？下面結合我們實地調查，給出些許答案。
夯實行情
從3年前普遍的兩萬、四萬行情，到目前四萬、六萬預開價，浦東或將再次打破“天花板”，進一步夯實這輪措手不及的房價漲幅。
周浦作為原南匯對接浦東的“第一站”，一直是剛需自住、當地動遷戶集中之地，片區內除了萬達廣場，其他乏善可陳，當地樓市也一直未有太大起色。
這一切，都從2016年那波地王潮中有所改觀。
2016年5月，保利以54.5億元從36家房企中搶得A-03-11地塊，摺合樓板價43607元/平米，溢價率295.8%。如果扣除自持部分和保障房，實際樓面價為55707元/平米。
此後，該地塊一度銷聲匿跡，未敢涉世。
兩年半後，一個名為保利首創頌的項目，悄悄公開。
項目規劃為集會所、疊加、小高層為一體的高端住宅區，首開位於最後面2排共7棟小高層住宅。
現場不時有人群過來看房，但是一無報價、二無房型圖，銷售除了講解沙盤規劃，其他更不願透露過多信息！
彼時拍地，業界猜測保本價7W+，也有傳言說要賣8萬左右。
但是很明顯，價格是個敏感話題，“周邊價位都在5.5萬朝上，我們當時拿地樓板價4萬3，所以只能比它高，具體還是等政府審批，現在沒有預報價…… ”，接待銷售口風很嚴。
現場來看，地塊大部分樓棟已經封頂，逐步褪掉腳手架，進入準現房的節奏，估計就等一紙預售，名門待嫁。
保利地王雖未有報價，但確實帶動周邊行情上漲不少，比如旁邊世茂、中駿、陽光城“三兄弟”，都在2016年前後開盤，當時售價4萬出頭，現在未滿兩年的次新房，報價都在5.5萬左右，高一些的逼近6萬。
現場中介在推銷房源
周浦“三兄弟”都享受了保利地王的利好
目前來看，周浦地王周邊環境仍有待提高，南向為一片蘆葦地，不遠處是蔬菜大棚，旁邊還有大量空地，仍有荒僻之感。
而旁邊11月份浦發集團拿下的一塊商住地，樓面價已經降至3.3-3.6萬/平米。
與周浦地王有的一拼的是位於浦東機場旁的祝橋金地地塊。
時間回到2016年7月，金地集團豪擲88億元拍得祝橋核心區G-10地塊，刷新當年的總價紀錄，樓板價33023元/平米，溢價率286%，彼時引起業內一片驚呼。
因為，這個地方離機場很近，到市區至少一個半小時車程，因為，當時在售新房也不過2萬多一平米，麵粉比麵包價高了不止一點點。
金地·公元2040沙盤圖1
金地·公元2040沙盤圖2
近日，金地這個名為公元2040的項目對外宣稱已經取證，預計這個週末開啟認籌。開發商除了金地之外，還引入融創和招商蛇口兩個業界“大佬”，三家權益佔比分別約為1/3。
有人做過測算，這個項目可售部分成本在115.7億左右，攤到21.1萬的開發面積上，每平米的成本已經到了5.5萬元。也就意味著公寓均價要賣到5.3萬元/平米，疊墅均價要賣到賣到6萬元/平米，三家開發商三四年才算沒白忙。
現在要開盤了，售樓處對外報價多少？
高層，精裝，均價4.3萬左右。
別墅，毛坯，均價5.5萬左右。
刷新浦東房價格局，卻跌破了成本線，首開“破發”。
而在新場，因為中糧地王的入市開售消息，使得這個昔日的斑駁古鎮煥新顏，開始進入人們的視野。
在2016年6月，周浦地王誕生之後，新場A10-1地塊出讓，經過激烈競拍，最終被中糧以24.4億摘得，樓板價35744元/平米，溢價率235.6%。
扣除不可售部分，實際樓板價達到38266元/米，業界認為售價破5萬保本！
當時新場在售的中洲里程，均價僅2.45萬/平米，精裝複式小戶型，總價80萬/套起。零距離該地塊的絲廬雅苑，報價2.2萬/平米 。即使位於地塊西南的匯錦臻邸，聯排別墅均價也不過2.65萬/平米，總價在410-480萬左右。
中糧首創禧瑞祥雲項目沙盤
目前，該地塊上的中糧首創禧瑞祥雲項目已經取證，正在認籌期，即將在本月26號開盤。
首次推出後面2拍多層和小高層房源，主力戶型全部為90平米左右小三房。
“
按時認籌、簽約、付首付，享受3.5個點優惠，均價是4萬5左右，一套中間樓層的，總價在400萬左右，全部精裝修”，一位銷售人員介紹。
中糧項目看房現場
目前來看，小區基本建成，即將進入準現房狀態，因為區域從2012年起就無新項目推出，再加上這次精裝修（官宣3500元/平米標準），仍吸引不少人前來看房。
不過，疊加別墅類產品，要等下一批開盤，目前未有報價。
無論是周浦保利，還是祝橋金地，或者新場中糧，目前都蓄勢待開，試水市場，雖然他們首批房源報價未達到預期傳言，但是對於夯實區域行情、拉高周邊二手房價格，起到至關重要作用。
紅利盡收
日前，國家慶祝改革開放40週年，浦東新區28年來的發展作為重大成功範本，冊典登臺。
而就在今日，國家發改委批覆了上海軌交第三期建設規劃（2018-2023），總共9條線路，其中涉及浦東的就有4條，其中重磅的，比如浦東機場聯絡線、崇明線，每條都是投資數百億、總長五六十公里的大項目。
自貿區、自由港、上海東站、迪士尼、國際旅遊度假區、陸家嘴金融城、張江科學城等一系列國家級、戰略化項目的落地和安排，持續賦能大浦東，這裡的房價也處於整個上海的最高極，一路領漲大盤行情。
憑藉著保利、世茂、和黃等大牌房企進駐，周浦樓市上漲行情基本坐實，除了已經開業的周浦萬達，地鐵18號線、大型購物中心新田360廣場、永樂廣場也都在建設，未來將緩解區域生活配套壓力。
不過，周邊的菜地、蘆葦地、空地，確實還需要一定時間去適應，有點類似郊野生活。
好在周浦周邊醫學園區、電信產業園等環繞，高端購買人群還是有的。
即將封頂的新田360廣場
在上海“十三五”規劃中，浦東產業規劃又被重點拓展，新增了祝橋-川沙區域的航空城，尖端產業規模集聚。
特別是中國商用飛機有限責任公司總裝製造中心浦東基地將帶動約2000家上下游產業鏈企業，3年內，陸家嘴、迪士尼、張江、自貿區將為祝橋航空城導入超過50萬商業人群，板塊的發展不容小覷。
未來，上海東站落成之後，10臺22線的規劃將超過上海站、上海南站的13線，成為上海第二大火車站，連接滬通和滬甬經濟圈，串聯長三角沿海線主要城市。
上海東站位置圖
上海東站規劃圖
“未來的祝橋航空港潛力如何，看一看現在的大虹橋就知道了。”這是案場銷售人員強調最多的一句話。甚至在他看來，同是空鐵聯動的交通樞紐，浦東機場由於多為國際航線，運載能力和未來發展或會超過虹橋樞紐。
祝橋的未來如何，很難評判，但就金地公元2040項目自身品質打造而言，確實無愧“低密度高端社區”之名。
如果感覺航空產業、東站樞紐還很遙遠，那麼不妨靜下心來，好好品味小區內的生活。
如果說周浦、祝橋都是產業先導的前沿陣地，那麼新場則是產業園區之外的生活居住後花園。
區位上，享受張江科學城、迪士尼、祝橋航空城、臨港高端裝備製造基地的輻射帶動；房價上，絕對屬於周邊產業高地的一大窪地。
首先，新場是浦東中心站位。
新場位於浦東新區的絕對中心位置，被陸家嘴、張江高科技園、祝橋航空城、前灘、臨港等產業中心環繞。
該區域承接周邊消費、人居需求，是浦東產業人才的居住後花園。
其次，新場擁有完善的交通格局。
滬南公路由北蔡進入原南匯地區，沿周浦、沈莊、下沙、航頭、新場至惠南鎮東門，可以說是整個大浦東的黃金走廊；
雙向六車道的申江路主幹道，連接外環和中環，往北經過周康板塊30分鐘左右可直達張江；
此外，另有軌交16號線新場站、S2滬蘆高速、S32申嘉湖高速及G1501繞城高速，直達浦東國際機場及臨港新城。
第三，享“張江南”概念支撐。
2017年，國家同意《張江科學城建設規劃》，張江高科技園擴大至191平方公里，看齊美國硅谷和紐約、新加坡瑋壹科技園等知名科創中心，由“園區”蛻變為“城區”。
正是基於張江這樣的發展模式，更強化了產城一體化建設，至此，“張江南”概念開始出現，而位於前排的正是10公里範圍內的新場。
張江，彙集數十萬人才，置業需求一直比較旺盛，房價也是持續走高。根據佑威數據顯示，張江板塊2018年的成交均價高達6.3-8.9萬/平米。
處於張江科學城10公里範圍內的新場，必然成為張江人的最好選擇。
一是距離合適，通過申江路，30分鐘左右可直達張江核心板塊；二是價格合適，目前，新場區域的房價在4-5萬左右，屬於大多數張江人可接受的範圍。
最後，受益於迪士尼等國際旅遊度假圈。
新場還屬於上海規劃的國際旅遊度假圈，區域擁有
迪士尼樂園、新場古鎮、上海野生動物園、冰雪世界、海昌海洋公園等。極具意境的千年江南古鎮也好，世界級休閒娛樂勝地也罷，共同圍合成鬧中取靜的生態宜居地。
PS.商住倒掛的投資機會
住慣了浦西，再到浦東，感覺這裡就像一個大鄉下。
可能這跟浦東優先產業，缺少產、學、研、住等通盤規劃有關，這也導致近年推出的新小區多呈點狀分佈，較為零散。
很可能你花了五六百萬買了套新房，搬進去一看，旁邊一片“田園牧歌”，心裡涼涼……
商業、休閒、公園等規劃的缺失和滯後，還需要相當長一段時間才能彌補，這也導致浦東區域除了陸家嘴、碧雲聯洋等先導區之外，極度缺少生活型商業配套 。
小區佔比重，缺少商業、商住倒掛的現象在浦東十分嚴重。
以周浦為例，叫得出名字的只有個萬達廣場，而周浦近年新開發的樓盤大多距離該廣場要2公里以上距離，離地鐵站也有1公里，生活、出行都不是很便利。
不過，這種局面也在逐步改觀，以浦東房價窪地、“張江南”的新場為例，板塊內新建了中優廣場、海印·哈鄰里等大中型文旅中心、商業配套，既承接迪士尼等帶來千萬旅遊人口（2016.6-2017.6月累計1100萬遊客），又滿足社區居民日常消費需求。
中優商業廣場（新場）
海印·哈鄰里（新場）
所以，浦東目前住宅房價站到了一個高點上，泡沫肯定是有一些，如果是投資需求，倒不妨關注一些優質商業項目，目前還處於被市場低估價位期，一旦周邊居住、人流量上來，帶來回報空間可想而知。
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