前幾天我寫了一篇《帶血的房租》，因為批評的人，口不擇言髒話漫天，所以最終選擇刪稿。批評的人大多持物業升值態度，說北京房子少了，房租上漲符合經濟規律。
對於這個話題，我先予以表態，物業升值確實無可厚非，但是利用大資本抬高整體房租確實弊大於利。這是我之前沒有完善的地方，謝謝大家友善批評指正。
1st
最近，北京房租暴漲事件愈演愈烈，地產大V胡景暉宣佈辭職，緣由是因為炮轟資本進入租房市場抬高租金，引起其在職的我愛我家企業高層震怒。監管部門迅速介入，北京市住建委聯合北京銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門集中約談，提出“三不得”要求：
1. 不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；
2. 不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；
3. 不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。
矛頭所向，直指房屋中介搶佔房源、哄抬房租等惡性競爭行為。多部門同時啟動聯合專項執法檢查，嚴查不按約定用途使用融資資金、哄抬租金擾亂市場、不按規定進行租賃登記備案等行為。
具體是怎麼搶佔的呢？一張截圖為證：
對於這個長租公寓的模式，其實網上已經有大量的文章了。最典型的是你包叔和張紫竹先生的文章。因為將房租包裝成貸款，這其實是一種典型打時間差的資本運營模式。
為什麼這麼說呢？因為在這個模式裡，上述截圖沒點明的是，長租公寓方給房東是多長時間付一次租金。大部分房東肯定是不樂意一月一付的，除非長租公寓說可以多給租金（當然這份羊毛最後出在豬身上）；一般房東是三月一付，畢竟按年付給房東，長租公寓方只能賺租金差價和服務費了。按3個月付他有9個月房租拿在手裡！然後他可以拿這9個月的資金做投資啊，買蘭博基尼啊，等等。萬一長租公寓方把這個錢玩脫了，房東沒損失，房子還在。銀行沒損失，還錢人的還在。租客最慘，房子沒了還要每個月還錢給銀行，最終引發社會動盪，也未可知。
然而實事求是的說，這一個模式雖然有這個風險，但是優點也確實有的，第一點便是免押金。由於房客是籤的貸款協議，每月付租金給銀行，表面上看，只需支付百分之幾的貸款服務費，確實解除了很多人對於黑中介的後顧之憂；
其次對於銀行來說，數萬個租客房租分期合同構成底層資產，且99%按時交房租率和0違約率。這個資產非常優質，因為租賃行業有租客的押金託底，如果租客不還房租分期貸款了，那麼租客一是沒法繼續住，二是有押金在企業，所以金融公司的風險是0。
第三對於長租公寓方來說，不管租客是怎麼付款給銀行，他只管按季度、半年、一年向房東付租金，他都可以多多截留比以前更多的租金作為繼續運營資金，或者挪作他用。
▲長租公寓真的有爆倉的，杭州鼎家破產4000戶租客受損
所以這樣看來，整個中介行業利用銀行資本，爭搶房源提高繁華地段的租金是完全可以的 ，也一定會這麼做。資本是逐利的，資本看中的不是利差，而是壟斷房源帶來的超額利潤。但是我說實話，對於這個事情，我確實無法評定資本逐利的好與壞。因為中介利用的是銀行租金管制漏洞（銀行將房客的貸款打給公寓方而非直接給房東），這一個漏洞本身是合法、受法律保護的。（當然在當前的法律體系下，要堵上這個漏洞也很容易，即要求銀行打款給租房中介的週期，必須與租房中介打款給房東的週期一致即可。消滅了這個時間差，資本也就無從套利了。）
2nd
說實話，前兩年我曾經對房租上漲的問題也有過懷疑。當時的專家是這麼說的：
“漲房租比漲房價要難多了，因為租房是一個完全的自由市場環境，租不租是由民眾自己決定的，你房租高了租客就少了。但房價不一樣，它有土地拍賣的行情炒作，有政府政策和民眾炒房的需求參與。想讓房價漲太容易了，出一個高大上的土地規劃，找幾家房企拍幾塊高價地，再找幾家媒體吹風即可。”
然而，現實情況是，2018年上半年，北京市住房租賃的月租金均價為4649元/套，環比2017年下半年的4335元/套，上漲了300多元。同時，由於租金上漲的預期，個人房東普遍不願簽約長租合同，大部分的租賃合同都是1年租期，佔整個租賃交易的79%，超過一年租期是交易佔比僅13.4%。（數據來源於我愛我家市場研究院）
很顯然，房東們只願意籤短期租賃合同，是源於對租金上漲的期待。房東是最會做生意的了，既然長期看好房租，又何必長租呢？而頻繁的短租，也說明房東不缺租客，只差一個把租客統一起來的平臺，一起來跟房東說價。
實話實說，胡景暉爆料的資本大拿，就是這樣的一個平臺。他們有充足的資本更有充足的客戶，去跟房東談判。原先房東對租客“一對多”的自由市場，早已變成房東對房租平臺“一對一”的壟斷市場。
我們可以想象，如果一個城市大多數房源都是某一家平臺的，很明顯，這個平臺肯定是有定價權的。
說到這裡，我突然又想起一件事。曾經我把自己的空房掛到58同城上面想要轉賣，結果在兩天之內，給我打電話的只有中介。那時候我就想，會不會是一有新房源，58就先把房源推給中介，然後才會推給租房的個人呢？
3rd
租房，從中國人安土重遷的思想來說，其實是一種臨時性的舉措。如果自己有房子，誰會去租房呢？
曾經，在政府提倡租售同權的時候，我寫過一篇文章，《租房，永遠也找不到買房的感覺。》文章描述了我對於租房的感受：
租房是快樂的但隱隱擔憂著，買房是焦慮的但內心安穩著。租房，不是說沒有歸屬感、安定感，但是真的很少。畢竟房子不是你的，你想幹點什麼都有掣肘，非常的不爽！！！
以前在深圳的時候，我租住在皇崗新村的一個老小區。房子還不錯，就是沒傢俱，只有一個洗衣機。我去網上買了二手沙發、玻璃桌、老闆椅、冰箱和床鋪，請了兩個搬運工花了一天的時間才搬回來。
結果沒過兩個月，衛生間裡的洗衣機壞了，我想讓房東買一個洗衣機，房東說找人修，找了一星期還沒見人過來。害得我那一個星期都是手洗操作，這在狹小的衛生間裡麻煩死了。由於合同裡沒有專門針對洗衣機的約定，我也等不及房東找人過來，只能自己買了臺新的。
結果等我買回來一看，房東的舊洗衣機佔據著衛生間空間，又不能扔，只能搬出來放到陽臺上......從此以後，我便與躺在陽臺曬太陽的生活絕了緣。
而在我買了房之後，雖然還沒交房，但我無比憧憬我住在自己家的生活。我在知乎上曾見過這樣一段文字，真真的擊中了我的內心：
是啊。有了自己的房子，就算房價不漲，就算房價跌了，好歹住得也比租舒心啊。畢竟買了房，我想做裝修就做裝修，我想買傢俱就買傢俱，我想換地毯就換地毯.....畢竟家裡的一切，都是我的！
其實從消費體驗來講，租房的體驗遠遠低於買房的體驗的原因，在於租戶與房屋管理者的需求溝通脫節。
這種脫節，是永遠也彌補不了的。因為租戶的很多需求，比如換地毯、裝吊燈之類，其實都是感性的需求。而高品質生活的本身，就是這些感性需求的集合。
所以，對於租房，我的看法是，永遠也租不到買房的感覺。租房，永遠只是中國人的臨時需求。
然而，一方面因為房價實在太高，很多人買不起；另一方面限購實在太嚴，很多人買不到。於是租房，就成了北漂滬漂深漂等各種“漂”的長期所在。
也許很多有房的人認為，中國房屋租售比是全世界最低的、在之前政策寬鬆的時候，房東們還可以依靠房屋升值而非租金來贏利；如今房屋升值隨著政策打壓，基礎已經不存在了，當房價在高位時，漲房租就是理所當然得了。
▲中國“租售比”越低的城市，城市等級越高，產業經濟好，租金也越高，但房價相比較租金更高。
▲對於歐美城市而言，雖然也遵循上述規律，但是租售比最低的城市——紐約，租售比也有2.6%。這樣的租售比，反映出的事實是，紐約樓市相當於南昌或長沙樓市，總體而言比較健康。
那麼，房租漲了，為什麼這些北漂X漂們還要繼續租呢？不租行不行？
還真的不行。不租房子，這些沒根的野草們，根本就沒有落腳的地方，也就相當於沒有工作了。
說實話，我覺得中國人是最吃苦耐勞的，“忍受極限”也是最高的。房租雖然漲了幾百，但畢竟只是“蠶食”了一點點工資，只要繼續呆在北京養得起自己，北漂X漂們就沒有理由不租房子。出租戶們也正是吃中了這一點，拼命提高租金也沒事。例如北漂，三分之一的工資都交給了房東，也沒聽說過誰真的不租了，最多換個偏一點的地方、或者在網上打打嘴炮而已。
此外，相比高租金，中國人更承受不了的，是失業。中國沒有歐美的流浪漢文化，中國人失業在家啃老，是最讓人瞧不起的。所以即使有些人找不到工作，也不喜歡呆在家裡，寧願每天出去晃悠。而租金再高，也是很難讓這些北漂X漂們失業，讓他們沒有事業夢想的。
換句話說，高租金，其實裡面有打工者的眼淚。
▲《千與千尋》裡有句臺詞，說不努力工作會變成豬。中國城市相對於年輕人來說，也差不多就是這個環境吧！
4th
那麼，房租暴漲，為什麼是政策管得最嚴的北京？
因為從根本來說，北京是中國第一大城市，
北京北漂人數也是最多的。但是北京房源嚴重不足，然後又是疏解低端產業、治理群租房、拆除違建等，租客們的騰挪空間非常小，出租方的話語權也就越重。囿於二環內故宮的存在，北京整體的容積率嚴重偏低。北京的房子貴，其實很大一部分原因是因為學區的價格堅挺，而非房子建的漂亮建的多。很多有實力有能力的精英，其實並不住在北京，但是他戶口掛在北京，房子買在北京。他買房子，完全是為了利用房子佔教育醫療等社會資源的名額。
而北漂們也住得並不舒服，然而囿於容積率低、房源緊缺，北漂們也沒有辦法。所以當房租稍微漲點價的時候，有些精英、北漂還是買賬的。
只是這一漲，北京就成了全國房租水平最高的城市。說實在話，我去過全國30多個城市，還沒看到有哪一個城市的房租比北京還貴的。北京最便宜的酒店，也要將近300一晚，而且這種房間，往往還空間逼仄、戶型和配套很差。
5th
曾經，還看過一部動漫《屍鬼》。說一個小村子裡，不斷出現人員死亡。醫生追查發現，原來是吸血鬼作祟，他們的最終目的是佔據整個村子。
然而對於吸血鬼而言，他們吸血是他們的生存方式。就像是人類吃肉一樣。既然是為了生存，道德就放在另一邊了。
也許，從這一動漫來看，我越來越感覺到，資本運作的套路，越來越像是屍鬼了。
▲香港某個物業基金，坐擁15645套房子，每年收租都能收幾個億。
可是，如果都去做屍鬼了，誰來做人呢？同樣的，都去等著資本運作從年輕人身上剪羊毛了，誰來工作去做那隻羊呢？
也許，當下的環境，讓人不能買房也買不起房、只能被動的租房，相比《屍鬼》裡那等著被吸血的人類境遇，也許才是最悲哀的吧！
閱讀更多 租客聯盟 的文章
