歲末年初，各行各業又開始了一年一度的預測環節。雖然十之八九會被打臉，但大家好像都樂此不疲。
1月8日，易居總裁丁祖昱按照慣例發佈了“2019年房地產十大預測”，分別都是什麼？
房姐帶大家一起分析分析。
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預測1：房地產依然是中國經濟的壓艙石和穩定劑
整體經濟出現了一些壓力，特別是房地產市場在四季度開始進入到調整，在這樣的一種情況下面，2019年房地產反而還會繼續起到穩定及壓艙石的一個作用。
雖然市場目前很冷，外部環境也很冷，但內場很舒適溫度很舒服，沒有必要對中國未來房地產行業喪失信心，特別是不要對2019年房地產喪失信心。
點評：“夜壺”又要被拎出來了？我們且看。
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預測2：貨幣放水難解樓市之渴
即使是適度的放水，也不會馬上作用於房地產。換個角度講就是房地產不會馬上就被重啟復甦，絕對不會。房地產的調整才剛剛開始，不會因為一兩個政策的變動，特別不會因為放一點水市場就馬上發生180度的折返，房地產應該要走完它自身的調整期。
2019年上半年可能是過去十年房地產壓力最大的一個上半年，房企對短期市場不要過度的樂觀，還是要做好最壞的打算。
點評：按照歷史慣例，2008年、2015年，降準之後，資金瘋狂湧入房地產，於是房價大漲。大家對於降準產生了一種恐慌心理，這次又會怎樣？與之前不同，這一次樓市多了調控。雖然各地政策有一些微調，但總體上還是處於調控中，所以只要政策不大幅放鬆，就不必太擔心房價上漲。當然，降準之後，資金面寬裕，房貸利率也會有所下降，這對剛需來說是一種利好，減輕了負擔。
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預測3：中央放權到地方，“四限”放鬆有希望。
在12月份的中央經濟會議當中，有一個非常重要的信號，就是中央把房地產相關的一些權利都下放給地方了，讓地方擔起主體責任，維護當地房地產市場的健康穩定。在這樣的背景下，2019年四限政策可能發生一些鬆動。
限價，很多城市已經不用限價了；限購，對於部分城市是有必要的；限貸，限貸的政策已經開始寬鬆了，利率也開始有所降低，對首套置業群體要給予大力支持；限售，菏澤之後，一部分三四線城市會向它學習。
雖然今天講了四限放鬆有希望，我講的是希望，我也沒說一定要放，執行上可以放。大家都別給zf太大的壓力，讓zf認真的評估這個市場，制定最合適的政策。
點評：房姐之前也提到了，“因城施策”會是2019年的新動向！各地可以根據實際情況進行微調，地方多了自主權。只要限購限貸這兩個大殺器不放開，房價大概率還是企穩。
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預測4：13萬億！地產行業規模下降10%
今年預測是下降，已經不是微降了。
2019年房地產銷售規模預計會下降，整體銷售總金額預計在13萬億多一點，而銷售面積從17億平方米回落。這其中，對業績回落貢獻很大的區域是三四線城市。
2018年上半年三四線城市銷售額佔總額的69%，而第四季度已經下降到67%，實際上大家可以從這個下降當中看到端倪，整個三四線成交乏力，我說的是整個，個別的城市可能還不錯，但是整個三四線的成交乏力。2019年三四線的壓力可能比過去的兩年都要大很多。
點評：三四線需求釋放得差不多了，2020年棚改收官之日，三四線何去何從？
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預測5：房地產繼續看好海南
仍然看好海南。2018年年初預測了海南，海南一開始真的是非常好，“422”後一下把海南市場打趴了。
如果目前不對這麼嚴苛的政策做調整的話，海南就要告別房地產市場了。海南比上海更加海納百川，它又是一個國際旅遊島，又是一個自由港，人口都是外來的，如果不能買房的話怎麼讓這些人來？
我想對於這些政策，今天可能有不同的意見，不同的專家可能也有不同的意見，我真的希望海南這個政策能夠做一些微調，希望海南2019年更好一些。
點評：在其他城市都悄悄鬆綁的時候，海口加碼了調控，規定新落戶家庭限購一套，暫停向企事業單位出售商品房，明確了“房住不炒”的原則，遏制投機性行為。這意味著未來整個海南有“升級”調控的可能。
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預測6：購買力下降，剛需房要注意了
在一線和部分二線城市，遠郊剛需房去化出現了較大滑坡，實際和剛需的購買力完全相符合。
過去幾年房價不斷上升，實際影響最大的還是剛需。改善手上都有一套房，隨著房價上升變成未來調整、改善過程中最重要的一個原有資產，能夠解決房價上升的問題。
剛需手上沒有房，工資增長又不及2016、2017、2018年房價上漲的速度，所以剛需現在壓力巨大。2019年產品面積和戶型要有下降，會受到更多剛需客戶群體的青睞。
對於改善需求來說，需要看一看改善需求中的新特點、新亮點。目前沒看到專門為二孩家庭設計的戶型，二孩家庭前年是880萬個，去年我相信也會有700多萬個，我們預測是720萬個二孩，這麼多的家庭，今天二孩至少兩間房吧，二孩還得有個書房吧？父母已經很難有獨立的書房了，都留給孩子了。
我們的產品很多年沒創新，2019年可能是對給大家的一個機會，只有產品出現去化困難，出現滯銷的時候大家才會重新關注產品，才會重新關注客戶的需求。
點評：說來說去，最後受傷的還是剛需。但2019年的房子質量可能要好於去年，如果不是特別著急，可以在2019上半年買房。
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預測7：地價還會降，房企2019年可抄底
永遠不需要在最底部去抄底，但可以選擇在“底部區域”抄底就好。2019年前幾個季度是拿地抄底的最好時機。
資產價值最低的一年，也可能2019年也是一個好機會。
點評：抄底，可能不只有地價。
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預測8：租賃行業面臨大洗牌，背靠大樹能活下
這棵大樹是房企，如果租賃行業沒有依靠開發商這棵大樹，是很難活下去。租賃行業2018年的行情開始發生很大的變化，但依舊有很多機會，比如藍領租賃，4000元平米以下的市場。
點評：對於租客來說，這可能不是什麼好消息。
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預測9：看好物業管理，不看好養老地產
物業這個香饃饃，這幾年被資本市場高度看好。現在就連BAT都來敲門物業板塊。規模小的物業，也可以傍大腿。如果房企物業規模很大，2019年需要重新審視，做大物業。即使暫時不上市，也可以為地產開發發揮價值。
養老地產盈利模式還未形成。健康老人都去帶孩子了，或者不帶孩子都會去忙自己的事了，不需要為他們做養老公寓。而真正失能的老人，其實社區單獨對失能老人做一個養老專區都會遭遇很多阻力。
點評：近年來，養老地產、旅遊地產這種概念炒得很火。但只要調控力度不放鬆，投資這種屬性的房產大概率會砸手裡。
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預測10：看好這些地產股：碧桂園、萬科、融創、佳兆業、金茂、招商蛇口、旭輝
選這些地產股有幾個方式。有的是業績還不錯，但是2018年跌得比較猛的；有一些是2019年我相信他們的本身的增長速度會比較快的一些地產。
點評：房姐只想說一句，“窮人，不要碰股票！”
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