秀蘭城市展廳門可羅雀，冷冷清清。 劉立民攝
法治週末記者 宋媛媛 劉立民
隨著秦嶺北麓違建別墅的拆除和對相關責任人的處理，其他省份“削山造別墅”問題也相繼被曝光，在河北省石家莊西美金山湖違法建築被連夜拆除之後，“滿城削山造地建別墅”的河北秀蘭房地產集團有限公司（以下簡稱秀蘭集團）又被推到了輿論的風口浪尖。
據2019年2月21日網曝消息，保定市滿城區城西10公里處的柏山峪，有機械作業削山造地建別墅，六排別墅並排建在山頂。涉事房產項目為秀蘭文化小鎮，其在佔地3900畝園區內建設別墅群、養老房產、會展中心等建築物。
“秀蘭”對於保定人來說並不陌生，作為本土企業，秀蘭集團佔據了保定房地產市場的半壁江山。公開資料顯示，秀蘭集團的前身是保定市秀蘭房地產有限公司。公司名字的由來是公司的奠基人、全國著名捐資助教模範趙秀蘭。其官網信息稱，“保定市區人口120萬，僅秀蘭服務的業主就超過12萬人。”
2月25日，保定市政府有關部門對媒體表示，保定市滿城區秀蘭文化小鎮項目削山建別墅群，經過初步調查核實，這個項目存在未批先建等問題。2018年，該項目開發商秀蘭集團，在未取得土地證、規劃等相關手續的情況下擅自開工，項目存在未批先建，超佔土地建設，處罰未履行到位，規劃審批不規範，部門監管不力等問題。
然而，根據“購房者”投訴，記者瞭解到秀蘭集團的問題不僅僅是未批先建、超佔土地修別墅，有的項目甚至土地尚未確定，就已經開始“兜售”樓盤——“秀蘭尚都”。
“秀蘭尚都”三年不見影
2月27日，不少保定市“秀蘭尚都”項目樓盤的購房者向記者反映，他們在2016年就交了幾十萬元的首付款，至今已經3年了，仍未看到該樓盤的土地使用證和開工跡象，他們要求退賠或置換其他樓盤。
據購房者反映，“秀蘭尚都”是秀蘭集團名下的房地產項目之一，2016年的“開盤價”為每平米7000多元，受2014年炒作“副政治中心”的影響，保定市的房價大漲，因擔心還會再漲，很多人按照房屋面積大小不同，分別繳納了20萬元到30萬元不等的“首付款”。
“我們是在秀蘭集團的售樓部購買的尚都項目樓盤，當時售樓人員說該項目已取得銷售資格，現場貼著國有土地使用證複印件，現在看來這一切都是假的。”這些購房者告訴記者，秀蘭集團後來承認沒有國有土地使用證，在多次催房無果後，2018年10月，秀蘭集團與購房者簽訂了一份《關於購買尚都項目的補充協議》。
記者看到，該協議註明了具體的房號，秀蘭集團將違約歸咎於“因雄安新區的設立，導致該項目規劃審批延後”，承諾取得土地證日期為2019年2月5日，房屋交付時間為2019年12月31，如果取得土地證逾期，按購房款的每日萬分之四點五賠付違約金，直至取得土地證，若房屋不能按時交付，按支付款的每日萬分之一賠償。
眼看著2019年2月5日近一個月，這些購房者稱看不到“秀蘭尚都”項目有任何動靜，最近又爆出秀蘭集團違規修建別墅的事，他們坐不住了，擔心繼續受騙，便向市政府和媒體反映情況。
那麼，“秀蘭尚都”項目到底是一個什麼樣的項目？
2月27日下午，記者根據該樓盤所標註的地址“北三環與長城大街交叉口西北側（太保營村）”，前去現場察看。
順著顛簸的村道橫穿整個村莊，記者看到道路南側分佈著近10家出租腳手架、鋼管的小工廠，路北是一片耕地，此時冬小麥已經返青。幾位正在幹農活的村民告訴記者，“幾年前確實聽說有一個秀蘭尚都項目，也有些城裡人前來諮詢項目情況，但直到現在，既沒聽說村裡徵地拆遷，也沒見動工” 。
承諾置換的“樓盤”也是幾證不全樓影沒有
根據《關於購買尚都項目的補充協議》，若秀蘭集團違約，除了賠付違約金還有一個解決辦法，就是房屋置換。購房者稱，秀蘭集團所承諾的置換，是指置換到“秀蘭宸府”項目。對此，也有人表示擔心，“秀蘭宸府批准建設和銷售的手續也不全，我們豈不是從一個樓花換了另外一個樓花”。
百度地圖顯示，“秀蘭宸府”位於保定市陽光北大街西側、馬坊路南側、御風路北側（中南韓村所在地）。
2月27日，記者也來到所謂的“秀蘭宸府”項目，發現該地塊已被圍欄。據毗鄰的陽光盛景小區居民介紹，“從自家樓上能看到該地塊已經做過平整。去年有售樓人員推銷該項目樓盤，今年不知為何沒了動靜”。
記者在百度網頁上搜索“秀蘭宸府”，首條便是售房廣告，“秀蘭宸府首開、大產權、可貸款、有土地證，2室2廳1衛，95萬元。”“秀蘭宸府，均價13500元每平米，首付30%，有土地證，國家首家科技住宅，刷臉進入小區……”
第二天，記者以購房者的身份來到位於北三環與長城大街交叉口西北側的秀蘭售樓部，該售樓部業務人員表示，“如果想購房，可以考慮秀蘭宸府。該項目已具備三證（《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》）。該項目證件辦理較快，時機合適。如果等到證件齊全了，價格肯定會上漲。”
3月25日上午11時，記者再次以購樓者的身份，對秀蘭集團另外一家叫做“秀蘭城市展廳”的售樓部進行暗訪，發現偌大的展廳冷冷清清，樓盤模型被灰布蒙蓋，只有兩位顧客在一個圓桌旁竊竊私語，當問及“秀蘭宸府”項目，售樓人員說開工許可證還沒有批下來，“手續不全，封盤了”。
樓花也轉賣，苦了二手“買花”人
“很多人之所以選擇秀蘭尚都，除了價格適中，更關鍵是他們推出的免費二次更名政策”，一位“秀蘭尚都”的購房者向記者表示，然而這項優惠政策苦了二手買“樓花”的人。
“秀蘭推出的二次更名，即在交易中未正式把購房協議提交到房管部門備案前變更購房人信息的行為。這種政策助推了囤房和炒房。”上述購房者介紹，2016年，“秀蘭尚都”推出沒多久就被搶售一空，之後在微信朋友圈或者房產網站上拋出來更名房，如果想購買則需要加價幾萬元。
“一手房購房者不乏炒房客，因為剛需購房者不會因為房價上漲賣掉自己的房子。”多位購房人表示，秀蘭推出的這種“二次免費更名”的銷售模式，導致不少尚都二手房購房人被更名模式賺去了幾十萬元。
“2016年，一手房購房人交納了約30萬元‘首付款’，2017年年初，隨著雄安新區的建設開啟，保定的房地產市場又掀起一陣波瀾，平均上漲五千元左右。2017年，轉賣給我（‘首付款’）是50多萬元。”一位“秀蘭尚都”的二手房購房人向記者反映。
然而，雖然現在秀蘭集團承諾退款，但是隻退還當初的30萬元。中間的20多萬元的損失無法挽回。上述二手房購房人稱，“在交涉的過程中，秀蘭集團稱不負責二手、三手房業主被炒房客賺取的錢。”
記者注意到，那份《關於購買尚都項目的補充協議》依然提到更名政策，即購房者“在房屋備案之前，可繼續享受原更名政策”，以至於某售樓網站上至今仍在發佈秀蘭尚都的售樓信息：“秀蘭尚都項目，2室2廳1衛，80萬元”。
“我們不是售房，是在籌募基金”
按照我國商品房預售許可證制度，進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
而取得《商品房預售許可證》之前，開發商需具備《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》。這也就是所謂的五證齊全才可銷售商品房的說法。
秀蘭集團連最基本的土地和土地使用證都沒有，竟然對外銷售樓房，其底氣從何而來？
3月25日上午，記者來到秀蘭集團總部採訪，在三樓東頭北側的一個房間裡，見到了不願署名的集團辦公室趙主任，當時房間裡有4個人正在開會，趙主任說就是在研究秀蘭尚都的事情。
趙主任直言不諱，稱“秀蘭尚都”項目無土地證，售樓違規，共賣出去400多戶，都是交的首付款，目前正在與購房者協商處理，有的已經置換到“秀蘭宸府”，“秀蘭宸府儘管手續不全，但總比什麼也沒有好”；有的購房者還在等待，就要尚都的房子；還有的要求退款，但損失賠償不好商定。
他說，“秀蘭尚都”也不是什麼證都沒有，有30多畝的工業用地使用證，至今沒有完成變性。
談到免費二次更名的優惠政策，趙主任又否認了售樓的說法，他表示，其實“秀蘭尚都”不是在售房，是在籌募基金，籤的協議也不是購房合同，為了讓投資者放心，才對應了相應的房屋。
“用這種方式籌募基金，是否涉嫌非法集資？”面對記者這個問題，趙主任說“那不能，肯定是有關部門批准了才這麼做”。
無論是購房還是基金，記者要求看一份“秀蘭尚都”的協議，趙主任稱協議是機密，不便向記者出示。
在採訪中，趙主任主動提及秀蘭集團蕭山造別墅的事兒：“你知道秀蘭小鎮嗎？投資幾十個億呢，現在不是拆不拆的問題。被政府沒收，變作國有了。當然不是全部沒收，只是違法違規部分。”
（本文由樹木計劃作者【法治週末報】創作，獨家發佈在今日頭條，未經授權，不得轉載。）
閱讀更多 法治週末報 的文章
