最近有人說，恆大房價打折，房地產回暖了，深圳搶豪宅，杭州、南京搶房，萬人搖號。
個別樓盤迴暖，說明樓市已經進入了大陽春，就此進入又一輪牛市？完全不可能。2019年房地產大跌特跌？同樣不可能。
我們保持對2019年樓市的判斷，穩定為主，區間震盪。2月底、3月初的幾個樓市大新聞，不是判斷樓市上漲和下跌的主要線索，開發商和中介商，打開一道手電光，讓一些不明就裡的人順著光線柱子往上爬。
第一則消息，春節後恆大打折促銷，別太開心，是老辦法。
媒體報道，2月27日下午，恆大集團董事局主席許家印召開集團營銷會議，以後3月1日到31日的一個月，每週召開。這一次的全國營銷搶跑將時間節點定位於一季度，恆大旗下全部項目總數合計690個，折扣方面本次住宅產品給予9折優惠，商鋪產品8折優惠。
這哪裡是什麼房地產崩盤讓開發商抓狂，不過是恆大的常規化運作。
春節之後，各公司為全年業績奠定基礎，做企業的人都瞭解這一點。恆大是個動不動就抓住兩個節點營銷，大家都已經習慣了。
一是春節時期一季度，二是金九銀十鑽十一時期。
春節是年輕人返鄉高峰期，不少年輕人相親、結婚，現在三線以下城市中產收入階層的標配就是，縣城一套房，老家一套房，一輛小車車，一兩個娃，縣城沒房，結不上婚。
春節，在外打工的人回家了，給鎮上的房子打個折，逼婚孩子的父母咬咬牙也就買了。春節時打折賣房，跟拉存款的春節下鄉是一個道理。
今年恆大春節後促銷，倒不是為了翠花、狗蛋們結婚用房，顯然是為了完成全年的任務，為了完成周轉率，為了在行業打個頭炮。
2011年1月5號，恆大在全國主流媒體打出廣告，宣佈旗下全部項目75折，是恆大到目前為止折扣幅度最深的一次，到現在為止還沒有第二次。2015年9月份，恆大推出了全國85折大促銷，2016年的折扣在82折，其他以9折或88折居多。
金九銀十鑽十一的促銷，跟聖誕促銷沒什麼區別，既然是一年一度大賣季，當然得做大營銷。2018年國慶前後，恆大啟動搶跑促銷，宣佈啟動“引爆黃金週，89折大優惠”活動，且能享受“分期付款，首期5％，再送30000元”的優惠。
每次打折有特定的目標，推銷的是某一部分特定的產品，或者是完成某一戰略目標。
打折很多時候是部分房源打折，比如5000萬以上的豪宅，或是規劃、建築成本比較低的，朝向、通透度不好的那幾套房子，嚷嚷的時候讓你以為是全部打折。
去年春節，恆大集團宣佈從2月1日到2月28日，全國所有樓盤在基礎價格之上，享受88折優惠。當時在杭州的記者走訪了四個項目，發現恆大水晶國際廣場主要是推銷商鋪，當時杭州住宅火爆得很，能買到就算不錯。這次主推的估計還是商鋪。
第二則消息，深圳搶購豪宅，這些豪宅挺特別。
2月22日上午，華潤深圳灣瑞府項目啟動線上選房。有網友爆料，截至10點12分，瑞府賣出75套，400平的D戶型秒光。也有說，推69套房源，去化50％的。短短三十分鐘、涉及金額幾十個億。
深圳灣瑞府，是名不虛傳的豪宅，總價2448萬起，最高到1.2億左右，均價15.8萬，而且地段相當不錯，周邊是大規模投資之地，交通便利，高端商務聚集。
這幢樓24層以下是酒店，可售部分是27到59層，是超高層的公寓。之所以賣得這麼火，不光說明深圳人有錢，還有一些特殊原因。
齊俊傑說，原因有兩個，第一是由於是5年禁售的公寓，所以價格比周邊普通住宅低了幾百萬，據說這個公寓還可以積分申請學位，才吸引了很多購房人。第二是因為採取高佣金銷售，拉來一個購房人，中介可以得到5％，也就是10-15萬的返傭，中介們積極性奇高，瘋了一樣往這邊拉人。
深圳市場非常好，還有大灣區加持，但深圳樓市還沒有到下一波大漲期。
從瑞府大賣，就推導出深圳房地產已經瘋狂上漲，就問問那些掛牌的二手房答不答應？瑞府之前，深圳灣、華僑城還貴呢，算誰的？
從2月18號到24號的一週，深圳二手房成交791套，環比上升111.5％，成交均價環比下降3.86％，每平方米49724元。交易量猛漲，價格還沒有跟上。現在能成交，說明是春節前就已經看好的，不過是現在辦了法律手續而已。
第三則消息，杭州、南京房子又被搶 杭州搶房“萬人搖”。
2019年2月份的最後一週，杭州地產圈被震暈了。
申花樓盤均價上漲近5000元，豬年首個萬人搖誕生，城北地價上浮15％。
2月最後一週，杭州主城區有兩個熱門樓盤搖號登記，中國鐵建西湖國際城，去年就有兩次萬人搖的超高紀錄，這一次是最後的262套房源清盤——第三次有超1萬購房者登記，中籤率不足1.5％。
什麼萬人搖，明明是萬人迷好不好？!
豬年首個漲價的樓盤綠城建發沁園，這一次加推125套房源，單價比起首次開盤貴了近5000元。然後，杭州房地產市場文案各種轉，都傳瘋了。
市場是熱了一點，沒那麼火。
跟深圳一樣，杭州幾個網紅樓盤上竄，是自己的特殊理由。市場聲音最大的西湖國際城、華夏四季、沁園等樓盤都是板塊內的限價紅盤，跟周邊二手房相比，差價明顯，就是在行情入冬的時候，這幾個盤也是網紅，不必說轉暖的時候。
西湖國際城是杭州唯一一個連續三次搖號破萬的項目，均價23254元／平方米，與上次開盤持平，是杭州主城區低窪點。
要知道，西湖國際城項目所在的三墩北區域，二手房價格已經達到35000元／平方米－40000元／平方米，價格落差明顯，套利空間巨大。
有個參與搖號的人說，“這是我第一次參與搖號，我身邊的同事朋友，只要有資格的都去搖了，我也忍不住決定參與下。畢竟倒掛的盤不多了。搖不中也就算了，但是萬一搖中了呢？就當試試自己有沒有中大獎的命吧。”
看看，參加搖號就是衝著套利去的，這跟以前南京新房價格遠遠低於周邊二手房，套利的人連夜排隊買房是一個道理。
南京樓市溫度大升。
河西南樓盤朗詩熙華府前期掛牌價還在46000-47000元/㎡左右，在24號這個週末，成交價居然竄升到每平方米49773元！
南京作為安徽的另一個省會，吸引了不少安徽人早早排隊購買，午飯在售樓處點的外賣，實在是真愛。
敲敲黑板，給個結論，現在是房地產小陽春，別炒房，該工作的回去工作。
房地產市場確實回暖了一點，這從土地市場成交數據能夠看得出來。
還有，以前積壓的銷售、談妥的交易，在春節之後釋放了。
去年交易不好，今年上漲一點點，環比數據看上去就非常好。據克而瑞數據，2018年北、上、廣、深、杭五城豪宅成交總量僅9493套，創近5年新低，不足2016年成交總量四成。
今年前兩個月，市場垂頭喪氣，TOP3、TOP10、TOP50開發商的銷售金額總和分別為788.29億元、234億元和70.32億元，相比2018年1-2月的數字，分別下降了22.48％、20.71％和上升了9.96％。
現在，一些城市限制政策有所放鬆。截止2月26號，全國有21城樓市取消限價，放開限售，解除限購。
房住不炒的政策就此變了嗎？不可能，現在的放鬆，是為了維持市場平穩，避免金融、實體、地方財政崩塌。
杭州網紅盤火了，其他樓盤消化量一般，北京有些限競房賣不出去。這就是常態，產品有暢銷，有滯銷，總體平穩，高峽出平湖，消化堰塞湖。（金融界）
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