小鎮開發高熱不退，經過一年多的喧囂，目前應該都進入實質階段了，但是，在我所瞭解的近100個小鎮中，真正動工開建的少之又少，這一方面反映開發商逐漸認識到了小鎮開發的複雜性和高風險，謹慎進入，是一種態度。但更多小鎮沒有開工的主要原因卻是，根本沒有做好準備，或者說根本就沒準備真正開發，拿地就是為了忽悠。在此，我必須對這些人當頭棒喝：忽悠出不了真正的小鎮，忽悠對於小鎮就是一顆毒瘤，只會害人害己。
下面，我們總結一下目前最典型的忽悠類型，以期引起警惕。
第一大忽悠：空手套狼型
這類開發商根本沒有準備投入資金，其目的只是兩頭忽悠，空手套白狼。一頭向政府跑馬圈地，一頭向投資者用地引資，至於小鎮怎麼開發？小鎮開發後是不是能活？則不在其考慮範圍內。
當然也有部分開發商，本身實力不強大，採取這種方式也是迫不得已的行為，但小鎮開發，真的不是這些開發商能駕馭得了的。
先不說小鎮的開發投資根本不是普通房地產開發比得了的，一個小鎮少則投資2、30億，多則上百億，起步資金也要幾個億吧，沒有這個實力別妄談小鎮開發。再說，就算能融到錢，小鎮的開發也完全不像房地產，可以快速滾動，小鎮開發必須做好長期的運營規劃，一個小鎮發展成熟到可以賺錢，沒有3-5年甚至7-8年，想都別想，想靠收門票、餐飲、客房快速回本，那只是你的一廂情願。
所以說，沒錢別開發小鎮。
第二大忽悠：圈地賣地型
與第一種有點區別的是，這類開發商通過低價，向政府圈了大塊的土地，然後尋求合作，或者引資。其目的不是開發，而是做的賣地的生意。
對於這種行為，我們需要認真思考，這種用地值不值得開發，值不值得冒風險？
首先，這類用地往往倚仗與當地政府的關係，土地來源是存在較大的政策風險的，一是用地手續，或者用地流程可能不完善，二是政府換屆，牽線搭橋的關係不再，就可能面臨政治承諾的風險。
其次，不能因為地價低，就衝動投資開發小鎮。雖然較低的地價，有利於控制成本，但後期的投入才是大頭，不能因小失大。我已經反覆強調，並不是所有的土地都能開發小鎮，小鎮選址的三大要素：一是資源；二是交通；三是人氣。三大要素缺一不可，能滿足三大要素的土地才具有開發小鎮的條件，否則，地塊再大，地價再低也沒有開發價值。現在很多開發商選擇荒山荒灘，或者是遠離城市的農田做小鎮，這些荒山荒灘農田，資源沒有特色，交通時間長且不順暢，面對的又是局部市場，人氣在哪裡？關鍵是一動就是幾千畝、上萬畝，請問，你這幾千畝、上萬畝想好做什麼了嗎？
其實，與房地產開發相比，土地並不是制約小鎮開發的主要因素，不要侷限於一城一地，可施展的空間就會更加廣闊。
第三大忽悠：玩概念型
在給政府做顧問，或是給開發商做診斷時，我還常常碰到這樣的情形，土地還沒有到手，前期調研和前期策劃也沒有介入，就先找規劃設計院畫圖，然後拿著概念方案去向政府拿地，更有甚者，一張圖可以同時洽談數個項目。
其實，這裡邊有兩種情形，一種是存粹的向政府忽悠土地，其目的與一、二類情況比較類似；第二種，是迫於拿地的壓力，小鎮開發涉及的土地量大，地方政府出於謹慎考慮，往往要求開發商先提交規劃設計方案，或者開發方案。
在我看來，這樣的概念設計方案，對小鎮開發來說，毫無價值。沒有對資源、市場、消費者做認真深入的分析，沒有精準的對小鎮定位，也就是根本不清楚到底做一個什麼小鎮、怎麼做？沒有把小鎮的開發、盈利、運營模式設計好，就開始畫些效果圖，取上幾個好名字，然後羅列一大堆拍著腦袋想出來的什麼景點、功能名稱，就以為大功告成了…那不叫小鎮。每一個小鎮都應該是獨特的，有獨特的交通、資源、環境、市場等條件，都需要有量身定製的開發方案。先有策劃、再考慮如何落地，最後才是做規劃、做設計，只有這樣的流程才能保障決策的科學。無論是開發商，還是政府相關部門，都不要再拿這類方案自欺欺人了。
第四大忽悠：赤手空拳型
房地產開發時代，我就親眼目睹過很多小型開發商，公司團隊建設極其缺乏，在市場上磕磕碰碰，好在運氣好，房地產開發的相關產業鏈還算比較成熟，市場上有各種各樣的資源可以借用，如策劃公司、設計公司、代建公司，銷售代理公司、廣告公司等等，做普通的項目，這種團隊也夠了。
但千萬不要把這種經驗帶到小鎮開發中來。小鎮開發與房地產開發的不同點就在於，小鎮開發面對的不是單一的市場，在整體功能、產品、配套、服務、盈利模式、開發模式等方面都存在根本性的差異，抱著房地產開發的心態、理念、模式、流程、經驗絕對會痛不欲生、萬劫不復!
回到團隊建設，先不說策劃能力，即使是後期的服務能力、運營能力、管理能力，就不是小型公司能夠駕馭得了的，需要建立完善的公司架構。當然，藉助外部資源是最好的捷徑，比如說開發養老小鎮，需要相關的醫療、專業養老機構、社區養老服務機構、老年教育等配套產業，這些夠可以引進合作伙伴。
所以說小型開發商，千萬不要貿然進入小鎮開發。小鎮開發週期短則5到8年，長則10年、20年，自身沒有長線運營的魄力難以為繼。建議小鎮開發者尋找專業的合作平臺，建立共贏的合作生態關係，以有把握的狀態進入小鎮開發領域。
第五大忽悠：政策尋租型
有些開發商，把主要精力放在跑政策、跑立項、為項目掛牌等等，好好的政策，被硬生生的變成了尋租的空間和利益輸送的紐帶。國家的扶持政策是為了更健康的推動小鎮發展，絕不會允許蛀蟲鑽空子，最近國家發改委已明令清查和摘牌，就是對這些蛀蟲的防範。
當然，也有些開發商本意是為了項目更好的，能夠執行的更順利，但對開發小鎮而言，對項目本身的研究才是前提。項目本身有沒有發展前途？消費者會不會買賬？什麼方向才是更有利於小鎮的存活？
只有在確立好小鎮的“頂層設計”的基礎上爭取優惠政策支持，才是小鎮開發的正途。
第六大忽悠：誇大回報型
我見過很多所謂開發商，在沒有具體運營模式、盈利模式的情況下，誇誇其談小鎮的高額投資回報，這類人，我一向視為騙子。
坦誠地說，小鎮開發的複雜性、成長培育的長週期性，以及市場風險，決定了不是所有小鎮開發參與者都會有回報。
同時，小鎮開發回報具有高度的不確定性，即使在初期，對小鎮開發、盈利、運營模式都進行細緻的規劃，在執行過程中，市場也會面臨諸多的不確定性，這與地產開發賣房子不一樣，賣房子，清盤只是時間早晚問題。小鎮的盈利很難予以預計，我們只能通過更科學的研究和決策，努力達到預定目標。
第七大忽悠：羊頭狗肉型
很多開發商掛著小鎮開發的名頭，本質卻是房地產開發。
就目前來說，房地產還是小鎮盈利的核心組成部分，甚至可以說，沒有房地產就沒有小鎮。但是，小鎮開發並不等於房地產開發。
小鎮是生活、生產和生態的結合，具有廣泛的人文和社會特徵，這不是房地產可以單獨解決的。如果僅有房子，而沒有文化，沒有特色，沒有賴以生存的產業，房子就只是一堆鋼筋水泥。
以小鎮開發的名義行房地產開發之實，有違發展的初衷，反過來說，如果認為房地產開發就是小鎮開發全部，那終將誤入歧途。
第八大忽悠：文化放大型
很多地方，有些很小的文化遺蹟，比如說幾間民宅、幾口古井，就嚷嚷要開發上萬畝的文旅小鎮，不可否認，有些文化古蹟本身很小，但大有價值，如山西洪桐的大槐樹，每年吸引數百萬遊客參觀，因為那凝聚了民族共同的歷史記憶。
沒有文化，不能稱之為“文旅小鎮”。但是，文化的概念很寬泛，不是所有有文化的地方都可以開發小鎮，我們還要看文化的傳承和發展脈絡是否清晰、對市場是否有足夠的吸引力；文化是否有延展性，文化是否具有商業和產業價值…….總之，文化保護與發展，與文化過度包裝並不是一回事，絕不是稍有一點兒文化的地方都可以開發小鎮。
特色小鎮開發盈利的10大節點
一、小鎮選址
小鎮選在哪裡？眾所周知，不是什麼地兒都能做小鎮。1、沒有良好資源的地方不適合做小鎮。2、交通不便不適合做小鎮。交通不方便，人流將難以導入，小鎮將難以興旺。3、沒有人氣的地方不適合做小鎮。
二、小鎮定位
只有定位才能決定小鎮的發展方向，只有定位才能指導小鎮開發所有環節和細節。定位表明想做一個什麼樣的小鎮。如烏鎮就是一個有江南水鄉特色的安靜小鎮；東部華僑城就是一個以觀光遊樂為主的度假小鎮。而定位決策的依據主要如下：
1、依託的資源
如文化資源分為兩類，一是文化底蘊，一是文化產業，不同的資源就有不同的定位思考。旅遊資源也分為兩類，一是觀光遊樂資源，一是適宜度假的資源。同樣，資源不同，其定位思路也會有很大不同。如遊樂觀光資源其定位思路以玩為主，而度假資源應考慮旅居的需求。
2、依託的市場
無論什麼樣的小鎮，沒有市場就不能存活和發展。因此，不同的小鎮必然面對不同的市場。如本身小鎮的資源完全可以面對全國甚至全球市場，但定位在區域，其規模、配套、設施等都不會太大，那麼大的市場將被流失。反之亦然。
3、地塊的價值
地塊價值往往決定項目的價值。地塊所處的自然山水、交通、地形地貌都關係到地塊價值的大小。
4、消費者分析
要理清小鎮未來的消費者是誰，瞭解消費者消費預期、需求及消費偏好，才能更好做到定位的合理性。
三、開發模式
小鎮的開發模式有很多種，每種開發模式的要求都不同。
1、主題遊樂園模式
這種模式很常見，國外以迪士尼為典型代表，國內以華僑城、萬達主題樂園為範本。它們都是以樂園為賣點，吸引人流前來旅遊，然後提升土地價值，最後售賣地產。這種開發模式對開發商的資金實力要求很高，目前國內的主題樂園模式也面臨著IP缺乏、創新動力不足等問題，如何破解考驗著大家的智慧。
2、農業驅動模式
在鄉村旅遊、休閒農業蓬勃發展的今天，這種農業驅動的模式也很常見。此種模式的核心是要讓遊客親身體驗和參與場景，體驗農耕時代的禮儀和生活。值得注意的是，該模式不該只有農業，還應該補齊居住、教育等其他功能。
3、度假旅遊驅動模式
這一類小鎮一般是依託度假旅遊發展起來的，如觀瀾湖。它的模式是先做環境，再考慮居住。此種模式最關鍵的是摸準度假人的需求，打造真正的度假功能。
4、產業驅動模式
此模式就是產業小鎮模式。這種產業有兩類，一是引進來的產業，如雲計算、基金等新興產業；二是利用當地的自然和人文資源挖掘出來的產業。小鎮離不開產業，沒有產業的小鎮，註定曇花一現。這種模式的要點在於一定要引進與當地經濟發展水平、自然環境相匹配的產業。另外，產業的培育是需要耐心的。
5、養老旅居驅動模式
這類模式以烏鎮雅園為典型代表。做養老的小鎮，一定要滿足幾個條件：一是自然環境較好、二是空氣好、三是交通順暢、四是養老配套齊全。
6、古鎮改造模式
很多小鎮都是由古鎮“改造”而來的。對於這類古鎮要保持建築的“原汁原味”，二要尋找小鎮的歷史滄桑感。
7、文旅組合模式
因為項目規模大，單一的形態和業態難以支撐。所以，很多人就將更多的類別組合進去，也就是文旅是個筐，什麼都往裡面裝。這樣看似業態豐富、功能更全、風險更小，但如果頂層設計沒有做好，風險也最大。此種模式關鍵要處理好幾種類型的邏輯關係，將能夠相互依存、相互提升的類別進行組合。如度假和養老的組合，觀光和遊樂的組合等都可以大大提升小鎮的生存和發展能力。
總而言之，開發主題不同，其選擇的開發模式就會不同。主題決定模式！而不同的開發模式決定項目的盈利模式，決定項目的存活率。
四、盈利模式
1、門票模式
2、綜合收益模式
主要有餐飲收入、住宿收入、租金收入、演藝收入以及其他消費收入等，比如麗江古城。
3、產業收入模式
比如中國首個雲計算產業生態小鎮——西湖雲棲小鎮。
4、地產收入模式
包括度假、養老主題的公寓、別墅，以及旅遊商業等。
5、資本運作模式
此種模式是最大化的降低前期投資壓力、快速推進項目的方式，但首先必須做好整體策劃，在此基礎上引進戰略投資者，最終實現上市，或者通過資本運作，實現融資和資本退出管道。比如，烏鎮到2006年引入上市公司“中青旅”開發古鎮旅遊，是資本運作的成功案例之一。
很多小鎮都是上述幾種盈利模式的組合，因為單一的盈利模式根本無法支撐小鎮的發展。
五、小鎮品牌
小鎮品牌的重要性不言而喻，那麼小鎮的品牌到底如何打造？最重要的是產品和服務做的好。
小鎮品牌的產品有四大屬性：一是特指性要明確；二是競爭性要從頂層設計開始；三是延展性必須注意產品的內在關聯性，你可以讓手機替代照相機，但你不能讓手機替代化妝品；四是美好性要注意和人的情感相關聯。
產品的四種屬性缺一不可。但僅有產品是不夠的，品牌的另一大基礎就是服務，再好的產品，沒有好的服務絕對成就不了品牌，尤其是做文旅小鎮。而服務必須有體系、有標準、有執行、有機制。
不同的小鎮定位，其服務標準和內容肯定不一樣。比如，產業小鎮和文旅小鎮的服務內容就有很大不同，產業小鎮的服務更多的是在生產方面，如技術、物流、人才、原料、生產環境等方面做好支持，而文旅小鎮則主要是生活和體驗方面，如交通、住宿、餐飲、遊樂指導、商業環境等。
即使同是文旅小鎮，觀光和深度旅遊又有所不同。觀光主要在停車場、旅遊線路、餐飲、人流疏導、景點介紹等方面做好服務，而深度旅遊則更注重細節的服務，比如，咖啡吧從遊客進門、落座、點單每一個細節是否與咖啡吧主題吻合，是否能應對遊客的心理需求，包括你的環境設計、道具設計、問候設計，無不體現你的服務水平，更不要說酒店住宿針不同層次遊客的不同服務標準。
而真正的度假小鎮更注重服務體系的完善和服務創新，具體到一座小亭、一張木椅、一個導示、一盆花草都表達著你的服務體系是否緊貼度假主題。
有了好的產品、好的服務，品牌的建立才有了基礎。但這僅僅只是基礎，能否建立一個強大的品牌，還有更多環節和步驟。
六、小鎮IP
IP應該是一種身份識別。任何商品如果沒有IP就不會成為品牌，沒有IP是永遠長不大的。IP的有5大特性：一是最先想到、二是最快延伸的、三是最大想象、四是最美形象、五是最好故事。IP的傳播方法有四種：一是進入公眾視野、二是製造新聞、三是強迫記憶、四是編好故事。IP傳播的方法大概以這四種常用為主，但不排除還有更好的，無論多少，有一點至關重要：怎樣建立IP與人的情感關聯關係，如何最快縮短受眾從認識、接受到喜歡這三個過程？而好的傳播渠道正是完成這三個過程的關鍵。IP的傳播渠道一般分為形象展示和心智佔領兩類。
情感關聯在小鎮發展中的地位非常重要。人的情感非常豐富，情感往往主導人們對事物的偏愛和憎惡。一旦被偏愛，即使瑕疵再多也會被忽略甚至被轉換。沒有偏愛就沒有品牌，而偏愛就是情感關聯。無論是產業小鎮還是文旅小鎮，無論是產品還是環境，都必須刻意地注重與消費者情感溝通，只要能讓他們偏愛，小鎮的生命才會長久。具體到小鎮如何與消費者進行情感關聯，至少要做好 “五情”：1、強調小鎮的情愫；2、創造小鎮的情緣；3、營造小鎮情境；4、設計小鎮的情趣；5、培育小鎮的情韻。
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