近期，新房的供應翻倍的增加，二手房價格明顯下跌，賣方市場逐漸轉向買方市場，周邊買房的朋友也突然多了起來。
有個在京東上班的朋友最近想要買房，問我禧瑞天著怎麼樣，索性我就去了一趟，幫他看看這個樓盤到底如何，適合哪類人群購買。
01
按照慣例，我們先來說說區位。
禧瑞天著的地理位置很有意思，如果你查百度地圖，顯示的是通州區。然而實際上的行政區域卻屬於大興亦莊。
禧瑞天著算是處於通州和大興亦莊的交界處，以經海九路為界，西側屬於大興，東側屬於通州。因為處在交界處，所以有些人擔心將來如果孩子上學的話，怕會兩邊踢皮球，這個問題建議在買房之前先問清楚。
項目最大的優勢在軌道交通，可以說與4條軌道都有關係。
首先是亦莊線。項目門口就是次渠南站，距離約200米，如果要進城的話，可以在宋家莊換乘5號線和10號線。
其次是17號線，也是最重要的一條線，目前正在建設中，是一條貫穿北京南北方向的一條主幹線，大站快車，從亦莊次渠一直貫穿到北邊的未來科學城，全程50多分鐘，並且經過國貿、望京等重要區域。17號線預計2020年底運營，與項目的交房時間吻合，屆時，從CBD到項目大概30分鐘的時間。
除了17號線，還有規劃中的市郊聯絡線S6，連接幾個順義、通州、亦莊、大興、房山幾個新城，具體站位還沒確定，但在亦莊大概率會在亦莊火車站設站，從項目坐亦莊線2站能換乘，到通州副中心或者機場都會比較方便。
另外還有京津城際鐵路，亦莊火車站開通以後，到達天津會非常方便，不用再轉到北京南站了。
禧瑞天著位於亦莊產業區，周邊不乏產業，特別是挨著京東和小米，距離京東總部1.2公里，到小米產業園1.5公里，都是步行溜達著就能到的距離。
所以說，在京東上班的朋友，從地理位置上選擇這個樓盤，絕對是沒問題的。
02
那麼在產品上是不是適合呢，我們再來看一看。
項目開發商是“首創+遠洋”，均價52695元/㎡。小區西側臨著條小河，通惠河灌渠，兩側是高板，中間是低密住宅。
首期主推的是西區1-9號樓，於今年9月5日開盤，戶型面積89㎡-138㎡之間，房源共計700戶，目前已經售出400多戶。
俗話說，臨水而居，聚福納財。如果選房的話，小區西側的那排高板，景觀視野很好，能臨河看景，但是為2梯4戶，居住感和得房率肯定不如中間一梯兩戶的小高層。
所以選房的時候，就看自己的需求，畢竟有取有舍吧。
樣板間做了2種，就此談幾點看法：
一種是89㎡的2居
1、此種戶型在市面上很多見，純南向的2居，暗衛設計，廚房置於兩個臥室中間，好處是採光充足，劣勢是通透性差。
2、樣板間做的時候把客廳和陽臺打通了，這樣可以拓展客廳的面積，從視野上來看，也更加寬敞明亮。
不過在現實生活中，還是建議把陽臺和客廳分開，陽臺用來晾曬衣物還是很有必要的。畢竟樣板間是用來看的，不是用來住的。
89平米D戶型
3、項目稱這個戶型為2+1靈動空間，為什麼稱為2+1呢？2很容易理解，就是2個臥室，那麼+1，到底加在哪？
加在了客廳和餐廳的北側，一個開放式書房。
戶型南北進深9.7米，因為把陽臺和客廳打通了，所以在入戶門一側設置個書房，竟絲毫不覺得擁擠，業主也可以效仿此方法。
4、所有南向的窗戶離地面60公分，而市面上大多數的都是離地90公分，所以窗戶會顯得比較大。
另一種是138㎡的4居
1、戶型面寬10.4米，進深12米，屬於短進深，大面寬的設計，這樣的設計可以加大屋內的採光，舒適度更強。並且，進深大的空間相對來說利用率會更高一些。
2、另外，戶型有一處比較討巧的地方，就是北向書房和廚房位置的設計。
該戶型餐廳承擔了整個交通核，很容易造成入戶直衝餐廳，玄關缺失的設計。
138平米A戶型
所以禧瑞天著的處理方法是，可以將書房和廚房打通，將書房的功能改為餐廳，這樣餐廚一體更加方便，所以書房和廚房之間並不是實體牆。但如果未來人口增加，又可以隔成四居。
3、138㎡的戶型設置了雙衣帽間，這在其他戶型中也是比較少見的。
03
除了89㎡的2居138㎡的4居外，項目還規劃了89㎡的3居和118㎡的4居，89㎡的小三居，目前在市場上算是主力的戶型，所以在這就不多贅述了。而110多平戶型設置成4居，卻在市場上很少見，所以就順便說一說。
118平米C戶型
1、118㎡的戶型位置在小區臨河的那側高板樓中，所以是觀河景效果最好的。
2、戶型面寬8米，進深11.6米，4個臥室，2個衛生間，118㎡的戶型能設置這麼多的功能區，可以說是很良心的設計了。
每個功能區的大小肯定是有限的，畢竟總面積擺在那，即使開發商再厲害，也不會平白無故贈送面積，只能是在佈局上下功夫。
3、陽臺、客廳和餐廳的面積約24.7㎡（包含牆體），如果覺得侷促，可以將客廳和陽臺打通，不過鑑於八姐的生活經驗而談，陽臺還是獨立的好，畢竟沒有陽臺的戶型是沒有靈魂的。
4、書房的功能比較多變，可以書房，可以臥室，還可以成獨立的衣帽間。有孩子的家庭也可以設置成兒童的玩耍活動區。
5、不管你是家有一孩、二孩，還是跟父母同住，如果家庭居住人口比較多，又資金有限的情況下，這個戶型可以說是再合適不過了。
04
最後，我們來看看競品和價格。
1、禧瑞天著周邊的新房項目不多，最大的競品應該就是一路之隔的北京經開汀塘了。八姐查了下，北京經開汀塘屬於商品房，早在前幾年就開始建設，但是直到今年才開始正式拿證銷售，目前為現房在售，戶型為89㎡兩居和90㎡三居，主要針對剛需人群。價格要比禧瑞天著每平米貴1000元左右，戶型產品設計上也不佔優勢。
2、周邊二手房方面，多是以安置房為主，沒有查到有效的二手房成交價格信息。
3、另一類競品是同區域的限競房項目，比如和悅華錦。和悅華錦規劃為6-8層低密洋房，是區域內少見的低密度純洋房項目，戶型為90㎡和130㎡，一梯兩戶設計，均價52695元/㎡。禧瑞天著與之相比，距離地鐵200米的距離，在軌道交通上更勝一籌。
05
結語：
1、項目處於亦莊經濟開發區內，是北京幾個經濟增長點之一，而且是年增長唯一超過10%的區域。
2、距離通州通州副中心僅有一街之隔，靠近次渠和臺湖，金融與行政的交匯！
3、另外是國貿CBD，在17號線開通僅需8站地20分鐘就可以直達，時代的風口，將颳起財富的風暴！
閱讀更多 八姐聊房 的文章
