田園綜合體是一個打造詩意棲居理想地的時代課題、一個構建城鄉命運共同體的現實問題。
一、建設理念
1、以旅遊為先導
鄉村旅遊已成為當今世界性的潮流，田園綜合體順應這股大潮應運而生。看似匱乏實則豐富的鄉村旅遊資源需要匠心獨運的開發。一段溪流、一座斷橋、一棵古樹、一處老宅、一塊殘碑都有訴說不盡的故事。瑞士有被稱為無煙工業（手錶、軍刀）、無本買賣（金融業）、無中生有（旅遊業）的“三無經濟”。旅遊本就是一個無中生有的產業，瑞士在這方面開發得風生水起，值得借鑑。
2、以產業為核心
一個完善的田園綜合體應是一個包含了農、林、牧、漁、加工、製造、餐飲、酒店、倉儲、保鮮、金融、工商、旅遊及房地產等行業的三產融合體和城鄉複合體。對農民來說，遠走他鄉和拋家別親的進城務工犧牲太大，在本區域內多元發展，從多個產業融合發展中獲取收益的模式更為可行。沒有一個比較高的生活水準，人心必背，沒有產業支撐的田園綜合體也只能是一副空皮囊。各級各類現代農業科技園、產業園、創業園，應適當向田園綜合體佈局。
3、以文化為靈魂
文化就是“人化”與“化人”的過程。田園綜合體要把當地世代形成的風土民情、鄉規民約、民俗演藝等發掘出來，讓人們可以體驗農耕活動和鄉村生活的苦樂與禮儀，以此引導人們重新思考生產與消費、城市與鄉村、工業與農業的關係，從而產生符合自然規律的自警、自醒行為，在陶冶性情中自娛自樂，化身其中。缺乏文化內涵的綜合體是不可持續的。
4、以交通、物流和通訊等基礎設施為支撐
各種基礎設施是啟動田園綜合體的先決條件，而及時地提供一些關鍵的基礎設施又會對後續的發展產生持續的正向外部性。缺乏現代化的交通、通訊、物流、人流、信息流，一個地方就無法實現與外部世界的聯繫溝通，鄉村偏僻的地理位置被阻隔世外，就無法與外部更廣闊的地域結合在一起，形成一個向外開放的經濟空間。
5、以體驗為價值
田園綜合體是生產、生活、生態及生命的綜合體。在經濟高度發達的後現代，人們對“從哪裡來”的哲學命題已經無從體悟，田園綜合體通過把農業和鄉村作為綠色發展的代表，讓人們從中感知生命的過程，感受生命的意義，並從中感悟生命的價值，分享生命的喜悅。
6、以鄉村復興再造為目標
在工業化和城市化的初始階段，農業和鄉村與國家和社會的落後往往緊密聯繫在一起，城市化和工業化的過程就是鄉村年輕人大量流出的過程和老齡化的過程、放棄耕作的過程和農業衰退的過程，以及鄉村社會功能退化的過程。田園綜合體是鄉與城的結合、農與工的結合、傳統與現代的結合、生產與生活的結合，以鄉村復興和再造為目標，通過吸引各種資源與凝聚人心，給那些日漸蕭條的鄉村注入新的活力，重新激活價值、信仰、靈感和認同的歸屬。
二、核心要素
1、景觀吸引區
可以是自然景觀，也可以是有特色的人造景觀。
2、“三養”集聚區
即養神、養生和養老的聚集區，讓暫居的養神者恢復精神和體力，讓久駐的養生者頤養生命、增強體質和預防疾病，讓常住的養老者享受鄉村的田園風光，頤養天年。
3、農業生產區
這是有別於鄉村特色小鎮與城市社區最顯著的標誌。農業生產區的意義不單單是為了提供安全、放心的生態綠色食物和獲取相應的收入。農業與自然密切交織在一起。農田的維持和管理有利於氣候的穩定、儲存雨水、調節河川流量並防止洪澇，農業也有利於延續傳統文化，並形成綠色的空間和景觀。更重要的是，農業支撐著區域鄉村共同體的活動，農業活動本身“嵌入”到自然和鄉村共同體之中，讓整個鄉村社會恢復到其應有的狀態。從生活的角度看，農業生產就是“農活”，它是人性的綜合。
4、居民生活區 居民生活區應該是一個日常的生活世界，是以面對面的熟人關係結合而成的、充滿活力的鄉村新型現代社區。環境打造上，必須克服高樓大廈的城市模本，小橋流水的鄉村圖景在這裡應充分展現。
5、服務配套區
服務是田園綜合體的生命線，生產性服務業應向專業化和價值鏈高端延伸，生活性服務業應向精細化和高品質轉變。讓遊客與居民吃住放心，娛樂舒心。在主體架構中，核心要素是：田園生產、田園生活、田園景觀。
三、錢從哪裡來？
國家發改委調查數據顯示，核心面積1-3平方公里的田園綜合體一般3年內投資50億元左右，這對於財政早已捉襟見肘的地方而言，不是個小數目，更何況達到盈虧平衡前還需要若干年持續投入。
目前，資金來源（金融支持）有三個層面。
國家層面
國家支持符合條件的綜合體申請國家專項建設基金，中央財政承諾對工作開展得比較好的田園綜合體給予獎勵。
銀行支持層面
國開行、農行等政策性金融機構相繼出臺支持田園綜合體建設的金融產品和服務方案。
如國開行到目前為止已支持了439個相關的建設項目，並啟動了投資基金。
此外，商業銀行也可提供金融支持，僅浙江省工行對五個田園綜合體項目的審批貸款就已經達到了77.4億元。
社會資本層面
即吸引社會資金，尤其是民間資本、民營企業支持綜合體建設。
實踐經驗表明，前兩個層面相對比較容易調動，而第三個層面最為關鍵，卻相當薄弱，民資普遍觀望、積極性不高。
若僅有前兩個層面大張旗鼓，不僅田園綜合體將淪為地方政府的“自娛自樂”，且通過撬動社會資本、助力市場化、二次城市化加速的田園綜合體使命將化為“空談”。
因此，對投融資模式的探討將更注重於社會資本。
從籌資的時間跨度與可持續而言，投融資可分為三種類型。
短期內快速獲得資金的方式包括：
1發債
滿足發行條件的項目公司可在銀行間交易市場發永續票據、中期票據與短期融資債券等，可發行項目收益票據（在交易商協會註冊）、企業債與項目收益債（經國家發改委核准），還可在證交所發行公開或非公開公司債。
具體而言，田園綜合體可探索有利於建設的專項債券，基於田園綜合體的特許經營權、土地使用權、購買協議等創新性債權融資工具，全面地拓展建設方、運營方和經營方的直接融資渠道。
還可與銀行、保險、基金等機構投資者加大對田園綜合體相關債券產品的投資力度，增強相關債券產品的流動性，促進市場機制在資金配置中發揮更大作用。
2收益信託
田園綜合體項目公司委託信託公司向社會發行信託計劃，募集信託資金，然後統一投資於特定的項目，以項目的運營收益、政府補貼、收費等形成委託人收益。
金融機構由於對項目提供資金而獲得資金收益。
3政府貼息、相關優惠政策與補貼等吸引社會資金投入
中期而言，投融資模式包括：
（1）融資租賃。融資租賃集金融、貿易、服務於一體，具有獨特的金融功能，是國際上僅次於銀行信貸的第二大融資方式。主要有三種方式：一是直接融資租賃，可大大緩解建設期的資金壓力。二是設備融資租賃，解決購置高成本大型設備的融資難題。三是售後回租，即購買“有可預見的穩定收益的設施資產”並回租，可盤活存量資產。
（2）資產證券化。田園綜合體建設涉及到大量基礎設施、公用事業建設等，基於現行法律框架，資產證券化存在資產權屬問題，但在“基礎資產”權屬清晰的部分，可嘗試使用這種金融創新工具，作為有益補充。
（3）各類基金，即各省市設立的建設扶持基金。如海南省與國開行等採用有限合夥人制設立總規模200億元的發展基金，作為田園綜合體基建、公共服務配套與產業培育的資本金和項目資金。
長期而言，可利用PPP和產業引導基金。
所謂PPP模式
是由政府與選定的社會資本簽署《PPP合作協議》，按出資比例組建SPV(特殊目的公司)，SPV負責提供田園綜合體建設運營一體化服務方案。有兩種收益模式，一是股權轉讓方式，在項目建成後，退出股權實現收益，另一種是直接對PPP項目提供資金，最後獲得資金收益。
而目前普遍意義上理解的產業引導基金，根據融資結構主體不同，分為三種：政府主導（政府+國資金融機構）、金融機構主導（金融機構+國企）、社會資本主導（出資方主要為民企，風險完全自擔）。
但福卡版產業引導基金，則特指政府少量出資，絕大部分資金來自於社會資本，政府資金不參與分紅，僅通過為基金“背書”來撬動社會大資本，但在重大戰略性決策中具有“金股”式一票否決權。
此外，股權投資、眾籌等，皆可作為投融資選項。
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