年報系列點評之二十九
合作推動規模增長、權益比例持續下降、滯後重倉三四線、財務優勢突出都透露著旭輝的影子；不同的是，旭輝著重發展長租與物業，而世茂在多元化上則偏重比較成熟的商業和酒店運營。
克而瑞研究中心 房玲、羊代紅
2018年世茂房地產合約銷售1761.5億元，同比增長74.8%，行業排名也再次回升，但需要注意的是庫存面積在連續三年下降後又有所反彈。規模的增長，一方面來自於城市的擴張和深耕發展，另一方面與不斷加大合作力度也息息相關。2018年世茂新增土地建面1615萬平方米，權益比連續三年下降至59.7%。此外，值得注意的是2018年世茂在三四線新增建面超過前4年總和，隨著目前棚改熱度的衰退以及部分三四線城市需求的透支，三四線城市未來的風險加大。在財務方面，得益於2018年銷售回款的大幅增加，現金同比增長50.3%至496億元，在手現金充裕，能為企業未來土儲獲取以及經營提供強大助力；與此同時，財務結構健康，淨負債率連續七年保持在60%以內。除了地產業務外，其他多元化業務穩步發展，商業、酒店、物業及其他業務收入同比持續上漲，未來三年計劃酒店、物業分拆上市。
銷售：同比增長74.8%三年掉隊之後再次勃發
2018年世茂房地產實現合約銷售金額1761.5億元，合約銷售面積1068.7萬平方米，分別同比增長74.8%和76.3% ，目標完成率126%。在經過三年的掉隊之後，世茂銷售排名上升5個名次至第11位，離十強只差一步之遙。銷售的增長，一方面來自於城市的擴張與深耕，2018年城市覆蓋87城，同比增長85%；同時，高產能城市持續深耕，其中福州、泉州、寧波、濟南等城市均貢獻超過50億元的銷售額。另一方面，世茂2018年銷售可售貨源充足，去化率65%，估算供貨達到2710億元。
值得注意的是，世茂的庫存物業在三年持續下降後，2018年又有所回升。2018年末世茂庫存物業面積525萬平米，同比大增94%；其中，已竣工庫存135.1萬平方米，可供銷售未竣工面積389.6萬平方米，分別同比上漲10.7%和163.8%，主要是2018年新供貨項目去化率大幅下降11個百分點至64.6%。世茂在加大推盤力度的同時，也要進一步提升去化率，以防再次造成庫存問題。
2019年世茂銷售目標為2100億元，同比增長19.2%，可售貨值約3500億元，其中新增供貨佔比76.0%，若能夠順利推盤，按照2018項目的去化率水平來看，完成銷售目標問題不大。從可售貨值的城市分佈來看，60%的貨值分佈在一二線城市；此外，廣州、深圳、福州、北京、廈門、杭州、泉州、南京、上海、蘇州可售貨值較高，可售貨源超過1700億元。
投資：三四線拿地遠超過去四年佈局調整略顯滯後
2018年世茂房地產新增96幅地塊，新增建築面積1615萬平方米，同比增長52.4%，權益建築面積963.9萬平方米，權益建面佔比60%，同比下降5個百分點。從歷年的新增拿地的權益建面來看，權益比呈現下降的趨勢，體現出世茂加大與其他企業的合作，從而實現規模擴張的訴求。此外，2018年世茂三四線新增的土地較多，同時通過底價拿地的比例為48%，有效的降低了土地成本，使得新增拿地823.5億元，同比減少28.5%，拿地均價成本同比降低53%至5099元/平方米。
2018年世茂持續加大三四線的拿地力度，在三四線城市新增土地建面914.4萬平米，同比增長135.2%，佔比為56.6%，同比增長20個百分點。2015年世茂進入了長達兩年的調整期，在拿地方面就提出“迴歸一二線”，重點加大一二線的投資開發與供貨力度，在三四線城市主要以去庫存為主。隨著三四線庫存的消耗，在規模追趕訴求的推動下，近兩年世茂又逐步加大了三四線土地的獲取，2018年三四線新增建面更是超過前4年的總和。但是，隨著目前棚改熱度的衰退以及部分三四線城市需求的透支，未來三四線市場是否可以持續有待觀察，世茂加大布局三四線顯得略晚，未來是否會再次面臨之前的庫存問題也是未知數。
就新增土地的區域分佈來說，世茂2018年在珠三角新增的土地佔比依舊最高，達49.5%，佔比同比2017年持平；中西部佔比24.4%，同比增加11.4個百分點，土地建面393.5萬平方米，同比增長了185.5%，增長最大，在中西部市場貢獻逐漸加大的情況下，世茂也加大了該區域的佈局。
截至2018年世茂總土地儲備達5538萬平米，同比增長16%，總土地儲備中涵蓋264個項目，分佈於全國87個城市。總土儲貨值超過9000億，其中長三角、粵港澳大灣區以及福建地區超過了2000億 ，華北區域1630億。福建地區土儲貨值較同比上升600億元，上升幅度較大，隨著世茂在該區域的深耕，該區域已經成為世茂銷售規模擴張的重要貢獻區域。
財務：負債結構健康淨負債率連續7年保持60%以下
2018年世茂實現營收855.1億元，同比增長21.4%，其中來自物業銷售收入809.0億元，同比增長21.1%。在物業銷售收入方面，其中泉州的收入金額最高為117.1億元，超過一百億元，是首個入賬銷售收入破百億元的城市，此外，青島世茂公園美地入賬銷售收入達人民幣33.38億元位居但項目營收首位。
2018年毛利潤同比上漲25.8%至269.5億元，毛利率同比增加1.1個百分點至31.5%；淨利率14.4%，歸母淨利率10.3%，同比皆有些許微降，但仍保持行業較好水平。
在資本運營方面，世茂現金充裕，債務結構合理。2018年世茂持有現金496億元，同比增長50.29%。現金的增長，一方面得益於回款金額同比增長70.3%至1374億元，另一方面則在於世茂多元的融資活動。2018年世茂通過發行境外優先票據以及中期票據等方式募集資金，還首次發行了21.5億元人民幣點心債，同時獲批4年期5.7億美元以及35.5億港元境外銀團，利率為Libor/Hibor+2.5%。
截至2018年年底，世茂房地產綜合平均融資成本為5.8%，同比上升0.5個百分點；淨負債率為56.6%，同比上升0.3個百分點，保持在60%以內的水平，處於行業較低水平，此外，現金完全覆蓋短債，現金短債比1.58，長短債比2.49，雖然整體同比微降，但整體財務狀況比較健康。
多元化：酒店、物業未來三年計劃分拆上市
2018年世茂多元化業務同比增長26.9%至46.1億元，其中酒店經營收入19.1億元，商業運營收入10.9億元，物業收入9.0億元，其他收入7.1億元，分別同比增長11.7%，10.0%，38.5%，150.7%，其他收入主要來自於代建代銷管理費收入，主題樂園等，多元化物業的持續增長，已經成為世茂擴大品牌影響力以及盈利增長的重要推手之一。
具體來看，至2018年世茂擁有開業酒店22家，擁有客房近7000間，其中，下2018年9月開業的上海深坑洲際酒店因其特殊的選址與構造引起廣泛關注。此外，酒店輕資產管理品牌世茂喜達2018年新增簽約38家世茂自主品牌酒店項目，是2017年的2.38倍，截至2018年底共計簽約61家酒店，其中有10家正在運營，這些企業囊括境內外，運營版圖與影響力持續擴大。隨著酒店的發展以及擴張，計劃在未來三年對酒店進行分拆上市。
同時，截至期末，商業方面世茂已經進入26個城市，擁有超過48個項目，同時在商業盈利上漲的同時關注產品本身競爭力，進行產品的創新升級，2018年世茂有包括標杆項目南京東路上海世茂廣場等6個商業項目完成升級改造，實現出租率與租金的雙重提高，將加大推動世茂的投資物業收入的增長。此外，世茂商業從文化與商業的融合、新增及存量商業並行、打造智慧生態圈及完善服務體系四大方面著手，為商業項目注入更生動的內容場景，如上海世茂廣場引入HELLO KITTY主題樂園，以及與故宮博物院的多元合作，為世茂的商業注入更多的內容，從而保證客流與溢價。
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