繼長租公寓爆出各類問題後，新年伊始，住房租賃市場迎來一大政策利好。2019年1月，上海證券交易所在新年致辭中表示，進一步發揮債券市場直接融資功能，深化債券產品創新，推動公募REITs（不動產信託基金）試點，加快發展住房租賃REITs。
對於此番政策導向，分析人士指出，作為資產證券化的一種形態，在一段時間內，我國的REITs被賦能於商業地產領域，隨著國家推動建立租購併舉的住房制度，2019年公募REITS試點的落地或將進一步提速。
問題在於，住房租賃REITs能否打破長租公寓的資金掣肘？與此同時，對於長租公寓企業來講，一條新的融資渠道擺在眼前，它們又將如何佈局？
住房租賃REITs有望落地
不管長租公寓未來如何演變，資本都將參與。實際上，作為一種新興業態，長租公寓的痛點在於“地貴、錢貴、週轉慢”，尤其面臨前期投入大，回收期較長，短期盈利能力難的問題。
其中，集中式長租公寓拿到的物業多是商業、工業物業或地段較偏的住宅物業，來自聯訊證券的一份長租公寓研究報告指出，其收益率為10%-20%，10年以內回本。
“從集中式長租公寓來看，資金的成本壓力很大，同時市場化租金難以保持項目合理盈利。”58安居客房產研究院首席分析師張波表示。
而分散式長租公寓的利潤率則在10%左右，具體與運營方是否囤積足夠房源以及運營能力有關。高力國際調研北京6個公寓得出的報告顯示，分散式長租公寓的房源均來自租賃房源。
為打破長租公寓的資金掣肘，近一兩年，各種背景企業的REITs 類產品試驗性推出。自2017年10月11日國內首單長租公寓資產類REITs產品正式“破冰”後，保利、招商蛇口、旭輝和龍湖等房企紛紛介入。
來自克而瑞研究中心的報告指出，不完全統計，2018年我國50家房企在長租公寓資產證券化方面，發行規模已達107.21億元，相比2017年快速增長了168%；綜合優先級票面利率僅為6.05%。此外，截至 2018年底50家房企長租公寓資產證券化獲批額度已突破1000億，約860億待發行，預計隨著如此大體量的資金規模不斷釋放，將進一步助推房企在長租公寓市場的佈局。
從資產證券化的具體方式來看，2018年房企的長租公寓類REITs產品佔到了較大比重，融資規模達54億元。從2018年後已受批但未發行的情況來看，類REITs及ABS的規模相對較大，分別達360億及300億，佔比分為42%及35%。
在此背景下，2019年1月，上海證券交易所在新年致辭中表示，進一步發揮債券市場直接融資功能，深化債券產品創新，推動公募REITs（不動產信託基金）試點，加快發展住房租賃REITs。
對於此番政策導向，分析人士指出，作為資產證券化的一種形態，一段時間內，我國的REITs被賦能於商業地產領域，隨著國家推動建立租購併舉的住房制度，2019年公募REITS試點的落地或將進一步提速。
我國尚處在初級階段
一個不容忽視的問題是，在過去一段時間，我國發行的REITS產品都是類REITS，而非國際上流行的標準化REITS。細究下來，我國的REITS尚處在初級階段，正在從類REITS向真正的REITS進行過渡中。
那麼，類REITs與真正的REITS區別何在？據悉，國內“類REITs”產品主要以資產支持證券或私募基金為發行載體，具體可分為交易所REITs、公募基金REITs、銀行間REITs三類。僅從收益權來看，二者區別很大。我國由於法律法規不完善，在受益權形式上出現了優先級、次級等多種類別的收益類型。而美國、新加坡、香港等成熟市場在REITs收益分配方面有嚴格規定。
作為具有金融產品屬性的REITS，標配有穩定現金流的產品，才是保證未來盈利的標尺，底層資產的穩定性決定了風險控制和未來的收益。
業內人士稱，我國的類REITs如果要發展成為真正的REITs需要政策的多重補給、明晰化。重中之重是建立良好的稅收和法治環境。
不過，相比於趨嚴的專項公司債或銀行貸款，發行長租公寓類資產證券化，對於規模長租品牌而言無疑是一種更為有效的融資渠道。房東東公寓學院創辦人全靂則提醒道，對於目前的長租公寓企業而言，如果項目本身無法盈利，通過不斷高成本融資，那就是飲鴆止渴。長租公寓必須回到居住體驗和服務屬性，而不能一味追求金融創新。
盈利模式待突破 “二房東”模式走至盡頭？
事實上，一個不容忽視的問題是，運營和盈利模式仍是長租公寓普遍存在的難題。
“長租公寓面臨的問題，罪魁禍首是‘二房東’模式，‘二房東’模式的紅利已失去，這一模式也將走到盡頭。”在接受記者採訪時，新派公寓創始人王戈宏指出，這兩年長租公寓機構都很努力，在產品硬件與軟件方面都有很大進步，但在“二房東”模式下，企業在設施、裝修、服務、社群、軟件等方面，陷入了同質化競爭。
據悉，國內目前公寓市場大部分企業採用的是二房東“包租”模式。這一模式下，盈利最大的問題在於，相比房價，房租投資回報率偏低，但與此同時，房租跟收入水平相比不低，這導致運營型現金流無法擴張， 回報週期太長。
借鑑國際經驗，基本採用的是輕重資產兩大模式。第一種是輕資產品牌輸出模式，幫助客戶獲得資金回報，從而收取一定的管理費，目前國內很多創業公司也在嘗試輕資產模式；另一種是REITs模式，即通過資金收購來改造、運營管理，再做，從而形成資產管理的閉環。
實際上，目前不少長租公寓企業紛紛轉型，走向託管模式。在2017年業績會上，世聯行董事長陳勁松就表示，房地產行業的獨角獸最有希望誕生在輕資產運營的長租公寓業務中。
然而，輕資產託管模式並非易事，公寓的運營管理能力至關重要。“在託管模式中殺出來也需要時間，但模式正確就不會有太大問題。未來建立壁壘的是品牌帶來的客戶黏性與標籤化，同時為資產創造的價值，這才是未來真正競爭的地方。”王戈宏表示。
不過，目前輕資產模式可以探討，但為時尚早，還無法很快形成規模效應。而重資產模式也需要關注收購的資產價格是否足夠低，目前也沒有成為主流的模式。基於此，2019年會是個長租公寓從業人員相對冷靜、迷茫的一年，但這並不代表行業會冷清、停滯，相信會有各種新模式的探討，畢竟這一行業還是個朝陽行業，才剛剛開始。
閱讀更多 房董匯 的文章
