別在該買房的年紀拼命工作
——老樓
我們買房除了關注時機，地段之外，還需要關注產品本身。以我一直以來的經驗，購買一套二手房，需要調查清楚以下信息：
1、這個小區居住的業主大致是什麼職業，收入水平、以及賣房換房的動機是什麼，一般換去哪裡。
調查業主的職業分佈，可以大致推測小區的人群素質，也可以判斷該樓盤未來的接盤對象，以便預估漲幅。
2、業主對現有小區的看法如何，戶型、配套、教育、交通的反饋，從而得出這個小區的優劣勢是什麼。
通過在市場一線的深入看房，形成對這個樓盤的整體印象。只有形成了對一個樓盤的整體印象和估價座標之後，你才會在將來筍盤出現的時候，果斷行動。
也許將來某一天，你正在家帶娃，或者是上班途中，突然接到中介的電話“姐姐您好，趕緊過來吧，XX小區一個小時之前剛扔出了一套XX面積、XX樓層、XX朝向的房子，單價XX，是市場價的8折，如果可以的話，建議您馬上過來，同時我約一下業主，我們一起談價格。”
因為你之前已經大量看房，知道該樓盤正常價格是多少，所以你馬上就能判斷中介的報價是不是8折，確認是真房源之後，你一定會立馬撇下小朋友，或者給領導請個不存在的事假，然後以最快的速度到附近銀行取上10萬塊，奔赴現場，把錢扔到業主面前，簽下合同，鎖死房源。
上面的過程才是淘筍的正確姿勢，而不是某個陽光燦爛的早上，撞大運地去到某個小區，碰巧遇上一個中介跟你說：姐姐您運氣真好，剛好我們小區出了一套8折筍盤，要不要一起去看看？
這個時候你如果去了，大概率是買不到好貨的。
01、那麼具體來說，我們買二手房應該怎樣看房呢？
首先第一步要做的就是確定一個座城市的城脈方向，然後圈定版塊和四五個小區，集中看房，大量洗盤。
第二步就是用腳丈量這幾個小區的戶型、樓棟、景觀、配套，讓中介陪著看房100套，把這個小區的優勢、劣勢、全部記在心中，80平的兩房戶型是什麼朝向，幾樓以上可以看到遠處的風景等等，全部以“大數據”的形式導入你的大腦。
同時，這時你形成自己的估價體系，比如110平的帶主套三房的總價在650萬，那麼北向的大概在620萬，等等，以及過往6個月這個小區的成交頻率、價格變化趨勢等等。
你所有對這個小區的認識、信息導入都必須要你親自用腳去丈量，中介的嘴、業主的話都是不可信的，你唯一要做的就是有事沒事讓中介約房給你看，看它100套你心裡自然有底了。
這裡不是不相信中介，中介的道德是一個問題，更大的問題在於中介的專業水平，真的很差，自己所做小區的幾個戶型都搞不清楚，朝向、景觀、物業費、配套的小學有沒有直升初中也搞不清楚，實在無語。
我有一次跟一箇中介去看一套120平的三房，直到進去了主人房，小中介才慨嘆地說：“你看，主人房還有一個衛生間，是套間啊，太好了”，我心裡早就想罵人了“滾遠一點，120平的還做不了套房，這小區的設計是體育老師教的嗎？
更可笑的是，你中介竟然不瞭解這個信息，我KAO！”
其實很多中介看房量遠遠不及我們，在帶我上來看房之前，估計他都沒有親自看過這個戶型，周圍的樓盤數十個，細微到戶型就上百個了，他哪記得那麼多？
他們整天關在小房間裡，拼命打電話Call客，哪有時間像我們這樣到處看房，對樓盤各個優缺點了然於胸呢！
所以，有些中介水平真的一般般。
題外話，當上述的工作做好之後，就要選擇本小區交易量比較好的1-2個御用中介，這個很關鍵，他們是傳送信息的第一人。這個御用中介一定是在這個小區樓盤幹了三到五年，甚至五年以上的，他熟悉該樓盤過往成交價，他知道各種戶型的稀缺度以及周邊的配套設施等等。
跟筍盤一樣，御用中介也是淘出來的，我去看房，除了房子看很多，中介也會接觸很多，然後在幾個中介裡面，選一個最靠譜的。
慶幸的是，我除了房子看得準，看人也準，每次交易中介都做得很令我很滿意，甚至很多都成了朋友。
當你確定好御用中介之後，短期內就不用再去踩盤了，回家躺倒睡覺，直到你的電話鈴聲響起，屏幕上出現“XX小區鏈家地產小李”或者“XX小區中原地產小劉”，然後等他們在電話那頭報價，看看有沒有值得入手的筍盤。
這裡還有另外一個非常重要的價格估值和判斷的問題，中介給你的價格筍不筍，你是一定要具備判斷標準，甚至這個小區什麼戶型、什麼樓層、什麼樓棟的價格是多少、筍盤8折去到什麼價位，你都要非常清楚，只有這樣你才能判斷小張、小劉給你的價格是不是真的筍。
你對一個小區的價格估值決定了你的入手成本，很關鍵，非常關鍵。
另外，成交當天，你除了帶著10萬現金趕赴現場之外，你還得讓你的御用中介小劉安排一個適合談判的地方。
價格談得差不多了，把黑色塑料袋的現金往業主面前一堆，“我們純粹剛需，老婆就是喜歡你家的這個戶型，通風采光很好，景觀還不錯，雖然價格有點小貴，本來我還想看看其他的樓盤，但她作為女人我擰不過，今天就過來下定”。
女人、剛需、房子喜歡、價格稍貴、現金都是重要元素。
說自家女人喜歡，價格小貴，是給業主滿足感，房子貴了都有人買，他肯定會很高興；說自家擰不過女人來下定是給業主壓力，因為自己是被迫來交易的，機會轉瞬即逝，這時你再把10萬現金一推，中介兩頭一拉，估計合同就簽了。
02、正確理解筍盤與低首付的奧義
看完這些，你一定會默默地想：你說的都對，那單價低的樓盤是否更容易漲？更容易翻倍？遇到低首付的樓盤又怎麼選？
以下這段話價值100萬：在同一個板塊之內，只要小區和戶型不是硬傷，不是那種“名聲在外”的硬傷，一般價格略低的房源在升幅上是跑贏平均水平的。
因為城市的底層購買力是遠遠未衰竭的，他們也是最猛的一波購買力，以南京為例，買得起1.5-2萬房子的人，是遠遠多於買3萬單價以上的人群的。
正常而言，一座城市的購買力分佈是呈金字塔狀，當然也有例外，深圳就是其中之一。
選擇單價低的房源，在建倉成本上做足“安全墊”，另外還有一個更為重要的技巧，就是可以利用高評的手法把首付降下去。你只有在價格低的情況下，你才可能把評估價拉高啊，你目前已經是4.0萬的單價，你還能拉高到多少呢，至多4.2，想拉到5萬啊，你以為銀行是你家開的？
所以還有另外一層真正的含義，作為多軍，這個非常關鍵：你買的是筍盤就是筍盤，哪怕比市場價便宜3000元或5000元一平，在這個基礎上再運用高評的方式把首付降下來。
漲幅乘以槓桿=投資回報率，根據這個原理得出：
價格便宜+低首付=必賺
那麼價格便宜和低首付哪個更重要呢？
一句話：只有真正的筍盤才是多軍的目的，那種只依靠拉高評估價的做法顯然是提前透支了價格，你本來入的貨就不筍，拉高評估價有毛線作用，你不過是提前透支了漲幅而已。
你得是0.8元的入貨價，然後評估到1元，後續靠市場和時間發酵，價格升到3元，這才是核心邏輯。
筍就是筍，筍就是王道。甚至，只要筍了，不能高評也無所謂。
極端一點：如果房子比市場便宜幾十萬，我全款把它買下來又何妨呢？轉手賣就賺了
如果比市場貴幾十萬，哪怕高評，二成首付又有何用呢？拿到的不過是燙手山芋罷了！
所以對於資深投資者而言，他追求的一定不是槓桿，而是：利潤、利潤、利潤。
便宜的筍盤，就是看得見利潤。
房地產投資的奧秘就是“價格發現”：發現不合理的價格，抓住套取利潤的機會，等待它將來兌現。
那這種機會是否會一直存在呢？
很多人說：“房產投資獲利的時代一去不返了”。其實套利在“在市場中幾乎永恆存在”。
市場的信息永遠不對稱，人的智力和知識結構也永遠不對稱。這種不對稱導致筍盤永遠存在。
上面講了那麼多，有沒有用呢？一句話概括：以上全錯！
你打開電腦，查查廣州歷史房價，映入眼簾的是：金碧世紀花園2004年開盤3588元/平，珠江新城的合景譽峰2007年開盤17888元/起，然後你再看看這兩盤現在的價格分別是3.8萬、9.5萬。
再查查上海，以翠湖天地和寶山郊區地鐵房來比較，翠湖八萬時候，寶山8000；翠湖12萬時候，那邊應該是4萬。
這麼看來，當時的筍一點都沒有用，因為時間一拉長，當時賺的那些小錢，算不了什麼。所以，儘早買在高增長、潛力大的板塊才是王道。
中國的房地產是一箇中長期的產業，只有在中長期才能體現出她的價值，居住價值、城市價值、租賃價值、空間價值等等，這些都是在至少3年以上的週期才會體現出來。
所以另外一個更為清晰的結論就出來了：
與其耗盡那麼多的精力去淘一個當時市場價9折，甚至8折的房子，遠遠不如你提前把房子買了，然後摁死不賣，只要摁住了總有一天會趕上大漲的行情。
我現在翻翻自己抄在本子上的購房記錄，其中一套居然是2008年買的，當時買的價格一點都不筍，年初買入，年底還跌了一點，只是我一直沒有賣掉，目前已經升值了近670多萬。670多萬，什麼筍盤可以一買入就賺670萬？
所以，最大的筍盤其實藏在時間裡。
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