前面一段的推文主要從政治金融宏觀大勢視角關注地產行業走向，特別是住宅市場--這個比較適合於剛需和改善自用購房；投資的話，住宅沒有多少價值空間；如果不適合炒股，那要投資房產的話，適合投什麼類型呢？
商住商辦！
真的嗎？ 磚家，你真的真的是說的要大家關注投資北京被凍結市場的商住商辦嗎？？？
是的。新政至今，商住商辦成交量相對17年巔峰期下降90%，價格下降15-25%！
但是， 機會從來都是跌出來的！！！ 而且，當前商住商辦市場也已經漸漸有甦醒之勢。
這兩天是北京商住商辦調控政策出臺2週年，咱們就應應景聊聊這個。
熟悉磚家的朋友知道，磚家10多年的北京地產從業經歷，住宅有一些，不過操作的商辦項目居多，因此，磚家在北京商辦商住市場還是有一些發言權的。
客觀的說，如果北京商住商辦政策依舊，如果租金回報率低於3%，如果項目在5環外非新興商圈的話！北京商住商辦是沒有多少投資價值的！
那為什麼近期還此起彼伏的看到這麼多大佬機構超大手筆收購商辦資產呢？ 比如北京，京東收購翠宮飯店，頭條收購中坤廣場，鏈家收購盈科中心；上海，外資大舉收購商辦。……
是的，你看，人家是機構！是大機構！人家看重的是核心區自用和形象的價值（戰略價值：京東總部在亦莊，在海淀高價買個樓，主要是戰略考慮）；人家是專業地產機構，有改造、運營讓項目升值，並有金融騰挪退出通道 （比如凱德、黑石、鏈家）！
但是對於咱們散戶呢？ 散戶一般看商住，專業商戶或中小機構會關注商辦。
商住市場呢，其實有兩個階段兩種產品，一個是04-08年，70年住宅建成了商住，比如建外soho；另外就是後來的，將40-50年商業和辦公立項的項目建成了小戶型，LOFT商住，比如北京像素。
因為使勁的方向不同，住改商的時候，面積一般比較大； 商改住的時候面積相對較小；從投資的角度來說，磚家更看好前者，即住改商；因為這部分產品一般在市區核心地段，戶型略大（100-200平），價格偏低，使用成本低（物業水電），但是租金水平尚好，租金回報率比較高（普遍高於住宅），有的可以達到5%以上--個人購買的話，不用交房產稅，收益率超出理財，持有房產還有升值的潛力。 部分想在市中心受預算掣肘又亟需從老破小改善的，磚家也建議可以考慮這類產品。
如果是真的想中長線投資房產，磚家相對於商住這個“兩邊都靠，又兩邊不靠”的產品來說，更看好純商辦項目 --這其中，又分商業和辦公，作為個人投資，建議以臨街商鋪和正規辦公樓為佳--大盒子商場裡面的商鋪或產權不清晰的辦公項目謹慎。
辦公樓市場。一般來看，現在市場上一手開發商出售的期房商辦，戶型太大（500平起），回報率太低（一般在2-3%，且期房和前期空置期未計），一般地段在外圍，成長性不確定；因此，散戶投資的話，建議謹慎。
對於二手商辦呢？ 倒是有小面積的，不過需要個人購買會佔用購房指標，用公司購買呢，每年有房產稅--還有一個，除了中介費以外，最頭疼的是稅費，二手商辦的稅費比較高，契稅，印花稅，增值稅，土增稅，所得稅--如果業主要淨價，那麼淨價之外還有很高的稅費，綜合下來的， 回報率就低了--因此要二手商辦要精心挑選。
還有一個，就是特價房了！特別可以到司法拍賣的商辦項目裡面去淘。比如這個司法拍賣的項目：
此項目起價3.85萬元，市場租金在12元，因為是法拍，稅很少，只有契稅和印花稅，毛租金回報率高達11%！ 如果底價成交，還有與市場30%的差價！
您說，有沒有投資價值？
OK，今天時間有限，就拍腦袋先聊到這裡。 如果有想投資商辦，期待穩健收益的朋友，可以加文末的磚家微信私聊。我們的擬投資的項目預期收益可以兜底年化12%，核心是安全，穩健，當然退出時應該還有更多驚喜。
以上，為磚家拍腦袋一家之言，不一定對，僅供參考（不過，磚家盡調評估過的北京特價房還是靠譜的，可以關注）。
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（房源每日更新，請關注公眾號，見推文第二、三條）
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