太原公積金如何用？普及一下太原市公積金相關政策解析，知否知否應是公積金比商貸少且好
太原旅居地產張明
筆者雖處於地產行業十餘年，但未曾使用公積金，說來也是遺憾，其一是五險一金多個省市開戶，不能為繼，因周遊河山（工作頻換）甚為不便。其二，筆者雖處於房產行業，雖見多業內暴富成名之人和事（同期從業白手起家者，資產過億者已有數人），然自己學藝不精，殺伐決斷常遲疑，平步青雲怕翻船，經營趨利不堅守，雖有機遇但怯怯而居於後，數次創業亦不能守，終為一個行業腐儒窮生，願習讀書，不諳世事，以內訓為生，以諮詢為事，常以微薄之言，得酷吏執拗情商低爾云云。
故而如今，購房置業，均需貸款淪為房奴，負債而行，常覺於困苦，人道“人間不值得”，活得開心點。苦中要作樂，昨夜西北風凋碧，華夏晉韻*如意城業主群內甲方主事回應，本週證件有望，故而欣喜。故而思考爾後還貸事宜，公積金OR商貸，生活因家貧故而精細打算，畢竟有一套商貸，再來一套稻草瀝水太多亦能壓死駱駝。而作為一張持證國家統一考試得專業人員，亦當有所作為和政策解析解讀。
公積金今日主要聊聊條件，範圍，額度和一些審批的機制政策和解讀
為準確解讀，材料來源:太原住房公積金管理中心。（2018年）
貸款條件
申請住房公積金個人貸款需滿足以下條件：
（一）借款人屬合法繳存住房公積金的繳存人，且在申請貸款之日前逐月足額繳存住房公積金達6個月以上（含6個月）。
（二）借款人及其配偶均無住房公積金貸款債務。
（三）具有中心認可的購買、建造、翻建、大修自住住房及償還商業銀行購房貸款等用於自住住房消費的證明。
（四）借款人須有穩定的收入和按期償還貸款本息的能力,月還款額不得超過其所提供家庭收入的60%,家庭收入可採用增加輔助還款人的方式補充。
（五）能夠提供中心認可的貸款擔保。
（六）借款人信譽相對良好。
筆者張明解讀：連續的逐月繳存是一個限定，對於頻繁跳槽的人不太歡迎。其二，公積金貸款必須是零公積金債務，不能疊加使用，但可以二次使用。第三，消費必須跟住有關，定向支配。四，償還能力，但是公積金的比例為60%，高於商貸的普遍40-50%的比例。五，這個很重要，但擔保問題。六，個人徵信的問題，一般公積金的徵信會比商貸寬鬆一些，商貸連三累六常以徵信不良拒絕貸款。
貸款範圍
借款人有下列住房消費行為，並按要求能報備相關資料，可申請住房公積金個人貸款。
（一）購買商品房，報備資料：商品房銷售許可證複印件、網籤的《商品房買賣合同》原件、首付款收據原件。
（二）購買經濟適用房，經濟適用房包括：政府所建經濟適用房、單位集資建房、集資合作建房、公有住房或公有住房補差。
報備資料：大《房屋所有權證》或《所建工程的基建計劃》複印件、《國有土地使用證》複印件、《建設工程規劃許可證》複印件、《建設工程施工許可證》複印件；購房合同原件，首付款收據原件。
（三）購買拆遷安置房，報備資料：拆遷許可證或房屋徵收的決定複印件、拆遷安置協議原件或房屋徵收補償的協議書原件。
（四）購買二手房，報備資料：《太原市存量房買賣合同》原件、《不動產權證書》原件、《房產交易申報單》原件。
（五）償還商業銀行貸款，報備資料：購房合同原件、商業貸款《借款合同》原件、最近三個月償還商業貸款憑證原件、商業銀行出具的貸款餘額證明原件、與提供商業貸款的商業銀行簽署的《商轉公貸款還款協議》原件。
（六）部分償還商業銀行貸款，報備資料：購房合同原件、商業貸款《借款合同》原件、最近三個月償還商業貸款憑證原件、商業銀行出具的貸款餘額證明原件、與提供商業貸款的商業銀行簽署的《商轉公貸款還款協議》原件。
（七）組合貸款，報備資料：商品房銷售許可證複印件、網籤的《商品房買賣合同》原件、首付款收據原件。
筆者張明解讀：主要是新房的三個材料，甲方的預售複印件，網籤合同原件，首付款收據原件。其此是二手房交易的三個材料：房管局的二手房網籤合同原件，不動產證書原件，房產交易申報單。重要提示，償還商業銀行貸款就是我們說的商貸轉公積金的辦理，四樣東西，購房合同原件，借款合同原件，一定的還款期限（一般銀行要求至少半年以上），貸款餘額證明，和商轉公還款協議原件。
貸款擔保
借款人可選擇以下任一擔保方式保證貸款的正常償還。
（一）房產抵押，借款人可用自有、共有或第三人所有的住房抵押進行貸款。
（二）售房單位（開發商）階段性保證加房產抵押
借款人在所購新房未取得不動產權證書階段，由售房單位（開發商）提供階段性的保證，並繳納貸款保證金；不動產權證書一經辦妥，由售房單位（開發商）統一辦理借款人的不動產抵押，解除售房單位（開發商）的保證，並退還保證金及相應利息，貸款保證金比例為貸款總額的5%。採取售房單位（開發商）階段性保證加房產抵押擔保方式申請貸款的，要求貸款戶數需達到30戶以上或貸款總金額500萬元以上。
（三）自然人階段性保證加房產抵押
借款人在所購住房未辦理不動產抵押登記手續前，可由兩名或兩名以上住房公積金繳存人提供階段性保證；不動產抵押手續一經辦妥後，解除保證人的階段性保證。採用自然人階段性保證加房產抵押，各保證人須簽定《自然人階段性保證加房產抵押保證書》。保證人至少有一名須為行政事業單位或國有大中型企業在職職工，其它保證人為其它類型單位的，保證人及其單位必須在中心信息系統內連續足額繳存三年以上。保證人的住房公積金在中心信息系統內正常繳存；在保證期間各保證人自願凍結其住房公積金賬戶；各保證人住房公積金繳存餘額合計不得低於借款人借款總額的10%；各保證人預計剩餘繳存年限不得少於5年。
（四）質押擔保，借款人可用國債、商業銀行存單等中心和受委託銀行認可的有價證券作為質押物進行擔保。
（五）自然人聯保加住房公積金質押，保證人須為借款人提供全程連帶責任保證；保證人為行政事業單位或國有大中型企業在職職工；保證人的住房公積金在中心信息系統內正常繳存。借款人（含配偶）和保證人的住房公積金賬戶自願申請凍結並質押。採用自然人聯保加住房公積金質押保證方式，保證人須簽定《自然人聯保加住房公積金質押保證書》。保證人的數量不得超過2人，且至少1名保證人住房公積金預計繳存年限不短於借款人貸款年限的一半。
筆者張明解讀：主要看前三個，後面二個實操的比例很低。第一個，簡單明瞭，你只要能拿個回一個住房抵押（具有不動產權證的房產）。第二個，開發商階段性保加房產抵押，也就是我們俗稱的開發商公積金擔保。但有限制，繳納保證金（5%，也有部分要求業主代付，後期不動產證下來換抵押擔保後退還），戶數達到30戶以上，貸款額超過500萬。第三種，保證人階段性保加房產抵押，在未下本之前二名保證人，一名事業單位或國企。累計繳納三年以上，剩餘繳納5年以上。
貸款額度
借款人夫妻雙方均正常繳存住房公積金且符合其他貸款額度核定要求的，最高貸款額度按照不超過80萬元核定，單身職工或夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，最高貸款額度按不超過50萬元核定；同時最高貸款額度與借款人繳存年限掛鉤，住房公積金貸款最高額度不超過借款人繳存年限*10萬元，繳存年限按照繳存月份/12取整加1計算，根據繳存年限測算的最高貸款額度低於30萬元的，按照30萬元計算。
提取了本人及配偶住房公積金賬戶餘額後再以購買同一套住房申請個人住房貸款的，應當在申請貸款額度中核減相應的提取金額。
其中：（一）按貸款範圍：
1、購房類貸款。貸款額度不得超過購房合同總價的80%。
2、商轉公類貸款。貸款額度不得超過原商業銀行貸款的剩餘本金金額及購房合同總價的80%。
3、拆遷房類貸款。若拆遷面積不小於新安置住房面積20%時，貸款額度不得超過應繳房款；若拆遷面積小於新安置住房面積的20%，貸款額度≤應繳房款-（新安置住房面積的20%-拆遷面積）*平米單價，（平米單價=應繳房款/新安置住房面積）
（二）按擔保方式：
1、以《不動產權證書》抵押為保證方式的貸款，貸款額度不得超過房屋價值70%。
2、以質押擔保為保證方式的貸款，貸款額度不得超過質押權利憑證票面價值90%。
3、以自然人聯保加住房公積金質押為保證方式的貸款，貸款額度不得超過所質押住房公積金的2倍。
筆者張明解讀：貸款額度是大家最關心的，我們可以簡單理解一下，單身上限50萬，夫婦80萬（2019最新太原政策夫婦可達100萬），下限在哪裡呢，繳存年限，超過半年不足三年30萬，超過三年的40萬，超過四年的50萬...類推。同時還要看貸款的標的物，購房類和商專公不得超過80%，如果拿不動產抵押的，額度不超過70%，而自然人聯保加住房公積金質押類型會跟質押公積金額度有關。而一般會使用的大都是自然人階段性保證加房產抵押。
（參考：上海公積金）
貸款年限
貸款年限最長不得超過30年，部分商轉公貸款年限不得超過原商業貸款剩餘年限。貸款年限至借款申請人65歲。
筆者張明解讀：年限越長，壓力越小，利息越高，二個限度取其短。
貸款利率
住房公積金貸款利率按照中國人民銀行規定的利率水平執行。貸款期限為1年的，按合同利率標準到期一次性還本付息；貸款期限在1年以上的，若遇住房公積金貸款利率調整，於次年1月1日起執行相應期限檔次利率。
購買第二套住房申請住房公積金個人貸款的，按照同期首套住房公積金個人貸款利率的1.1倍計息。
筆者張明解讀：首次全國標準一致，二套上浮10%。
貸款受理
各承貸部門接受借款人貸款業務諮詢，且應通過面談等方式詳細瞭解借款人的貸款意向，根據借款人的實際情況提出貸款建議，包括貸款品種、貸款擔保方式、貸款年限等，並一次性告知相應貸款資料。
借款人除提供中心規定的購房資料和擔保資料外，還需提供借款申請人身份資料，包括借款申請人的有效身份證明、戶籍證明、婚姻關係證明、工資收入證明等。
筆者張明解讀：個人資料，購房資料，擔保資料共三套。
貸款審批
住房公積金個人貸款業務由中心法人授權的各承貸部門實行三級審批。
散戶個貸嚴格執行中心住房公積金個人貸款相關政策。
以整體項目申請住房公積金個人貸款的，實行項目備案管理，由貸款管理處初審、分管領導審核、中心主任審批或審貸委員會審議的三級審批。項目備案後，貸款管理處應書面通知承貸分理處進行個人貸款的受理和貸款資金的劃撥。
屬集團申請暫不具備貸款條件的住房公積金個人貸款，由中心審貸委員會綜合評估貸款風險後做出決議，在採取一定的風險控制措施下，可予以支持，如屬我市安居工程、棚戶區改造、舊城改造等政府重點工程項目，可適當放寬貸款條件。貸款保證方式的合法性由中心負責審核；保證方式的真實性由貸款委託銀行負責審核。
筆者張明解讀：散戶嚴格，開發商項目三級審批，棚戶舊城安居適度放寬。
貸款償還
目前住房公積金貸款採用等額本金的還款方式，貸款利息隨本金逐月遞減，月還款額逐月遞減。借款人正常償還貸款一年後，方可提前償還住房公積金貸款，提前還款需到承貸分理處申請辦理，免收違約金和手續費，暫無額度限制。
筆者張明解讀：等額本金方式，償還必須一年以上才能提前還貸。
辦理時限
抵押類住房公積金個人貸款全流程不超過30個工作日。採用階段性保證加房產抵押（或自然人聯保加住房公積金質押）住房公積金個人貸款全流程不超過20個工作日。
筆者張明解讀：30工作日就是一個半月，20個工作日就是一個月，要讀懂。
其他
（一）非中心信息系統內的住房公積金繳存人申請貸款，所購買的住房須在本市區域內；須出具異地貸款職工住房公積金繳存使用證明和繳存流水。
筆者張明解讀：主要是異地公積金的使用。
（二）屬於經濟適用房貸款種類的，不可採用自然人階段性保證加房產抵押、自然人聯保加住房公積金質押的擔保形式。
筆者張明解讀：經適房有限制。
（三）借款人夫妻雙方及輔助還款人收入情況根據繳存基數或收入證明確認。
（四）除商轉公貸款外，其他貸款品種的住房消費行為在申請貸款之日前三年內均可申請貸款。
筆者張明解讀：商專公有時間限制，不能超過三年。
（五）住房公積金個人貸款資金需按住房消費行為的品種支付給相關銀行賬戶（售房單位或開發企業銷售賬戶、二手房資金監管賬戶（六城區範圍內）、商轉公貸款銀行專用賬戶），2018年9月30日後購買住房申請住房公積金個人貸款的不再將貸款資金直接支付給借款人。
筆者張明解讀：之前是貸款額給個人再支付，現在跨過個人賬戶直接到。
（六）停止受理自2018年9月30日以後購買新建商品房時已全額付清房款的購房職工提交的住房公積金貸款申請，購買商品房時間按網籤的《商品房買賣合同》簽約時間確定。
（七）商轉公貸款資金直接劃轉至發放商業貸款的商業銀行賬戶。
（八）停止受理自2018年9月30日以後商業銀行發放的商業住房按揭貸款轉公積金貸款及部分轉公積金貸款申請，商業銀行發放的住房按揭貸款時間按照購房人與商業銀行按揭貸款協議簽署時間確定。
筆者張明解讀：特殊節點2018年9月30日前後不同。
（九）借款人及其配偶有未結清的住房公積金個人住房貸款的，須結清後才可在我市申請住房公積金個人住房貸款。
（十）借款人信譽通過中國人民銀行徵信系統進行審查。
(十一) 借款人及配偶任何一方的貸記卡（準貸記卡、信用卡、卡易貸）或貸款在本次申請住房公積金個人貸款前三年內，有連續四期（含）或累計七期（含）以上逾期記錄的，不予發放住房公積金個人貸款。
筆者張明解讀：連四累七，比連三累六要寬鬆，期限是前三個年度。
（十二）以購買二手房申請的住房公積金個人貸款需採用以所購買的二手房房產抵押的擔保方式。
（十三）申請二手房商轉公貸款或二手房部分商轉公貸款並符合中心其他貸款條件的，辦理抵押或抵押權順位手續後，可以發放貸款。
筆者張明解讀：二手房只能紅本抵押。且抵押或抵押權順位後才發放。
（十四）非本單位的職工不允許以購買集資房的名義申請貸款。
（十五）採用自然人聯保加住房公積金質押保證方式申請貸款，要求提供保證人的婚姻關係證明，且夫妻雙方須在《自然人聯保加住房公積金質押保證書》和《質押合同》中籤字。
（十六）借款人以購買共有產權住房申請貸款，若借款人與共有產權人屬直系親屬，購房總價可按所購住房總價計算；若借款人與共有產權人非直系親屬，購房總價按借款人所擁有產權份額計算，共有產權份額未明確，按共同共有確定。
（十七）借款人新購住房已取得不動產權證書、具備抵押條件時申請貸款的，需採用以所購買的房產抵押的擔保方式，暫不具備抵押條件的採取其他擔保方式。
（十八）借款人購買新房申請住房公積金貸款辦理抵押手續時不再進行評估，在中心和受託銀行認可的情況下，抵押物價值按照購房合同價格確定。
筆者張明解讀：新房價值按購房合同，已經下證直接抵押擔保，不具備才其他
（十九）借款人申請二手房貸款需辦理房產抵押的，抵押物價值按照二手房交易契稅發票計稅金額和房產抵押基準價格*不動產權證書記載的建築面積所得金額中較低者確定。
（二十）單身職工申請住房公積金貸款時需填寫《未婚聲明書》，離異未婚或喪偶未婚的需要提交離婚證明（判決書、調解書、離婚證）或死亡證明。
(二十一) 在鐵路分中心繳存住房公積金的職工申請個人貸款時，符合條件的市本級繳存職工可為其提供階段性保證；在市本級繳存住房公積金的職工申請個人貸款時，符合條件的鐵路分中心繳存職工也可提供階段性保證。
筆者張明解讀：鐵路部門比較特殊，單獨有設立。
（二十二）借款人個人信用報告和住房公積金信息系統顯示購買第二套住房申請貸款的，按照同期首套住房公積金個人貸款利率的1.1倍計息。
（二十三）借款人個人信用報告和住房公積金信息系統顯示購買第三套住房申請貸款的，中心不予受理。
筆者張明解讀：三套停辦，不予受理。
（二十四）停止受理房地產開發企業在非城鎮住宅用地上開發的各類項目的貸款備案申請和繳存職工購買的在非城鎮住宅用地上建設的各類房屋的散戶個人貸款。
（二十五）停止受理2018年9月30日後已完成交易過戶的六城區範圍內二手房貸款申請，交易過戶時間按照《不動產權證書》記載的登記日期確定。
（二十六）借款人購買的房屋具備預抵押條件的，應辦理預抵押登記手續。
筆者張明解讀：預抵押手續先辦理。
（二十七）申請住房公積金個人貸款和商業貸款組合貸款的，住房公積金貸款部分和商業貸款部分可以在辦結擔保手續後分別發放，還款日根據公積金中心和商業銀行相關規定分別確定。
（二十八）停止執行新參加工作的職工連續足額繳存住房公積金三個月以上可申請公積金貸款的規定。
筆者張明解讀：執行連續足額繳存6個月以上可申請。
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