限競房的出現其實解決了兩類人的置業需求：
一類是剛需的朋友。7090的限制使得市場上出現了大批量的小戶型，而限價的規定又鎖死了限競房漲價的可能，這讓剛需的朋友有了在市場挑挑揀揀的底氣。關於這部分限競房幫主之前陸陸續續介紹了很多，今天咱們說說第二類。
另一類產品惠及的是有著別墅夢，但資金實力又夠不上的朋友。開發商為了利益最大化，很多限競房都被設計成了高層+疊拼的形式，承載大多數剛需客的90㎡以下高層住宅，只佔據少部分土地面積，大部分土地則被低矮的別墅所佔據。更讓人驚喜的是限競房由於價格限制，所以別墅產品價格很多都低於周邊在售其他項目。
拿佑安府為例，同樣是疊拼類產品，佑安府的價格在8萬左右，而懋源·璟嶽最新參考價格是11萬+。品質差異撇開不談，價格對於購房者的衝擊絕對是致命的。更何況，限競房裡不乏單價比佑安府更低，總價只需五六百萬的疊拼項目，五百萬北京買別墅，放在兩年前是天方夜譚，具體的可以看下面的表格。
在北京94宗限競房裡，已知的有疊拼類項目的是28個。這28個別墅類項目分佈範圍廣，既有城六區的朝陽、海淀、石景山，也有遠郊的密雲、平谷等；價格差別大，從400多萬一套的北京嶺秀到3000萬一套的佑安府，差別不是一般的大；產品類型也比較多樣化，有疊拼也有合院。
面對這些從區位到價格差別都很大的項目，如何選是擺在購房者面前最主要的難題。為此，幫主給大家提供幾點挑選別墅最實用的建議。
01
看版塊，儘量選擇成熟版塊
如果這個別墅是你的第一居所，那麼一定要儘量選在相對成熟的區域，這個可以保證生活的便捷。上述28個別墅項目主要集中在孫河、後沙峪、高麗營、亦莊瀛海及京西別墅區域。
五環裡有三個別墅類項目
這三個是地段最好的。其中佑安府價格最貴，疊拼3000萬起步，金融街融府疊拼1700萬起步，國風長安暫時還未確定。
孫河板塊（包括大望京區域）
這個區域目前在售的都是高端項目，限價在6.8萬以上，總價高。目前區域內項目情況如下：
瑞悅府已售罄，北京院子二期小疊也基本售罄，此外禧瑞春秋、天瑞宸章疊拼1500萬起，合院2500萬起。中海望京府首期主推的產品是135-150㎡的四居，總價1000萬左右。另外項目還有合院、疊墅等產品類型，不過數量相對較少。
不遠的後沙峪版塊在售項目為祥雲賦，合院售價在1500萬以上；再往北的高麗營成熟度較之前兩個較低，目前觀承別墅大家總價1800萬起。
京西別墅區的青龍湖板塊
位置較遠，交通不便。不過學校資源不錯，目前僅有翡翠西湖在售，目前合院綁精裝綁車位，總價1200萬起。
亦莊瀛海版塊
規劃不錯，不過起步較晚，目前配套相對較為欠缺。這個區域有有瀛海府及海晏春秋，其中瀛海府已經售罄，海晏春秋目前在售產品為疊拼及合院，總價1300萬起步。
02
看容積率，高於1.5的要慎重。
容積率對社區規劃的影響最直接也最顯著，容積率哪怕降低0.1，帶來的改變也是超乎想象的。比如每降低0.1可能就意味著樓間距增加了2米，日照增加15分鐘，小區新增了100顆樹等等。除了這些變化，容積率與項目產品形式其實存在一套有跡可循的規律，那就是：
當容積率在1.1以下時，高層佔地比例較低，整體社區低密度居住氛圍強烈，高層只會起到點綴、陪襯的作用，不會影響居住舒適度。
容積率在1.1-1.5之間時，高層佔地比例約為三成，整體社區空間低密度物業與高層物業各成氣候，壁壘分明。如此對生活的舒適度影響也有限；但是一旦容積率超過1.5，高層佔地比例會接近一半，高層對社區整體空間的控制作用明顯增強，低密度氛圍僅限局部，此時對於居住舒適度的影響會非常大。
這28個項目中容積率低於1.5的有13個：
對於生活舒適度要求較高的朋友，可以優先從這13個項目裡挑選。
最後，希望大家都能早日實現別墅夢。
佑安府
位置：西南二環右安門外西鐵營萬達廣場東側
戶型：300平米-500平米疊拼
價格：總價3200萬元/套起
交通：西南二環、西南三環、右安門外大街、京開高速；地鐵有14號線西鐵營站（建設中）、4號線北京南站。
金融街融府
位置：豐臺區泥窪中路
戶型：320平米—520平米疊拼
價格：均價66555元/平米
交通：距離西三環、西四環約1公里，南側100米是豐管路，北邊約600米是豐臺北路；距離10號線泥窪站200米，西局站600米。
點擊查看大圖
祥雲賦
位置：京承高速6出口（中央別墅區）羅馬環島北800米
戶型：約400-500平米合院
價格：總價約1500萬元/套
交通：距京密路約2公里，距京承高速約4公里，離最近地鐵站花梨坎或後沙峪站，都在4.6公里左右。
向右滑動查看圖片
翡翠西湖
位置：豐臺區泉湖西路與山湖路交匯處（青龍湖公園東門）
戶型：300-400平米合院
價格：總價1200萬/套起
交通：軌道交通有豐臺河西T2線（規劃中），日後可與14號線進行換乘；公路有西六環、京港澳高速和泉湖西路等。
北京領秀
位置：平谷區夏各莊新城
戶型：220-260平米疊拼
價格：總價428萬元/套起
交通：軌道交通有地鐵22號線泃河灣站（規劃中）；公路有京平高速。
閱讀更多 買房大家幫 的文章
