企業經營最難的並不是階段性、單一要素的成功，而是持續性、系統性的成功
恆大，2018年成績單，很漂亮！
- 5513億規模，規模保持3強；
- 772億淨利潤，繼續蟬聯“利潤王”；
- 3.03億平土儲，成本僅1635元\平米，後市利潤預期高
- 淨負債率2020年計劃降到70%
近3年來看，恆大打了一個翻身仗，即從大到強的轉變！
覆盤恆大23年發展史，前20年，恆大采取規模致勝的打法，吃足了中國地產20年的風口紅利，並在2016年一舉成為全國銷冠；登頂之後，恆大近3年開始實施“規模+效益”並重的發展模式，實現了“規模王”到“利潤王”的切換，最終在整個23年全週期來看，恆大實現了“先做大後做強”的打法（很符合地產大勢）
，而如今“高質量發展”，也成為恆大內部經營管理的“官宣”和口頭禪！下一步如何走？
地產主業的紅旗還能扛多久？
恆大作為一艘地產巨型航母，又該如何轉型？
對此，未來恆大地產主業怎麼玩，大概是這樣的——即恆大繼續堅持“規模+效益”並重的高質量發展模式，遵循“三低一高”（低負債、低成本、低槓桿、高週轉）的打法，且在2020年力爭淨資負債率降到70%，同時未來3年，夏海鈞表示，恆大未來地產銷售複合增長率大約保持15%到20%增長。
如此以來，貌似恆大過去23年和未來的故事講完了？答案並非如此！
作為一家追求長期發展的企業，作為一個巨頭居安思危，在地產住宅面臨天花板，巨頭面臨中速甚至未來低速增長時，恆大，也在自己的轉型與多元化戰略上頻頻出手！在2018年蟬聯利潤王的同時，恆大並行的多元化戰略轉型也清晰明確。就在2018年業績會，許家印對恆大多元化轉型明確了3點。
- 首先，恆大多元化產業佈局今天已基本完成，即以地產為基礎，旅遊文化、健康養生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業格局；
- 其次、未來5年，恆大不再涉足其他大產業；
- 其三，恆大做事的風格是，要麼不做，要做就要做大做強做成功；未來3、5年，恆大要做成世界規模最大、實力最大的新能源汽車集團！
有趣的很，一家造房子從規模王做到利潤王的企業，未來3、5年要成為世界新能源汽車規模之王，這個企業形象“畫面”的轉換，讓地產老司機也很難習慣，而且這個轉變，許家印給出的時間窗口期就是“3、5年”。
的確，正如一句俗語所言
未來離我們如此之遠，但事實上，未來又離我們如此之近！
作為媒體看客，我們也可能高估了1年的變化，但卻低估了恆大的“5年之變”！
事實上，恆大四大航道並舉，多元化轉型賽道明確，也並非新鮮事。就在今天克而瑞分享一個房企轉型大數據，我們似乎淡定了很多。
- 今天30強70%的房企發佈了多元化戰略。
- 今天百強有97%佈局了多元化業務。
- 到2018年，房企多元化投資已經近千億，比2014年翻了7倍！
的確，萬科的熱帶雨林，八爪魚的多元化探索的“先失控後收斂，先加法後減法”，碧桂園控速之後加速機器人和現代農業的三大航道……房企多元化產業這些年，早已不是轉不轉型的問題，而是前一輪轉型成果、轉型路徑後的反思、總結、修復和再出發的問題。但房企轉型5年、8年，今天百強房企營收95%基本還是地產，轉型的非地產，“產糧”幾乎顆粒無收。
今天房企轉型已經進入“棋至中局”！很多房企的多元化產業的目標、打法、團隊、資源……都已基本明確。那麼，問題來了？作為行業巨頭，恆大通過9年調研、摸索、收縮、加減法後，恆大轉型成績單如何？今天恆大明確的四大產業，轉型策略又如何？作為地產同行，我們又能從恆大的“轉型觀”吸收到什麼經驗教訓呢？
對此，老潘總結為恆大轉型的5大策略，是為拋磚引玉。
轉型策略1：規模匹配性：萬億產業、萬億企業
恆大9年前轉型，佈局了大家看不懂的“礦泉水、糧油、乳液”等產業，這些民生消費產業似乎與地產主業關聯度不大，後來恆大果斷“拋售”了。
許家印給出了拋售理由——即這些新探索的產業“量級太小”。為何這麼說？
恆大做事的風格是要麼不做，做就要做大做強，做成行業TOP級企業，在如此追求下恆大煞費苦心把糧油、乳業、礦泉水做到1年幾十億後，看似江湖地位有了，
但恆大發現，這些產業與恆大主航道的地產主業動輒年銷3000億、6000億相比，太鳳毛一角，杯水車薪……如此以來，這對支撐恆大未來地產開發銷售衰退很難形成互補蹺蹺板效應。新確立的四大產業，一個共性特徵就是都是“超級巨無霸行業”。
- 首先，地產主業，一個行業恆大玩了23年，15萬億的行業，恆大僅僅地產一個行業未來突破萬億規模，也是可能的；
- 其次，旅遊產業，也是超級產業，2019年中國旅遊業市場收入預計將超6.5萬億，這麼大一個產業，是可以對恆大保持萬億規模，會形成很大的支撐；
- 其三，大健康也可以做成萬億企業。在大健康方面恆大探索了5年時間，通過全國健康、養老養生，打造出恆大“養生谷”產業。
- 其四，汽車是幾十萬億產業。恆大認為汽車產業未來5年、10年、20年是幾十萬億的大產業。恆大看好新能源汽車。
這也應了一句老話，即鯨魚不能放到江河裡養！
策略2：領先一步：投資“國運”，產業起步期先行佈局
恆大除了選擇大產業、大航道進行多元化佈局外，投資國運（高端製造業、現代農業等、健康產業），投資中國政府倡導的、熱推的朝陽行業、未來行業，領先一步在產業起步期率先佈局，這是恆大多元化佈局的又一顯著特點。
從這一點來說，恆大對中國每個階段的產業趨勢，產業爆發，產業風口都極具敏感度。
這樣的案例數不勝數，比如對房地產調控和政策的預測，恆大總能率先降價打折跑量。比如對扶貧、足球、民生地產，民生糧油、礦泉水、高科技（新能源）的大手筆投資，許家印總能前瞻洞察。
恆大4個產業中，除了地產主業之外，其他三個產業皆為超級風口行業，天時、地利即將爆發。以新能源汽車為例，恆大頻頻進軍全球新能源汽車產業，所求為何？老潘歸納起來大概有3點：
其一，新能源汽車是全球趨勢，未來趨勢。現在全世界對新能源汽車發展都高度重視，尤其是歐洲很多國家已明確2025年、2030年、2035年，基本上取消燃油車的生產和銷售，未來10到15年，甚至更短時間，新能源汽車取代燃油車，將是必然趨勢。
其二、中國市場大有可為，風口已來。根據專業機構預測，未來2025年中國汽車產量將達3500萬輛，而新能源汽車佔汽車總銷大約20%以上，即2025年中國新能源汽車產銷的目標最低為700萬輛。而據公安部今年初發布的數據，2018年全國新能源汽車的保有量是261萬輛，佔汽車總量的1.09%。
也就是說，未來7年，新能源汽車要實現從總佔比1%到20%的躍升，這樣的勢能和風口，恆大如果抓住這個風口，將對地產走低一個很好的產業互補。
在這樣的風口下，加上恆大做任何產業都希望做大做強的決心，恆大許家印表示，我堅信恆大造車一定會成功
。目前，恆大短短1、2年就迅速完成新能源汽車全產業鏈佈局，恆大力爭3-5年成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團，並計劃恆大新能源汽車三年內實現50-100萬輛的產能建設，天津基地計劃今年6月份全面投產。策略3：轉型效率：產業鏈通吃，“併購”是一把快刀
是直接投資，還是間接投資，恆大選擇了閃電併購！
不懂汽車如何，收購最優秀的公司，找到專業的人才去管理就可以！
對此，短短1、2年間，恆大就大行併購手段，迅速實現新能源汽車關鍵產業鏈的佈局。
- 比如造房子的恆大，缺乏汽車製造的基礎，那麼恆大就在在整車研發製造維度，入主瑞典國家電動汽車有限公司（ NEVS ），獲得薩博汽車的核心技術；與世界頂級豪車製造商Koenigsegg組建合資公司（NEVS控股65%），獲得強大的超級豪華整車研發製造能力；
- 比如新能源汽車發展的七寸是什麼？答案是電池和電機，對此，恆大下決心收購了電池公司，獲得日本頂尖技術，擁有行業前三的動力電池產能；比如輪轂電機是未來新能源汽車的發展方向，因此恆大迅速入主荷蘭e-Traction，擁有世界最先進的輪轂電機技術，已達到量產並在國際廣泛應用
- 比如會研發，會製造，又抓到新能源汽車電池、電機的本質，最後剩下來就是最後一站即汽車銷售，對此，恆大入股廣彙集團，一舉擁有世界最大汽車銷售渠道。
的確，世界上已經有輪子了，企業又何必自己去生產輪子了？
對此，在地產就擅長利用併購手段獲取土地的恆大，在汽車領域也大舉併購之刀，閃電收購全球在新能源汽車領域的專業供應方。許家印表示：“恆大既然選定新能源汽車未來大的戰略市場，這個藍海恆大就要大局進入，要做好企業，產品品質要保證世界一流，必須是世界頂級的整車製造企業。”
策略4：產業互補：蹺蹺板互補，從地產帝國到汽車帝國
中國房地產整個蛋糕已經進入後半場的“高位區“。未來5到10年，房地產將上演最後的增長，之後房地產在地產銷售維度就是維持一定規模並逐步減少。
作為巨頭恆大，首先，不能等到地產主業市場下行、規模走低再去佈局；其次，對於新產業的探索、打法、營收、現金流、盈利、團隊培育等都需要很長的時間去培育、試錯和沉澱。因此恆大進軍新能源汽車，必須在地產規模王，利潤王，在主業還高位不錯的時候提前埋下面向未來的棋子。
在未來5到10年，在地產可能面臨下降趨勢時，新能源汽車、大健康、大文旅這3個數萬億級藍海行業，恆大能夠“新航道”補位，最終形成產業互補的格局。
- 以大旅遊為例：恆大經過9年調研和探索，已打造兩大填補世界空白的拳頭產品“恆大童世界”和“恆大水世界”。其中，恆大童世界是專為2-15歲的少年兒童打造，全球唯一的“全室內、全天候、全季節”大型童話神話樂園。 目前15個童世界項目已佈局完成，預計2021年起陸續實現開業。
- 以大健康產業為例：經過5年調研和探索，恆大著重打造填補中國空白的養生養老拳頭產品“恆大養生谷”。目前已佈局12個恆大養生谷，未來三年計劃實現佈局50個以上，預計2021年陸續開業。
- 以新能源汽車為例：恆大有信心3、5年做到世界規模最大、實力最大的新能源汽車集團。
並計劃三年內實現50-100萬輛的產能建設，天津基地計劃今年6月份全面投產。對此，許家印表示，恆大做事，要不不做，做就必須做大做強。比如說恆大足球，我們進入後不久就做到連續7年冠軍。
營收、現金流、業績的蹺蹺板遊戲只是一方面，值得提醒的是，在資本市場，目前新能源車企在境內外資本市場均估值遠高於傳統企業，比如比亞迪市值靜態市盈率高達54倍，與之相對應香港上市地產股的平均市盈率僅為8到10倍。
所以，未來隨著恆大新能源汽車業務逐漸成熟，全產業鏈戰略優勢進一步發揮，其估值模式有望向新能源車企靠攏，進一步打開恆大市值的上升空間。
策略5：轉型內功：管理為核，做好新產業的一流企業管理
選準行業，領先一步，產業收購，產業鏈佈局、集團內四大產業互補……這樣就可以轉型成功了嗎？答案肯定是NO。對此，恆大多元化還特別強調做好新產業的一流企業管理。
對此，許家印表示，“任何企業的競爭力，前端的戰略很重要，現在恆大進入新能源汽車領域是大戰略的決策，我們有信心。而在具體產業發展過程中，最核心的又是企業管理。”
對於恆大新產業的企業管理而言，許家印也是信心十足。
第一， 恆大執行力在業內還是非常強的，這還是來自於恆大的管理。 恆大非常重視企業管理，恆大走過20年，在企業的制度建設和基礎管理上也是心中有底的。
第二， 一個隊伍建設不單在內部基礎管理方面，也要引進大量專業人才。恆大1996年成立時七八個人，1997年第一次在西樵山開全體員工大會20多人，現在不就14萬人了？恆大每年都在引進很多管理人才、技術人才、高端人才，新能源汽車也是一樣的，許家印相信恆大在隊伍建設上是心中有底的。
第三， 新能源汽車很大還是很有信心的，許家印在業績會上打趣說：“你們不能忘記我是車間主任出身，我是製造業企業出來的，央企出來的，已經入了直屬企業，幹了10年車間主任，有基本功的。”
小結
的確，地產後半場，一時活得好已不能說明什麼，作為行業巨頭，未來如何跨越地產週期，活下去、活得久比單純2018年活得好，要重要許多。在這一點，恆大，9年轉型實踐，顯然已走了很遠。我們也或許在未來3、5年後，你會看到在中國城市大街小巷上，“恆大牌”的汽車飛馳而過，沒有一點汽油味。
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