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前言：
“交吉”和“不交吉”是粵語地區房屋交易中常見的詞彙。其中的“吉”字本應為“空”，由於粵語中“空”與“兇”諧音，為避諱，故把“空”改成了“吉”。所以“交吉”和“不交吉”的意思是指交易的房屋是否已經騰空並可交付。
本文撰寫背景
上週，“法拍房”不交吉拍賣，買家在辦妥房屋新的產權證後起訴原業主要求騰房但卻被二審法院駁回訴訟請求一事引發全城熱議。那麼，“法拍房”不交吉拍賣是否符合法律規定？交吉拍賣與不交吉拍賣的法理依據又是什麼？
執行法院處置涉案房屋之前，有法定職責需查明房屋的現狀、佔有使用情況和權利負擔，為交吉拍賣創造條件。
執行法院在處置涉案房屋之前，至少應履行如下職責：①根據《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第九條規定，對查封的不動產，應當張貼封條或者公告；②根據最高院《關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第六條第（二）款規定，查明拍賣財產的現狀、權利負擔等內容；③根據《關於人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》第三條規定，應當查明財產的權屬、權利負擔、佔有使用、欠繳稅費、質量瑕疵等事項。
又根據《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第七條規定，當事人、利害關係人認為法院的執行措施違法的，有權提出異議。
基於上述法律規定，執行法院在處置涉案房屋之前，應依職責履行上述程序和執行行為，查明涉案房屋的權屬、現狀、權利負擔、佔有使用等情況，為下一步交吉拍賣創造條件。其中，“佔有使用”情況，一般包括自用、借用、佔用、出租、安置、閒置、損壞（毀）、置換、被徵收（用）、第三人使用、共有人自用或安排他人使用等情形。
如果當事人或利害關係人在法院處置涉案房屋之前，對執行行為提出異議或對涉案房屋主張權利（益），則依《執行異議、複議規定》處理。歷經上述程序，保證執行法院在處置涉案房屋之前該房屋的權屬確定、與各利害關係人之間的權利義務均清晰，即：要麼是交吉拍賣，要麼是不交吉拍賣，但會將涉案房屋的現狀、佔有使用及權利負擔等情況予以說明。
涉案房屋由被執行人自住、或第三人借用、佔用的執行法院應當交吉。
最高院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十條規定，法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產抵債後，除有依法不能移交的情形外，應當於裁定送達後十五日內將拍賣的財產移交買受人或者承受人；被執行人或者第三人佔有拍賣財產應當移交而拒不移交的，強制執行。
上述條文相當清晰，明確規定了買家在簽收了拍賣成交裁定時起即取得拍賣房屋的所有權，而法院也應在送達成交裁定書後的15天內將涉案房屋交付給買家；如果涉案房屋仍由被執行人或第三人佔用且拒不騰房，法院則需強制執行收回房屋並交付給買家。
同時，最高院《關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第六條第（七）款規定，實施網絡司法拍賣，人民法院應當辦理財產交付......。
何謂“財產交付”？參照最高院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規定：對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用。因此，既然法律要求法院在拍賣房屋後需履行“財產交付”的職責，那麼，反推過來，自然就會得出“法院應交吉拍賣房屋”的結論。
司法實踐中，拒絕“甩鍋”的幾家省級法院值得點贊。例如江蘇高院《關於正確適用網絡司法拍賣若干問題的規定》第三條規定：法院拍賣不動產時，除法律另有規定外，一般均應清空後再拍賣；法院對於拍賣成交需要交付買受人的不動產，一般均應負責交付買受人。而安徽高院執行局《關於強制執行中房屋騰退若干問題的指導意見》第三條規定，執行法院拍賣房屋時,原則上應當先清空後拍賣;確有特殊情況未能清空的,可先行拍賣,但應當在拍賣公告中說明未予清空的原因,且必須在交付前予以清空；執行法院對於裁定確認拍賣、變賣成交、以物抵債的房屋,應負責交付。
涉案房屋存在租賃關係的，執行法院應區別對待分別處理。
經檢索，大量的“法拍房”存在租賃關係，但拍賣公告中通常只是描述“出租”二字，鮮有披露更多的租賃信息，更沒有說明租賃是否可以對抗申請執行人/抵押權人/買受人。其實，上述執行法院仍然是不作為。
01
如果租賃關係對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，執行法院應滌除後交吉拍賣。
最高院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條規定：拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在於拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去後進行拍賣。
其實，大量涉案房屋均存在租賃關係且大多數後於抵押權設立，如果對優先權的實現有影響的，本應依法由執行法院滌除。但現實中大部分執行法院不會理會上述規定，甚至在拍賣公告中根本不提及租賃或抵押事項，更加不會滌除租賃關係後再行拍賣。
02
對於法院查封之後才設立的租賃關係，執行法院應根據申請執行人的申請或主動依職權裁定除去租賃關係後交吉拍賣，否則需予以說明。
根據最高院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條第一款規定，被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。由該規定可以確信，被執行人出租已經被法院查封的不動產的行為，不能產生對抗申請執行人的效力。
根據最高院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條的規定，承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，必須同時符合以下條件：①查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同；②佔有使用了該不動產。
因此，無論被執行人與承租人訂立的租賃合同在法院查封之前或之後，只要承租人在法院查封之後才佔有使用涉案房屋的，法院則應根據申請執行人的申請或依職權裁定除去租賃關係後再拍賣（即交吉）。
如果申請執行人沒有向法院申請除去租賃關係，由於涉案房屋存在租賃關係將影響其處置價值，法院需履行《關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第六條第（二）款的職責即查明拍賣財產的現狀、權利負擔等內容，並予以說明。為此，如果涉案房屋存在租賃關係而無人申請滌除的，由於租賃的效力需經實體裁判才能確認，執行法院可予迴避，但至少應該在拍賣公告中說明租賃的相關信息，例如承租人名稱（字）、租賃的起始時間是否早於/晚於查封時間，等等。
03
對於涉案房屋上存在的不因拍賣而消滅的先於抵押或查封的租賃權,執行法院應當予以審查，以確定該租賃能否阻卻強制執行並作出裁定。
如果在處置之前有利害關係人對涉案房屋主張租賃權的，執行法院應重點圍繞租賃合同的真實性、租賃合同簽訂的時間節點、承租人是否佔有涉案房屋以及佔有使用的起始時間等多方面進行審查,以確定該租賃權能否在拍賣成交後阻卻交付，分別作出確認或駁回租賃權的裁定。
申請執行人或承租人對裁定不服的，可提出異議、複議。執行法院根據之後生效的裁判文書分別確定涉案房屋是交吉或不交吉拍賣。
涉案房屋存在共有關係且由共有人佔用使用的，如果不存在前述需騰房的法定情形，則無法交吉。
如果涉案房產存在按份共有關係，而本案拍賣的只是被執行人所佔的份額，並且該房屋正由共有人單獨/共同使用。在這種情形下，即使拍賣成交，買家也只能取得被執行人所佔的房屋產權份額。鑑於實物無法分割或分割後嚴重影響價值，執行法院也無權強制共有人騰房，因此對該房屋無法交吉拍賣。
執行法院應交吉拍賣涉案房屋的法理依據以及現實考慮
1
如果執行法院不交吉拍賣或拍賣後不負責交付房屋，則買家只能在辦妥房屋的產權轉移登記後，依據《物權法》通過起訴要求原業主（或佔用人）排除妨害、返還房屋。判決後，如果被告不主動履行則還是需要買家申請法院強制騰房，只是將“麻煩”後置罷了，但徒增當事人訟累且極大地浪費司法資源（注：當然個別執行局打著“得過且過”的推卸心態除外）。如此，倒不如由法院主動將“麻煩”前置，在處置之前就查明涉案房屋的權責、狀況，分別交吉或依法不交吉拍賣，乾淨利索。
2
如果執行法院不交吉拍賣或拍賣後不負責交付房屋，則懂法及遵守規則的買家或許會通過協商、談判或起訴的方式維權，但也有不少買家為“省事”，藉助於“私權救濟”，聘請/藉助黑惡勢力採取極端措施強行收房，如此極易引發和激化矛盾，帶來不安定因素，最終的“麻煩”又是迴歸司法系統處理。
3
如果執行法院不交吉拍賣或拍賣後不負責交付房屋，則涉案房屋的狀況不明，令人覺得“有黑幕”、“水很深”，該房屋的拍賣週期長且成交價格自然不會高，可供分配的執行款大幅減少，無疑會損害債權人和債務人的利益。
4
如果執行法院不交吉拍賣或拍賣後不負責交付房屋，會讓別有用心的被執行人或對該房屋志在必得的準買家採取賄賂等不當手段，串通相關人員（法官、評估師、司法行政人員等）刻意隱瞞涉案房屋的相關情況，誇大各項瑕疵及收樓難度（即通常說的“一不查三不包”：不查現狀，不包過戶、不包收樓、不包稅費），滋生腐敗，損害司法公信。
5
司法拍賣只是買賣的一種特殊形式而已，仍應遵循“買家付款、賣家交貨”及“錢貨兩清”的商業規則；當買家付清價款後，賣家（執行法院）理應配合涉案房屋的產權轉移登記及辦理實物的交付，這是其基本義務，也是作為老百姓的買家的樸素要求。
綜上，筆者認為：“法拍房”不交吉拍賣，執行法院又不清晰說明相關狀態的，明顯是“有法不依”、不履行法定職責的“甩鍋”行為。
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